Pourquoi investir à Marseille ?

Son atout majeur ? Sa richesse étudiante. On ne le répètera jamais assez : une ville étudiante est une ville qui rassure, puisque le rapport risque-rentabilité est imbattable. Les villes étudiantes se classent d’ailleurs toujours en première position des investissements immobiliers locatifs.

Tension locative, attractivité des quartiers ou encore particularités de la population étudiante marseillaise : Masteos vous propose de découvrir pourquoi il est aujourd'ui indispensable d'investir à Marseille !

Une tension locative moyenne de 8/10

Lorsqu’elle est élevée, la tension locative est un signe de bonne santé. On est donc ravi d’apprendre qu’à Marseille, cette dernière atteint un joli 7/10. Une tension fortement influencée par une population étudiante en ébullition. Deuxième commune urbaine de France, Marseille n’accueille pas moins de 60 000 étudiants - soit à peu près l’équivalent d’un stade Vélodrome, ce qui est loin d’être anecdotique pour l’immobilier locatif - dont les campus sont répartis sur quatre arrondissements : le 1er, le 5ème, le 9ème et le 13ème.

Pour autant, les étudiants sont (contrairement à leurs campus) libres d’aller et venir entre les arrondissements. Il est donc habile de regarder ce qu’il se passe au niveau locatif dans les arrondissements connexes à ceux des campus. Il n’est par exemple pas rare pour nos chasseurs de trouver des biens dans le 14ème avec une renta à plus de 10% juste à côté du campus de Saint-Jérôme.

Un turnover assuré par les étudiants eux-mêmes

Avec plus de 858 000 habitants, Marseille est la 2e commune de France la plus densément peuplée. Les appartements s’arrachent donc comme des petits pains. Or avec une telle présence étudiante, les réseaux d’Écoles sont de véritables mines d’or (parmi lesquels on retrouve Centrale Marseille ou encore Kedge Business School). Une fois la mécanique du réseau étudiant enclenchée, ces derniers se transmettent le bien entre eux et vous n’avez plus qu’à changer les noms sur les baux. Dès qu’un bien est loué pour la première fois à un étudiant, il y a donc fort à parier qu’il n’y aura plus de vacance locative.‍

Qui dit tension dit renta

D’un point de vue financier, la location au cœur d’une ville étudiante augmente sensiblement la rentabilité d’un bien. Plus la tension locative est forte, plus les prix des loyers augmentent. Dans une ville comme Marseille, ce sont donc les propriétaires qui mènent la danse : les étudiants étant souvent pressés par le temps, ils n'hésitent pas à mettre la main à la poche afin de sécuriser leur rentrée.

Deuxième avantage notable, le principe de la colocation est extrêmement prisé par les étudiants. Or il s'agit d'un moyen très simple pour optimiser la rentabilité de son investissement : un seul appartement, plusieurs locataires. Un T3 composé d’un salon de 35 m2 pourra ainsi être reconfiguré en un T4 avec une chambre accueillant un locataire supplémentaire.

L'idéal est aussi de se dénicher un immeuble de rapport, certains petits immeubles sont encore abordables. Derrière on rénove et on met en location tous lots pour cumuler les loyers et obtenir une belle rentabilité.

Des quartiers qui se suivent, mais ne se ressemblent pas...

Les quartiers qui hébergent les campus de Marseille sont à son image : éclectiques. Le 1er et le 5ème arrondissement accueillent les campus du Centre et de la Timone et leurs 37 000 étudiants, des campus privilégiés puisqu’ils baignent constamment dans la vie de la cité phocéenne et sont de belles opportunités pour les étudiants qui souhaitent rester connectés. On retrouve dans ce quartier les départements des sciences humaines, du droit et de la santé d’Aix-Marseille Université, l’EMD et Epitech. Très bien desservis, une architecture historique et authentique, le 1er et le 5ème sont idéals à la fois pour les étudiants et pour les investisseurs locatifs.

Dans le 9ème arrondissement, on retrouve le site universitaire de Luminy, où se trouvent l’ENSA (Grande Ecole d'Architecture), KEDGE (Grande Ecole de Commerce), l’ENSM (École Nationale Supérieure Maritime) ou encore l’ESADMM (École Supérieure d'Art & de Design Marseille-Méditerranée). Accueillant plus de 10 000 étudiants, le site de Luminy n'a rien à envier à ses concurrents puisqu'il offre un cadre de vie exceptionnel à ses étudiants : proximité des Calanques et de ses plages, quartiers calmes et ouverture sur la Méditerranée extraordinaire. Idyllique.

Last but not least, le 13ème arrondissement regroupe des écoles comme L'Ecole Centrale et L'Ecole Polytechnique, le département des sciences dures d’Aix-Marseille, l’IUT et l’INSPE (Ecoles Supérieure du Professorat et de l'Education). Une myriade de quartiers-villages forme cet arrondissement calme aux jolies fontaines et aux célèbres édifices religieux. C’est un quartier qui séduit aussi bien les investisseurs en quête de prix bas et de rentabilité élevée que ses 6 000 étudiants désireux de se laisser porter par un mistral sans doute gagnant.

Un coup de cœur réciproque

Ce qui tombe bien, c’est que Marseille aime ses étudiants et que c’est réciproque. Le dynamisme insufflé par les campus se diffuse dans la ville entière, ce qui génère naturellement une augmentation de la valeur immobilière du marché. Côté urbanisme, tout un écosystème s’est développé pour divertir les jeunes marseillais : culture, sport, restaurants, bars,… En 2019, la municipalité a même lancé son dispositif MAPPE « Marseille plus proche des étudiants », afin d’offrir des sorties culturelles et autres récompenses aux jeunes marseillais. Tout est donc mis en œuvre pour assurer un confort et une qualité de vie des plus agréables pour les étudiants.

En se bonifiant au fil du temps, la relation qu’entretient Marseille avec ses étudiants ne peut qu’être prospère d’un point de vue investissement : l’augmentation de la population étudiante au sein d’une même ville influençant ostensiblement les prix du marché… La ville de Talence en est l’exemple parfait : située au sud de Bordeaux et accueillant le campus de l’université girondine, le prix du m2 a grimpé de 20% en 5 ans ! Conséquence : le prix au m2 dépasse celui de la majorité des arrondissements marseillais. Il est donc raisonnable de penser que Marseille a beaucoup à gagner en abusant de ses charmes auprès des étudiants.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien si Masteos déploie actuellement une nouvelle team d’experts en plein cœur de Marseille. 🙃