Success Story

De la finance parisienne à l’immobilier havrais

Mai 2018

Thomas, 39 ans, trader, commence petit, pour tâter le terrain. Il était plus habitué aux marchés financiers et c’est son premier investissement locatif. On part ici sur une colocation meublée dans un quartier étudiant du Havre, avec pas mal de travaux, pour un budget total d’environ 160k€ et un beau cash-flow.

L'investisseur

Un investisseur professionnel sur un marché inconnu

Thomas est trader dans un fonds d’investissement à Paris. Chasseur de yield, dompteur de volatilité, amateur de leverage, il sait évaluer un risque financier et repérer des actifs sous-évalués. Cette colocation que Masteos lui a trouvé offre un rendement immédiat, et, en même temps, comme dirait Macron, une perspective de plus-value assez probable, vu le quartier (Danton), en plein renouvellement.

Montes elementum gravida habitasse per ac phasellus

Le projet

Une colocation étudiante à côté de la Gare

A quelques minutes à pied en sortant de la Gare SNCF du Havre, en passant devant le cinéma Sirius et la nouvelle place Danton, cœur de l’ancien centre historique du Havre, on arrive à notre appartement. Dans un état… délabré. Pour un prix qui l’est tout autant. Une bonne affaire donc, si l’on maîtrise les travaux, et qu’on repère le potentiel locatif du bien. L’avantage fiscal des travaux est que leur amortissement est déductible. Avec ce projet l’investisseur est servi. En louant à la chambre, en colocation, plutôt qu’à une famille, on réussit à dépasser la barre des 12% de rendement brut, au prix d’un plus grand turnover.

Le bien

Une rentabilité record

On ne peut pas parler d’une stratégie « patrimoniale » pour cet investissement. Nous sommes dans un quartier périphérique d’une ville périphérique. Il y a donc une véritable prise de risque, bien calculée, de la part de l’investisseur. Le rendement, à 12%, récompense cette prise de risque : le loyer hors charges est le double de la mensualité de prêt sur 25 ans.

No items found.

Stratégie choisie : 

Agressive

Projet

298 151 €

Prix de vente

230 000 €

Frais Masteos

10 850 €

Travaux

30 000 €

Ameublement

8 500 €

Frais de notaire

16 275 €

Frais bancaires

16 275 €

Mensualités du prêt

940 €

Apport

43 000 €

Durée d'emprunt

25 ans

Taux d'emprunt TAEG

0,81 %

Revenus annuels

7 588 €

Loyers

23 760 €

Charges locatives

1 200 €

Dépenses annuelles

17 372 €

Charges courantes

465 €

Taxe foncière

1 429 €

Assurance propriétaire PNO

320 €

Turnover

1 980 €

Gestion locative

1 901 €

Annuité emprunt

11 278 €

Résultat annuel

24 960 €

Cashflow mensuel avant impôt

632 €

Rendement brut

10,11 %

Rendement net avant impôt

6,33 %

Résultat annuel

7 588 €

Effort d'épargne cumulé

43 000 €

Valeur finale

255 500 €

Effet de levier

x 5.94

Le suivi

Clash culturel de notaires, banquier au top

Vu le prix particulièrement bas et le concurrence, la négociation fut intense, mais victorieuse. Une fois le bien bloqué et expertisé, Thomas a choisi une notaire parisienne, et le vendeur a choisi son notaire local. Petit clash de culture entre les deux, qu’il a fallu géré. Le financement a pris un peu de temps mais les conditions de prêt obtenues ont été particulièrement intéressantes. Notamment le différé de remboursement proposé, de 24 mois vs 3 mois de travaux, soit 21 mois de pure trésorerie. Sweet.

Thierry Vignal

Président

Sarah Bellal

Manager opérations

Les travaux et l'ameublement

Faire place à la modernité

C’est un appartement de 83m2, initialement loué à une famille avec 3 chambres et qui était en état vétuste. Masteos l’a entièrement reconfiguré. Le grand salon laissait assez de place pour rajouter une 4e chambre avec sa fenêtre. La salle de bain a été divisée en 2 salles d’eau. Plutôt que le louer à une famille (1 loyer pour tout l’appart), nous avons décidé de le louer en colocation, à 4 étudiants (4 loyers, 1 bail par chambre). Vu l’intransigeance des jeunes locataires, l’appartement a été rénové et meublé intégralement, avec une déco scandinave et des équipements modernes. Vu le budget travaux rapporté au prix d’achat, on peut dire que l’investisseur aura assez de matière amortissable pour défiscaliser ses revenus locatifs pendant des années. Prix d’achat : 83.000€ Durée du chantier : 3 mois Budget travaux : 56 000 € TTC Budget ameublement : 8 700 € TTC Loyer mensuel : 1600€ CC

Durée du chantier

3 mois

Budget travaux

56 000 €

Budget ameublement

8 700 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Une colocation au féminin

Nous avons fait venir nos amis de Meero pour prendre les plus belles photos, et l’équipe de gestion de Masteos a créé des annonces séduisantes pour attirer les meilleurs dossiers havrais. La période de mise en ligne, juste avant la rentrée étudiante était propice, mais nous avons été étonnés par le nombre de candidatures. Il a fallu trier les meilleurs dossiers. Nous avons finalement choisi 4 étudiantes du Havre, de l’EM Normandie.

Découvrez d’autres investissements renversants

Bavardage est écume sur l’eau, action est goutte d’or

Commencer