La calculadora de inversión de Masteos: simula qué piso te puedes permitir con tus ahorros
Con la calculadora Masteos podrás simular la hipoteca que te daría el banco en función de tus ahorros y tu capacidad de endeudamiento. Una herramienta indispensable para lanzarte en la inversión en alquiler y descubrir qué vivienda te puedes permitir en función del dinero que tienes ahorrado.
¿Cómo hacer una simulación de inversión en alquiler?
El objetivo de esta simulación es de determinar qué tipo de vivienda te puedes permitir basándonos en tus ahorros e ingresos habituales, y al mismo tiempo, verificar si podrás conseguir financiación bancaria en base a tu perfil. Porque, en la mayoría de los casos, una inversión inmobiliaria pasa por una hipoteca. De hecho, pedir un préstamo al banco puede ser una solución interesante para invertir por diversos motivos.
Por un lado, porque no suele ocurrir que tengamos ahorrado la totalidad del precio del inmueble en metálico. Además, pedir un préstamo te permite "apalancarte" es decir, obtener más dinero y endeudarte para adquirir una vivienda que te sería imposible de comprar sin esa ayuda. En definitiva, es usar el dinero de un tercero (el banco) para pagar algo que no podríamos comprar de otro modo.
Otro aspecto es que, pidiendo una hipoteca, estás utilizando el dinero del banco en vez del tuyo. Lo ideal sería que el precio del alquiler te permitiera pagar la cuota de la hipoteca (hablamos entonces de autofinanciación), aunque no siempre es posible y en muchos casos la cuota hay que añadirla a nuestros gastos mensuales.
Así, gracias a la simulación de tu inversión podrás saber a cuánto ascienden las cuotas mensuales de tu futura hipoteca y cuánto dinero tendrás que aportar de más todos los meses (que sería la diferencia entre el dinero que cobras por el alquiler y el precio de la cuota). En Masteos hemos desarrollado esta calculadora para ayudarte a tener todos los elementos antes de lanzarte con tu proyecto de inversión y que cada vez sean más los pequeños ahorrados los que pueden permitirse invertir en vivienda en alquiler.
Rentabilidad, estrategia y capacidad de endeudamiento, ¿qué es?
¿Qué es una buena rentabilidad para una inversión en vivienda en alquiler?
La rentabilidad es un indicador muy utilizado para determinar la viabilidad de un proyecto de inversión y cuánto beneficio generará. Se calcula de la siguiente manera: (alquileres mensuales x 12) / precio de compra de la propiedad.
El resultado, expresado en porcentaje, será la tasa de rendimiento bruto; cuanto más alto sea este número, mayor será el rendimiento. Aunque este rendimiento es teórico y muy genérico (ya que no tiene en cuenta otros detalles como los gastos de la propiedad).
Ejemplo de cálculo de rentabilidad en inversión en alquiler en España
Hay que decir que la rentabilidad del alquiler varía mucho dependiendo de la Comunidad Autónoma, porque los precios de compra fluctúan en función del tipo de propiedad, sus características, su ubicación, su estado, etc. Por eso, es difícil dar una cifra exacta. Sin embargo, podemos establecer una media española:
- Precio medio del m² en España: 2007 €/m²
- Precio medio del m² en alquiler en España: 11,8 €
Por ejemplo, para un piso de 70 m²
- Precio de compra = 141 000 €
- Ingresos del alquiler = 9 912 €
- Rentabilidad bruta = 7 %
Ese 7 % corresponderá al rendimiento bruto de media en España por un piso de 70 m². Sin embargo, que una vivienda esté por encima de esta rentabilidad no significa que sea una mejor inversión. De manera general, cuánta más elevada es la rentabilidad de un inmueble, mayor es el riesgo de la inversión. Por lo tanto, buscar la máxima rentabilidad a cualquier precio no es la mejor estrategia a la hora de invertir.
No hay buen o mal momento para invertir, solo hay buenas o malas decisiones.
Si lo que quieres es invertir en un piso en una gran ciudad, con la tranquilidad de que siempre habrá interés en alquilarlo, entonces una rentabilidad del 4-5 % es una buena operación. Si lo que quieres es una inversión con muy alta rentabilidad, entonces tendrás que invertir en barrios a las afueras o en ciudades menos conocidas que seguramente sean más baratas y conllevará también mayores riesgos. Por lo tanto, todo es una cuestión de estrategia de inversión.
¿Cómo hacer una simulación de tu capacidad de endeudamiento?
La capacidad de endeudamiento determina la cantidad de dinero que podremos destinar a pagar las cuotas de la hipoteca y sus gastos mensuales; o lo que es lo mismo, es la capacidad máxima de deuda que una persona puede asumir sin poner en riesgo su economía global.
Hay diferentes factores a tener en cuenta:
- tus ingresos netos (incluyendo primas, otros alquileres u inversiones, ayudas, etc.)
- el aporte personal inicial
- los gastos y préstamos con los que ya cuentas (como el alquiler, la letra del coche, préstamos varios, etc.)
- la duración de la hipoteca: 10, 15, 20 o 30 años.
- la tasa de interés de la hipoteca
En cualquier caso, el endeudamiento máximo recomendable es del 35 % del total de los ingresos mensuales. Se calcula de la siguiente manera: (gastos / ingresos) x 100.
El resultado debe ser menor a 35 % para poder pedir un crédito, aunque la mayoría de bancos también conceden hipotecas a perfiles que no respetan esta norma si pueden justificar su situación.
Además de la capacidad de endeudamiento, el banco también evalúa y tiene en cuenta el dinero que te queda "para vivir". Es decir, que calcula el dinero que te queda para el día a día después de haber quitado todos los gastos del préstamo.
¿Por qué hacer una simulación antes de pensar en invertir?
Hacer una simulación es imprescindible antes de embarcarse en una inversión. Nadie se aventura a ciegas en un proyecto de inversión inmobiliaria sin pensar de manera inteligente la viabilidad del proyecto.
Hay muchos errores que se pueden hacer a la hora de invertir, por eso, recurrir a un simulador es fundamental para comprender todos los parámetros y factores antes de lanzarse. Con este simulador, sabrás, por un lado, cuál es tu capacidad de endeudamiento, lo que te orientará hacia un tipo de propiedad u otro, y tendrás una noción de la hipoteca que te podrían dar.
Por otro lado, gracias a todos los datos, sabrás qué tipo de vivienda puedes permitirte en función de tus ahorros y, con la ayuda de un asesor, podrás armar un proyecto de inversión que se adapta a tus necesidades y a tu presupuesto.
