Question 1

Qu'est-ce que ça veut dire immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Un immeuble de rapport, aussi appelé immeuble locatif, est un immeuble composé de plusieurs appartements c onçu pour rapporter à son propriétaire . L’immeuble est détenu par un seul propriétaire et ne dispose donc pas de syndic de copropriété. Ce type d’habitat est apparu au 19e siècle avant d’être progressivement remplacé par la promotion immobilière. Toutefois, il est encore possible aujourd’hui d’acheter un immeuble de rapport dans le but de faire de l’investissement locatif. Les avantages sont nombreux et ce type de biens est conçu pour maximiser le rendement locatif. Idéal quand on veut se construire un patrimoine sécurisé et profiter d’une rente immobilière importante. Plus votre immeuble de rapport comporte d’appartements ou de lots en location (local commercial ou d’activités, bureaux), plus les loyers tombent sur votre compte en banque chaque mois.

Question 2

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Pour un particulier qui veut se lancer dans l’investissement locatif, l’immeuble de rapport est tout simplement le meilleur placement immobilier possible . Plusieurs arguments plaident en faveur d’un achat d’immeuble quand on souhaite investir. Le prix au mètre carré d’un immeuble est inférieur à celui d’une petite surface. A loyer équivalent, il est beaucoup plus rentable d’investir dans un immeuble que dans un studio, votre rendement locatif est supérieur. Vous disposez de l’immeuble comme bon vous semble quand vous l’achetez. Il n’y a pas de syndic de copropriété qui rajoute des frais et limite vos possibilités. Si vous souhaitez revoir la façon dont sont organisés les lots, l'agencement des appartements, le type de location, libre à vous dans le respect des règles d’urbanisme. Un excellent moyen d’augmenter sa rentabilité est ainsi de diviser les grands appartements en plus petits lots et de faire de la location meublée. En matière de fiscalité, vous pouvez aussi tout faire pour l'optimiser selon les lots d’habitation ou commercial, et en fonction de ce qui est le plus rentable. Plus l’immeuble est important, plus il sera recommandé de se faire aider par un comptable dans sa fiscalité et ses déclarations d’impôt. En matière de travaux de rénovation, l’immeuble de rapport permet aussi de mutualiser les dépenses . Plutôt que d’effectuer une seule rénovation ou des travaux pour un seul appartement, vous pouvez les faire en gros. Ce qui vous ouvre d’intéressantes économies d’échelle.

Question 3

Quel est le prix d'un immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Le prix d’un immeuble de rapport varie fortement d’une ville à l’autre, mais surtout selon sa dimension. Par exemple, en achetant un petit immeuble de rapport au Havre de 110 m² comprenant 1 lot à diviser, vous ne paierez que 300 000 euros, pour le même type d’immeuble à Lyon, comptez 600 000 euros et sur Paris, il s’agit simplement d’une opération immobilière à plusieurs millions d’euros. Mais c’est le cas aussi si vous investissez dans l’une des grandes métropoles du pays dans un immeuble patrimonial de plusieurs centaines de mètres carrés. Ce qu’il faut à notre sens garder à l’esprit est qu’il y a des immeubles accessibles à toutes les bourses , contrairement à ce que beaucoup imaginent. Il est aujourd’hui tout à faire possible de devenir propriétaire d’un bel immeuble ancien à Agen par exemple, et ce, pour un prix inférieur à un studio à Lille. Les chasseurs Masteos et notre réseau de mandataires vous trouvent les meilleures opportunités d’investissement dans des immeubles de rapport partout en France. Des biens souvent off market vous garantissant l’exclusivité sur l’achat.

Question 4

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Il n’y a pas à proprement parler de rentabilité moyenne qui serait valable pour l’ensemble des immeubles de rapport de France. La rentabilité d’un immeuble de rapport est toutefois en général supérieure à celle d’une petite surface . Le prix au mètre carré d’un grand ensemble étant inférieur à celui d’un studio ou d’un petit appartement ce qui mécaniquement gonfle la rentabilité. Comme pour l’achat d’un studio ou d’un T2, T3, d’une maison, la rentabilité locative est fonction de sa localisation, du prix au mètre carré et des loyers dans le secteur . Des éléments qui varient selon une multitude de facteurs : la qualité du bâti (immeuble patrimonial, immeuble plus récent, immeuble ayant un gros besoin de rénovation), la demande locative, la fiscalité mise en place (un meublé en LMNP ou LMP, de la location vide, location saisonnière, mais aussi tous les dispositifs de défiscalisation utilisés, Denormandie, loi Malraux si vous avez acheté un bel immeuble historique, etc.). Un peu à la manière de ce qui se passe pour les appartements, la rentabilité sera moindre dans un centre-ville historique d’une métropole et plus élevée dans une ville moyenne. Comptez sur un rendement locatif net de 6 à 8 % pour des villes moyennes (Agen, Lens…), et plutôt 3 à 5 % dans des grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon.

Question 5

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Acheter un immeuble de rapport n’est pas du tout à fait la même chose qu’acheter un simple logement étudiant. Le montant de l’opération réserve ce genre d’investissement, mais pas tout le temps, à des investisseurs expérimentés ou du moins très bien accompagnés . Conscients du potentiel d’un investissement locatif dans un immeuble de rapport, chez Masteos, nous vous proposons des immeubles à l’achat régulièrement. Vous bénéficiez également d’un accompagnement de A à Z pour réussir ce projet d’ampleur. Des conseillers qui ont l’habitude de ce genre d’opérations et qui seront là à vos côtés pendant la recherche du bien, le financement, le choix de la fiscalité, les travaux et la mise en location. Il ne faut pas oublier la question de la gestion locative des différents lots de votre immeuble. Cette gestion, on vous conseille de la déléguer. Si votre immeuble comprend plusieurs appartements, vous allez passer votre temps à régler les soucis ce qui n’est pas le but premier quand on investit.

Question 6

Quelle ville pour un immeuble de rapport ?

Accepted Answer

Des immeubles de rapport, vous en trouverez aussi bien dans des grandes métropoles régionales que des villes moyennes. Cependant, il s’agit d’un produit d’investissement qui demeure rare, et donc prisé sur le marché immobilier. Vous risquez d’être en compétition avec nombre d’investisseurs, surtout si le bien possède des qualités indéniables (prix, emplacement, potentiel de valorisation, etc.). La ville idéale pour investir dans un immeuble de rapport dépend aussi et pour beaucoup de votre budget. Pour les emprunteurs aux moyens limités, on se tournera en priorité vers des villes moyennes avec un beau patrimoine historique, des bâtiments qui ont besoin de rénovation, mais dont le potentiel de rentabilité est là. On pense à des villes comme Arras, Lens ou Valenciennes dans la moitié nord, plus au sud, il y a de bonnes affaires à réaliser à Cognac, Montauban voire Tarbes.

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