Success Story

Roubaix, une lumière

On aimerait pouvoir faire 10% de rendement locatif dans le cœur de Bordeaux ou sur l’Ile-Saint-Louis, mais le marché immobilier est bien arbitré. Les rendements à deux chiffres sont rarement dans les villes à paillettes. Roubaix est finalement un juste milieu assez sain. Ville de 100.000 habitants, à quelques arrêts de métro du centre de Lille. L’Edhec y a installé son campus. Bernard Arnault y a grandi. La demande locative y est soutenue, même si les locataires ne sont pas patrons du Cac 40. C’est la ville que nous avons choisi ensemble avec Mehdi pour son premier investissement locatif à haut rendement, le premier d’une série de trois dans cette région.

L'investisseur

Serial investisseur

Mehdi, la trentaine, est consultant en supply chain. C’est une bonne situation ça consultant en supply chain ? Vous savez, je ne crois pas qu’il y ait de bonne ou de mauvaise situation. Si je devais résumer ma vie aujourd’hui avec vous, je dirais que ce sont d’abord des rencontres. Des gens qui m’ont tendu la main, peut-être à un moment où je ne pouvais pas, où j’étais seul chez moi. Et c’est assez curieux de se dire que les hasards, les rencontres forgent une destinée…

Le projet

Small is beautiful

On parle ici d’un tout petit projet. Une maison, assez bien située, à retaper et à louer à une famille, négocié au prix de…. 55.000€. L’avantage des maisons par rapport aux immeubles de rapport ou aux colocations est que c’est le type de bien où le turnover et la vacance locative sont statistiquement les plus faibles. Cette stabilité locative fait sauter quelques postes de dépenses de la modélisation financière et augmente d’autant le rendement : pas de turnover, pas de frais de gestion ou de remise en location. Ça se gère en direct, come on.

Le bien

Un rendement à deux chiffres

Il s’agit d’une maison sur 3 niveaux, avec 20 m2 par étage. Au rdc, le salon, la cuisine, salle à manger. A chacun des étages supérieurs, une chambre avec sa salle de bain. Coût total du projet : 100k€ tout rond : 55k€ à l’achat, 28k€ de travaux, 7k€ de meubles, 10k€ de frais annexes. Pour un loyer de 835€ par mois. La barre des 10% est atteinte, tout juste. C’est plutôt une bonne performance, surtout au vu de la stabilité locative consubstantielle aux maisons de ce type.

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Stratégie choisie : 

Agressive

Projet

235 844 €

Prix de vente

184 500 €

Frais Masteos

8 856 €

Travaux

15 000 €

Ameublement

0 €

Frais de notaire

13 136 €

Frais bancaires

2 219 €

Mensualités du prêt

1 115 €

Apport

0 €

Durée d'emprunt

20 ans

Taux d'emprunt TAEG

1.29 %

Revenus annuels

22 921 €

Loyers

19 795 €

Charges locatives

3 126 €

Dépenses annuelles

22 133 €

Charges courantes

3 282 €

Taxe foncière

1 753 €

Assurance propriétaire PNO

480 €

Turnover

1 650 €

Gestion locative

1 584 €

Annuité emprunt

13 385 €

Résultat annuel

788 €

Cashflow mensuel avant impôt

66 €

Rendement brut

11,49 %

Rendement net avant impôt

6,01 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

0 €

Valeur finale

199 500 €

Effet de levier

Le suivi

Size does matter

Le problème avec les biens négociés si peu chers, c’est que personne ne se motive pour prendre le dossier. Avec un prix d’achat à 55k€ c’est… trop petit, a priori, pour un prêt immo. Ça a quand même fini par passer. Les frais générés par ce genre de deals sont une erreur d’arrondi pour les notaires parisiens, qui préfèrent souvent ne pas perdre leur temps. Le challenge est donc ici de remotiver tous les intervenants de la chaîne malgré le petit budget.

Thierry Vignal

Président

Sarah Bellal

Manager opérations

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Colocation ou mono-location

Nous avons pas mal hésité avec Mehdi et l’architecte entre un agencement en colocation (Roubaix reste une ville étudiante) ou en mono-location familiale. C’est finalement cette dernière option qui a été retenue. Rien de très technique pour ce chantier, à part la création ex nihilo d’une seconde salle de bain à l’étage. Pour le reste, classique : réfection des revêtements murs, plafonds, sols, sauf pour le carrelage du rdc. Même si on préfère le parquet point de Hongrie, ça n’est pas vraiment dans l’esprit de la ville. Isolation et installation électrique revues. Plomberie, sanitaire de chez Grohe, parquet et cuisine Leroy Merlin. Ameublement classique Masteos.

Durée du chantier

9 semaines

Budget travaux

27 900€

Budget ameublement

6 900€

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

L’État comme locataire

On l’a dit, l’avantage de ce type de maison, c’est qu’une fois le locataire trouvé, souvent une famille, c’est quasiment pour la vie. Pour avoir fait des opérations de maisons dans la région, il n’est pas rare de racheter ce type de biens déjà loués avec des locataires en place depuis plus de 15 ans. C’est moins fréquemment le cas pour nos immeubles de rapport, souvent divisés en studios donc peu susceptibles d’accueillir des locataires aussi long terme, et encore moins a fortiori pour nos colocations étudiantes. Roubaix oblige, le loyer payé par le locataire sélectionné est ici couvert en grande partie par les aides familiales de l’État style CAF. C’est finalement l’État Français notre locataire, et ça n’est pas plus mal.

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