L'effet de levier en immobilier : fonctionnement et calcul

Dans la vie de tous les jours, utiliser un levier, comme un décapsuleur ou un pied de biche, nous permet de ne produire qu’une partie de l’effort nécessaire pour réaliser l’action voulue. On soulève donc une charge plus importante.

Ce principe s’applique tout autant à l’immobilier. D’ailleurs, si la pierre constitue un support d’investissement locatif aussi intéressant, c’est en partie grâce à l’effet de levier en immobilier. Comprendre ce dont il s’agit et apprendre à le calculer permettent de savoir s’il vaut mieux acheter un appartement ou une maison cash ou à crédit.

Achat locatif : pourquoi solliciter un crédit vaut mieux qu’un investissement cash ?

Lorsque vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, deux solutions s’offrent à vous quant au financement : emprunter à la banque ou bien puiser dans votre épargne personnelle. Lorsque les investisseurs ont suffisamment d’épargne pour éviter le recours au crédit, nombreux sont ceux qui achètent cash pensant qu’ils font des économies. Or, c’est tout le contraire.

Solliciter un prêt immobilier auprès de votre organisme bancaire vous permet justement d’actionner ce fameux effet de levier immobilier, lequel va alléger vos charges et augmenter la rentabilité de votre placement locatif.

Il faut respecter une règle simple pour éviter les déconvenues : le coût de votre crédit immobilier doit toujours être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte. Logique, mais fondamental.

L’effet de levier en immobilier : c’est quoi au juste ?

L’effet de levier en immobilier est une notion financière qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc accroître son capital à long terme. Cette technique d’autofinancement peut véritablement booster votre rentabilité. L'effet de levier du crédit permet de vous créer un patrimoine avec l’argent de la banque.

“Donnez-moi un point fixe et un levier et je soulèverai le monde !” 

Comment calculer l’effet de levier ?

L'effet de levier en immobilier requiert quelques notions financières. Pour commencer, il faut tout d’abord s’intéresser aux concepts de rentabilité économique (Reco) et de rentabilité financière (Rfi).

Le premier élément à connaître est le résultat d’exploitation d’un investissement locatif (RE) est le montant des loyers perçus moins les charges (copropriété, travaux, entretien, frais de gestion, assurances, etc.) hors intérêts d’emprunt.

Le résultat net (RN) est égal au résultat d’exploitation (RE) duquel on soustrait d’une part les intérêts d’emprunt qui sont égaux au taux d’intérêts d’emprunt moyen (i) multiplié par les dettes financières (DF) et d’autre part les impôts (tax).

On a donc : `RN = RE - i * DF - tax`

La rentabilité économique (Reco) d’une opération d’investissement locatif est le résultat d’exploitation (RE) moins les impôts (tax) divisé par les capitaux investis incluant donc l’apport personnel (capitaux propres : KP) et les emprunts bancaires (dettes financières DF).

`Reco = (RE - tax ) / (KP + DF)`

La rentabilité financière (Rfi) est égale au résultat net (RN) divisé par les capitaux propres investis (KP).

`Rfi = (RN) / (KP)`

Après développement, et pour mettre en évidence le lien entre rentabilité économique (Reco) et rentabilité financière (Rfi), la rentabilité financière (Rfi) est égale à la rentabilité économique (Reco) à laquelle on ajoute le produit de la rentabilité économique (Reco) moins le taux d’intérêt de l’emprunt (i) par le ratio d’endettement (DF/KP).

On a : `Rfi = (RN) / (KP)`

Comme `RN = RE - tax - i * DF` on obtient : `Rfi =(RE -tax -i * DF) / (KP)`

Comme `Reco = (RE - tax ) / (KP + DF)` on a : `Rfi = Reco * ( KP + DF) / KP – i * [(DF) / (KP)]`

Ce qui donne après développement : `Rfi = Reco + (Reco - i) * (DF)/(KP)`

Quand la rentabilité économique (Reco) est supérieure au taux d’intérêt de l’emprunt (i), ce qui est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt sont bas, la rentabilité financière (Rfi) est une fonction croissante du ratio d'endettement. En effet, pour un apport personnel donné (KP), il est possible d'améliorer la rentabilité financière (Rfi) de son apport personnel (KP) en s'endettant davantage (DF+).

Quand `Reco - i > 0` et `DF > 0`, alors Rfi croît quand `(DF)/ (KP)` croît et `Rfi > Reco`.

Il ressort de cette analyse que la rentabilité financière d’une opération croît avec le ratio d’endettement, donc qu’un investisseur a tout intérêt à emprunter le maximum. C'est l'effet de levier de l'endettement.

De plus, pour encore améliorer la rentabilité financière de l’opération, l’investisseur peut, s’il dispose de la somme, la placer sur un compte rémunéré dont le taux d’intérêt (t) sera soustrait du taux d‘emprunt, améliorant ainsi la partie `Reco – (i - t)` du calcul de la rentabilité financière.

Effet de levier appliqué à l’immobilier : le cas pratique

Achat cash VS achat à crédit : l’exemple

Prenons un exemple concret et simplifié. Imaginons que Jérôme et Guillaume décident d’investir dans l’immobilier locatif. Ils se positionnent sur le même type de bien : un appartement de 100 000€. A noter qu’ils disposent tous deux de 100 000€ d’épargne.

Jérôme choisit d’investir la totalité de son apport pour acheter son appartement. En achetant cash, il n’aura aucun crédit à rembourser et pourra donc profiter dès le départ d’une grande partie du loyer versé par son locataire. En partant du principe que sa rentabilité économique est de 2.5% et que son ton taux d’intérêt est de 1.5%, voici la formule à appliquer :

Calcul de la rentabilité financière pour Jérôme :

Rfi = 2,5% + (2,5% - 1,5%) * 0 / 100 000 = 2,5%

Guillaume, de son côté, décide d’injecter uniquement 25 000€ d’épargne dans son projet et choisit d’emprunter le reste à la banque, soit 75 000€ sur 25 ans. Il devra donc rembourser ses mensualités. Cependant, si ces dernières sont peu élevées, il pourra tout de même profiter d’une rente.

Sa rentabilité financière sera meilleure malgré ses mensualités puisqu’elle ne sera pas calculée sur le prix du bien mais uniquement sur l’apport investi. Il pourra même investir dans d’autres logements grâce à son épargne restante contrairement à Jérôme.

Calcul de la rentabilité financière pour Guillaume :

Rfi = 2,5% + (2,5% - 1,5%) * 75 000 / 25 000 = 5,5%

La rentabilité financière pour Guillaume est deux fois plus grande que celle de Jérôme, pour un même projet immobilier. La différence, le financement du projet de Guillaume par le recours à l’emprunt bancaire qui crée un effet de levier !

Attention aux risques !

Bien sûr, il s'agit d'un exemple simplifié. D’autres données peuvent rentrer en ligne de compte et diminuer le rendement financier de l'opération (grands travaux, risque important de vacances locatives…). Il est important de prendre certaines précautions avant de vous lancer à corps perdu dans votre projet. Si les profits peuvent être décuplés grâce à l’effet de levier, les pertes peuvent l’être tout autant.‍