Success Story

De la finance parisienne à l’immobilier havrais

Thomas, 39 ans, trader, commence petit, pour tâter le terrain. Il était plus habitué aux marchés financiers et c’est son premier investissement locatif. On part ici sur une colocation meublée dans un quartier étudiant du Havre, avec pas mal de travaux, pour un budget total d’environ 160k€ et un beau cash-flow.

L'investisseur

Un investisseur professionnel sur un marché inconnu

Thomas est trader dans un fonds d’investissement à Paris. Chasseur de yield, dompteur de volatilité, amateur de leverage, il sait évaluer un risque financier et repérer des actifs sous-évalués. Cette colocation que Masteos lui a trouvé offre un rendement immédiat, et, en même temps, comme dirait Macron, une perspective de plus-value assez probable, vu le quartier (Danton), en plein renouvellement.

" Équipe jeune, dynamique et disponible. Projets de qualité. Prix dans la norme du marché. Prestataires de qualité. Bref, très bonne expérience."

Le projet

Une colocation étudiante à côté de la Gare

À quelques minutes à pied en sortant de la Gare SNCF du Havre, en passant devant le cinéma Sirius et la nouvelle place Danton, cœur de l’ancien centre historique du Havre, on arrive à notre appartement. Dans un état… délabré. Pour un prix qui l’est tout autant. Une bonne affaire donc, si l’on maîtrise les travaux, et qu’on repère le potentiel locatif du bien. L’avantage fiscal des travaux est que leur amortissement est déductible. Avec ce projet l’investisseur est servi. En louant à la chambre, en colocation, plutôt qu’à une famille, on réussit à dépasser la barre des 12% de rendement brut, au prix d’un plus grand turnover.

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Le bien

Une rentabilité record

On ne peut pas parler d’une stratégie « patrimoniale » pour cet investissement. Nous sommes dans un quartier périphérique d’une ville périphérique. Il y a donc une véritable prise de risque, bien calculée, de la part de l’investisseur. Le rendement, à 12%, récompense cette prise de risque : le loyer hors charges est le double de la mensualité de prêt sur 25 ans.

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Stratégie choisie : 

Agressive

Projet

159 656 €

Prix de vente

83 000 €

Frais Masteos

4 150 €

Travaux

56 000 €

Ameublement

8 700 €

Frais de notaire

6 225 €

Frais bancaires

1 581 €

Mensualités du prêt

749 €

Apport

0 €

Durée d'emprunt

20 ans

Taux d'emprunt TAEG

1,20 %

Revenus annuels

16 800 €

Loyers

14 400 €

Charges locatives

2 400 €

Dépenses annuelles

14 685 €

Charges courantes

2 500 €

Taxe foncière

500 €

Assurance propriétaire PNO

350 €

Turnover

1 200 €

Gestion locative

1 152 €

Annuité emprunt

8 983 €

Résultat annuel

2 115 €

Cashflow mensuel avant impôt

176 €

Rendement brut

12,09 %

Rendement net avant impôt

6,95 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

43 000 €

Valeur finale

0 €

Effet de levier

Le suivi

Clash culturel de notaires, banquier au top

Vu le prix particulièrement bas et le concurrence, la négociation fut intense, mais victorieuse. Une fois le bien bloqué et expertisé, Thomas a choisi une notaire parisienne, et le vendeur a choisi son notaire local. Petit clash de culture entre les deux, qu’il a fallu géré. Le financement a pris un peu de temps mais les conditions de prêt obtenues ont été particulièrement intéressantes. Notamment le différé de remboursement proposé, de 24 mois vs 3 mois de travaux, soit 21 mois de pure trésorerie. Sweet.

Thierry Vignal

Président

Sarah Bellal

Manager opérations

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Faire place à la modernité

C’est un appartement de 83m2, initialement loué à une famille avec 3 chambres et qui était en état vétuste. Masteos l’a entièrement reconfiguré. Le grand salon laissait assez de place pour rajouter une 4e chambre avec sa fenêtre. La salle de bain a été divisée en 2 salles d’eau. Plutôt que le louer à une famille (1 loyer pour tout l’appart), nous avons décidé de le louer en colocation, à 4 étudiants (4 loyers, 1 bail par chambre). Vu l’intransigeance des jeunes locataires, l’appartement a été rénové et meublé intégralement, avec une déco scandinave et des équipements modernes. Vu le budget travaux rapporté au prix d’achat, on peut dire que l’investisseur aura assez de matière amortissable pour défiscaliser ses revenus locatifs pendant des années.

Durée du chantier

3 mois

Budget travaux

56 000 €

Budget ameublement

8 700 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Une colocation au féminin

Nous avons fait venir nos amis de Meero pour prendre les plus belles photos, et l’équipe de gestion de Masteos a créé des annonces séduisantes pour attirer les meilleurs dossiers havrais. La période de mise en ligne, juste avant la rentrée étudiante était propice, mais nous avons été étonnés par le nombre de candidatures. Il a fallu trier les meilleurs dossiers. Nous avons finalement choisi 4 étudiantes du Havre, de l’EM Normandie.

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