Success Story

Ultimate simplicity leads to purity

Chez Masteos nous avons plutôt l’habitude de faire de l’immeuble de rapport ou des colocations plutôt que des appartements « simples », c’est-à-dire avec un seul locataire, et pour un petit budget. Mais on s’adapte ! Il s’agissait ici d’un appartement à Rouen, en face de la Fac (quartier de la nouvelle Préfecture), d’environ 40m2. Avec un peu de travaux, et de la déco, pour louer en meublé. Prise de risque faible, rendement locatif correct. Pas un projet stressant.

L'investisseur

Sur les rails du locatif

Romain travaille dans un groupe d’ingénierie ferroviaire. Il aime les rails, les trains, et la musique raï qui lui rappelle son métier et lui apporte un peu de soleil au quotidien. Il sentait le besoin d’être accompagné pour son premier investissement et a fait appel à nos services. Sans chercher un rendement stratosphérique, il souhaitait un projet digeste, à 100-150k€ dans une ville cute et pas trop loin de Paris, avec un effort d’épargne minimum.

Le projet

Un produit simple, pour un investisseur exigeant

Après quelques hésitations quant au choix de la ville, notre dévolu s’est jeté sur la ville de Rouen, époque pré-Lubrizol. Le marché immo rouennais est presque aussi compétitif que celui des grandes métropoles, et trouver un bien à peu près autofinancé dans le centre n’est pas chose aisée. Après une petite négo sur le prix, nous avons choisi un T2 d’une quarantaine de m2, à rénover, au dernier étage donc assez lumineux. Après s’être assuré de la demande locative locale - pas compliqué quand on est à quelques mètres d’une Fac – et du chiffrage travaux & ameublement, le dossier est parti tout droit chez Gaëlle Lorenzelli, notre notaire parisienne préférée.

Le bien

Rouen rive droite, East Coast forever

Cet investissement rentre dans la catégorie « patrimonial ». Si l’on avait fait investir Romain sur la rive gauche de Rouen, bien moins cotée, le prix aurait été moins élevé et le rendement locatif plus important, les locataires moins prime. Avec un appartement dans le centre d’une ville comme Rouen, et sur cette rive, on est a priori sûr de dormir sur ses deux oreilles, et de bien revendre. Surtout à 3 min à pied d’une fac et d’une préfecture de police. Le rendement n’est pas suffisant pour dégager un gros cash-flow net, mais à ce niveau de budget l’effort d’épargne mensuel est minime, à deux chiffres. C’est le prix de la sérénité.

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Stratégie choisie : 

Placement

Projet

123 195 €

Prix de vente

88 000 €

Frais Masteos

4 250 €

Travaux

19 000 €

Ameublement

4 350 €

Frais de notaire

6 375 €

Frais bancaires

1 220 €

Mensualités du prêt

487 €

Apport

0 €

Durée d'emprunt

25 ans

Taux d'emprunt TAEG

1.40 %

Revenus annuels

7 800 €

Loyers

7 200 €

Charges locatives

600 €

Dépenses annuelles

8 569 €

Charges courantes

800 €

Taxe foncière

600 €

Assurance propriétaire PNO

150 €

Turnover

600 €

Gestion locative

576 €

Annuité emprunt

5 843 €

Résultat annuel

- 769 €

Cashflow mensuel avant impôt

- 64 €

Rendement brut

7,50 %

Rendement net avant impôt

4,12 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

19 230 €

Valeur finale

108 350 €

Effet de levier

x 5.63

Le suivi

Lent comme un banquier

La partie suivi, celle qui sépare la signature de l’offre d’achat de la remise des clés, est celle qui nous prend le plus de temps et d’énergie. Il y a grosso modo deux goulets d’étranglement : la banque, et l’étude notariale. Le délai de traitement d’un dossier locatif est proportionnel à la complexité du dossier bancaire (investissement en solo, en SCI, en club deal, avec ou sans CDI, avec ou sans apport etc.) et du nombre de notaires sur le deal (un notaire, deux notaires). Ici les deux notaires ont bien joué le jeu, la banque a en revanche mis une éternité a accouché d’une offre de prêt, malgré la solvabilité de l’investisseur. C’est la vie.

Thierry Vignal

Président

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Piece of cake

On ne peut dire que l’appartement était en ruine, mais il nécessitait un bon rafraichissement, sur 40m2. Deux pièces, une chambre, une cuisine à part. Rien de très complexe techniquement, notre chef travaux Jérôme Manuguerra est intervenu personnellement sur le chantier pour manager nos artisans rouennais. Il a retiré une partie en amiante au péril de sa vie. Le charme de l’ancien parquet a été conservé, il a juste été poncé et retravaillé. Tous les revêtements muraux et plafond ont été rénovés. La cuisine a été entièrement refaite, la salle de bain a été montée en gamme. Roche Bobois pour la déco. Just kidding ! Mais un petit style scandinave qui fait son effet, à moindre coût.

Durée du chantier

3 mois

Budget travaux

22 000 €

Budget ameublement

4 350 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Une location au singulier

Encore une fois, il est rare chez Masteos de faire un projet mono-locataire, mais on s’est adapté. La pression est d’autant plus grande pour le choix du meilleur dossier. Seul un sera sélectionné, pas le droit à l’erreur. Pour cette mise en location nous avons fait appel à une experte locale qui a finalement choisi un jeune actif plutôt qu’un locataire étudiant, malgré la proximité de la Fac, par peur du turnover. Le loyer final était bien en ligne avec ce que nous avions prévu lors de la modélisation financière en amont, pas de surprise.

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