Success Story

Sortir des sentiers battus

À Bordeaux, tout le monde le sait, on ne trouve pas de rentabilité. C'est une ville patrimoniale dans un département qui le devient à son tour, dans une région qui séduit de plus en plus et où les prix n'en finissent pas de grimper. Malgré tout, en sortant des sentiers battus, il est possible de réunir ces deux mondes en misant sur un quartier en mutation tout optant pour une colocation. C'est ce qu'a choisi de faire Philippe.

L'investisseur

Ticket gagnant

Philippe s'y connait en immobilier. Pour preuve, il est aujourd'hui PDG d'une célèbre entreprise d'estimation immobilière. Au départ hésitant sur le secteur, Philippe à su accepter le pari lancé par Masteos. Un pari visiblement gagnant puisque les travaux sont désormais terminés et - malgré le confinement - l'appartement a déjà trouvé preneur.

"Parfait"

Le projet

Cap sur les Chartrons, un quartier d'exception

Voilà un bel exemple de quartier qui a su redorer son blason. Réhabilité à partir des années 2000, le quartier devient branché et se retrouve colonisé par les antiquaires et brocanteurs. L'équivalent bordelais des quartiers bourgeois parisiens d’Oberkampf ou du Marais. Bordé par la Garonne, le quartier est également cerné de nombreuses écoles telles que l’INSEEC, l'ECV, Digital Campus Bordeaux, LISAA, ou encore l’ESSCA. Philippe a vu juste : pour un budget de ~260k€ avec travaux, on obtient donc un bel appartement dans un secteur patrimonial en pleine glamourisation.

Le bien

Rafraîchir pour mieux repartir

Ici, nous sommes sur un quick-win. La distribution est déjà efficace, pas besoin de tout casser pour tout réinventer. La cuisine n'est pas très moderne, mais très fonctionnelle. On décide de garder le plus gros. Dans l'investissement, il est important de se faire plaisir mais pas à n'importe quel coût. Il y a un arbitrage stratégique à faire entre rendu esthétique et préservation de la rentabilité. Pour la cuisine on ira à l'efficace : on modernise le plan de travail et la crédence, les poignées, mais on garde tout le reste.

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Stratégie choisie : 

Équilibré

Projet

258 612 €

Prix de vente

210 000 €

Frais Masteos

10 000 €

Travaux

14 000 €

Ameublement

7 200 €

Frais de notaire

15 000 €

Frais bancaires

2 412 €

Mensualités du prêt

940 €

Apport

15 000 €

Durée d'emprunt

25 ans

Taux d'emprunt TAEG

Revenus annuels

18 720 €

Loyers

17 640 €

Charges locatives

1 080 €

Dépenses annuelles

16 532 €

Charges courantes

1 152 €

Taxe foncière

965 €

Assurance propriétaire PNO

250 €

Turnover

1 470 €

Gestion locative

1 411 €

Annuité emprunt

11 284 €

Résultat annuel

2 188 €

Cashflow mensuel avant impôt

182 €

Rendement brut

8,75%

Rendement net avant impôt

5,21 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

15 000 €

Valeur finale

221 200 €

Effet de levier

x 14,75

Le suivi

Une idylle inespérée

Un notaire bordelais avec un notaire parisien, c'est un peu comme si on voulait faire communiquer un breton avec un corse : ils n'ont pas le même accent, ni le même vocabulaire. Dans le monde notarial, les parisiens sont à part. Des exigences et référentiels spécifiques qui ne s'appliquent pas en province. Pas toujours facile de mettre de l'huile dans ces rouages. On s'attendait à quelques frictions mais ici, tout roula. C'est rare dans un process notarial d'investissement locatif. On prend, on savoure.

Gabriel Brard

Manager • Bordeaux

Alexandre Verots

Directeur Opérations

Yoven Armoogum

Architecte

Les travaux et l'ameublement

On est jamais mieux servi que par soi-même

Nos équipes internes n'étant pas disponibles pour ce projet, nous décidons de passer par une entreprise travaux avec laquelle nous avions l'habitude de travailler. Assez rapidement, nos équipes de gestion travaux se rendent comptent d'une chose : la qualité délivrée n'est pas celle attendue. Il s'avère que l'entreprise de travaux avait à son tour sous-traitée avec une entreprise low-cost ne respectant pas nos critères de qualité. Nous mettons fin à notre collaboration et corrigeons le tir en faisant appel à une nouvelle entreprise pour la fin du chantier. Better late than never, nous prenons par la même occasion la décision d'internaliser nos équipes d'artisans. Si la fin des travaux s'est bien déroulée, le contretemps occasionné nous a fait dépasser notre planning de chantier. Mea-culpa, Masteos a bien sûr remboursé chaque mois de loyers perdus.

Durée du chantier

3 mois

Budget travaux

14 000 €

Budget ameublement

7 200 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Déjà papa d'un confiné !

La mise en location démarre mi-novembre, pendant le confinement. Nous le voyons partout à Bordeaux, les locataires postent des annonces de sous-location sur tous les sites possibles, tout le monde est rentré chez papa maman en attendant le retour des beaux jours. Mais malgré ce contexte, l'appartement a déjà trouvé son premier locataire ! Les deux autres ne sauraient tarder à venir...

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