Où investir ?
 / 
Investir à 
Marseille

Investir à 

Marseille

Marseille est une commune du Sud de la France, chef-lieu du département des Bouches-du-Rhône et préfecture de la région PACA. Marseille est la deuxième commune urbaine française avec plus de 858 000 habitants. Bordée par la Méditerranée, la ville la plus ensoleillée de France ravit ses habitants et touristes à chaque coin de rue.

Analyse data de 

Marseille

6.3
%
Taux de rentabilité
Equilibré
6.3
/10
Tension locative

Immobilier

2950
Prix au mètre carré
11
 %
Évolution des prix sur 5 ans
41
 %
Taux de taxe foncière

Démographie

858 000
Population totale
-0
 %
Croissance démographique
54
 %
Population locataires

Économie

Services, Tourisme
Secteur porteur
25000
/ an
Revenu médian
15
 %
Taux de chômage
Port du premier arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 1er arrondissement de Marseille est situé dans l'hyper-centre de la ville, à l'est du Vieux-Port, il est traversé d'ouest en est par la Canebière et est divisé en six quartiers.

Le jardin des Vestiges, découvert au XXe siècle, abrite les restes du port antique de Marseille. Le 1er arrondissement abrite d'importants lieux culturels comme le musée d'Histoire, le théâtre du Gymnase, l'opéra municipal et le palais des Arts. Le quartier de Noailles, surnommé le « ventre de Marseille », est connu pour son important marché.

Le 1er arrondissement représente le centre d’attractivité de la ville. Il héberge le Vieux-Port, mais aussi de nombreux établissements scolaires et universitaires, et possède une vie culturelle, ainsi qu’une vie nocturne très animée, qui en font un quartier de choix pour les étudiants. Il accueille de nombreux logements anciens, notamment des petites surfaces dans des immeubles haussmanniens (T1 et T2 principalement). Le quartier est très bien desservi par le tramway, le bus et le métro.

Le conseil de Masteos

Le 1er arrondissement est définitivement un quartier dans lequel il faut investir. Présence étudiante, vie animée, coeur historique de Marseille. Cet arrondissement ne manque pas d'atout pour de potentiels investisseurs. Il est possible de trouver de belles stratégies d'investissement équilibrées (7,11%) voire dynamiques avec des projets de colocation. Le risque que présente le centre de Marseille reste la vétusté des habitations qui est à vérifier avant d'investir pour ne pas avoir de mauvaises surprises une fois le bien acheté.

Cathédrale Sainte-Marie du deuxième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 2e arrondissement de Marseille est situé au nord du Vieux-Port. Il est divisé en quatre quartiers officiels : Arenc, Les Grands Carmes, l'Hôtel de Ville et la Joliette. Cet arrondissement a été réhabilité à la fin des années 1990 à l'occasion du projet Euroméditerranée. Il regroupe des bâtiments historiques comme La Major la cathédrale de Marseille, le centre culturel de la Vieille Charité et les docks, aujourd'hui reconvertis en immeuble de bureaux.

Au niveau des transports, l'arrondissement est bien desservi avec deux lignes de métro (1 et 2) et deux lignes de tram (T2 et T3). On y trouve aussi 14 stations de vélos en libre-service ainsi qu'un terminal de ferry.

Avec 24 275 habitants, le 2e arrondissement de Marseille est un arrondissement assez jeune dont la moyenne d'âge est de 39 ans. Les salariés et ouvriers représentent 58 % des actifs de l'arrondissement. L'immobilier est presque entièrement composé d'appartements. On y trouve essentiellement des locataires car ils représentent 79 % des habitants.

Le conseil de Masteos

Le 2ème arrondissement offre plusieurs stratégies d'investissement. Il affiche un prix assez élevé mais en contrepartie, la rentabilité y est présente. Idéal pour une stratégie patrimoniale (5,83% de taux de renta brut), le 2ème arrondissement ne risque pas de perdre de la valeur du fait de son emplacement, de son patrimoine historique.

De plus, c'est un nouveau quartier des affaires, ce qui attire. Il est possible d'investir dans la location de meublés pour les jeunes salariés qui souhaitent être proches de leurs bureaux mais pourquoi ne pas investir aussi dans les bureaux ? La location équipée dans le 2ème arrondissement est une alternative pertinente à la location classique de meublés.

Troisième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 3e arrondissement de Marseille est situé au centre de la ville. Il est divisé en quatre quartiers officiels. Il forme avec le 2e arrondissement dont une partie fait partie de l'opération de rénovation urbaine Euroméditerranée.

Dans les années 2000, les bâtiments de l'ancienne manufacture ont été reconvertis en lieu culturel, pôle média et archives municipales mais l'arrondissement continue d'abriter une population pauvre. Le quartier de Saint-Mauront abrite l'importante cité Bellevue, dite « Félix Pyat ». Ce secteur, proche de la station de métro Bougainville et de ponts autoroutiers, est l'un des plus délabrés de la ville.

Au sud de l'arrondissement, à proximité de la gare Saint-Charles, se situe le campus de l'Université d'Aix-Marseille. L'ouest de l'arrondissement fait partie de l'opération de rénovation urbaine Euroméditerranée qui transforme le quartier d'Arenc en quartier d'affaires, abritant notamment le nouveau bâtiment des Archives départementales des Bouches-du-Rhône et l'Hôpital européen.

Quartier relativement jeune, le 3e arrondissement de Marseille compte 44 665 habitants dont la moyenne d'âge est de seulement 35 ans. Il est principalement composé de ménages comptant moins de deux enfants (49 % des foyers). Le 3e arrondissement de Marseille est souvent considéré comme le plus pauvre de la ville. Les locataires constituent 76 % de la population.

Le conseil de Masteos

Le taux de rentabilité du 3ème arrondissement est très prometteur puisqu'il dépasse les 9%. Le faible prix actuel du m2 est une occasion à saisir, d'autant plus que le quartier est régulièrement modifié grâce au projet Euroméditerranée. Le 3ème arrondissement reste aujourd'hui un quartier populaire,  mais qui a un fort potentiel puisqu'il est proche du centre, il est également bien desservi en transports en commun.

Quatrième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 4ème arrondissement de Marseille est situé en plein centre de la ville. Il est divisé en 4 quartiers : La Blancarde, Les Chartreux, Les Chutes-Lavie et Les Cinq Avenues. Cet arrondissement est desservi par les stations de la ligne 1 du métro et par les lignes T1 et T2 du tramway.

Le 4ème est un quartier relativement calme et qui possède un beau patrimoine culturel que ce soit au niveau des musées, des bâtiments historiques ou des espaces de spectacle. Il regroupe notamment le Musée des Beaux-Arts, le Palais Longchamp ou la salle de concert le Dôme.

Cet arrondissement accueille les campus de Timone et Centre d'Aix-Marseille Université (AMU) ainsi qu'Epitech et l'EMD. La concentration étudiante est donc très forte dans ce quartier.

Le 4e arrondissement de Marseille est un arrondissement qui recense 47 871 habitants et dont la moyenne d'âge est de 42 ans. C'est un quartier assez hétérogène puisqu'il regroupe autant de salariés et d'ouvriers que de cadres et de chefs d'entreprise parmi les actifs de l'arrondissement. Dans le 4e arrondissement de Marseille, le paysage immobilier se compose en très grande partie d'appartements (94 %). Les locataires représentent 56 % de la population.

Le conseil de Masteos

Situé à l’est du centre-ville de Marseille, le 4ème arrondissement figure également parmi les meilleurs quartiers où investir à Marseille. Il offre une qualité de vie très calme et paisible, particulièrement adaptée aux familles avec enfants. Ce quartier rentable offre un large choix de logements dans l’ancien, avec principalement des grandes surfaces (des 3 pièces et plus), dans de magnifiques immeubles haussmanniens. La forte population étudiante est un argument supplémentaire pour investir dans le 4ème arrondissement.

Le taux de rentabilité (6,93%) est attractif et les risques encourus sont très faibles au regard de la population de l'arrondissement.

Cinquième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 5e arrondissement de Marseille se partage entre le centre-ville et l'est de la ville, s'étalant depuis la Plaine jusqu'au Cimetière Saint-Pierre à l'est et à l'avenue de Toulon au sud, il inclut le site hospitalo-universitaire de la Timone. Le quartier est desservi par la ligne 1 du métro et des lignes de bus.

Le 5ème abrite beaucoup de grandes enseignes et de petits commerces. Sa proximité avec l'hôpital en fait un quartier très pratique au niveau médical. Le 5ème arrondissement n'est pas réputé pour son esthétique architecturale en revanche, il l'est beaucoup plus pour sa praticité.

Le 5e arrondissement de Marseille compte 46 460 habitants dont la moyenne d'âge est de seulement 40 ans. Les cadres et chefs d'entreprise représentent 55 % des actifs de l'arrondissement. Le revenu fiscal médian par ménage était de 21 627 €, ce qui plaçait le 5ème arrondissement au 11e rang parmi les 16 arrondissements de Marseille. L'immobilier est en quasi-totalité constitué d'appartements (96 %) et les locataires représentent 63 % de la population.

Le conseil de Masteos

Le 5ème est un quartier où il est bon d'investir puisque plus de 63% de la population de cette zone est locataire de son habitation.

De plus, certains quartiers de l'arrondissement possèdent des taux de rentabilité supérieurs aux autres quartiers. Saint-Pierre présente notamment un taux qui s'élève à 7,5%. Petit rappel : le triangle d'incompatibilité de l'investisseur se compose de 3 éléments que sont l'emplacement, la rentabilité, l'esthétique. Il n'est quasiment jamais possible d'avoir les 3 en même temps et en ce qui concerne le 5ème arrondissement, il faudra faire une croix sur l'esthétique au profit des deux autres.

Sixième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Cet arrondissement fait partie de l'un des arrondissements les plus aisés de Marseille avec les 8e et 7e dont il est limitrophe au sud et à l'ouest.

Il abrite le quartier des antiquaires rue Edmond-Rostand ainsi que les boutiques de luxe de la ville situées dans les rues Paradis, Grignan, et Breteuil. C'est aussi le quartier des "bourgeois bohèmes" et des artistes dans sa partie nord est aux alentours du Cours Julien. L'arrondissement accueille la fameuse Basilique Notre-Dame-de-la-Garde et la place Castellane.

Côté transport, il est desservi par les deux lignes de métro de Marseille.

Le 6e arrondissement de Marseille est un arrondissement qui recense 41 838 habitants et dont la moyenne d'âge est de 41 ans. Les cadres et chefs d'entreprise y représentent près de deux tiers des actifs de l'arrondissement. Le paysage immobilier se compose en quasi-totalité d'appartements (97 %). Les locataires constituent 59 % de la population du quartier.

Le conseil de Masteos

Le 6ème arrondissement est un bel endroit pour tout investisseur qui souhaite se bâtir un patrimoine immobilier de qualité. Le 6ème est un quartier huppé de Marseille notamment grâce à sa population mais aussi grâce à son emplacement élevé qui confère aux habitants une vue sur la mer.

Le quartier Lodi est à privilégier dans le 6ème car il offre une rentabilité brute supérieure (6,5%) à la renta moyenne de l'arrondissement.

Huitième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Regroupant traditionnellement la grande bourgeoisie industrielle marseillaise, il est situé entre le parc national des Calanques au sud, et englobe ensuite approximativement l'ouest de Marseille.

Côté transports, l'arrondissement est très bien desservi avec une ligne de métro (2). On y trouve aussi 25 stations de vélos en libre-service.

Le Parc Borély, immense espace vert, est un symbole dans le 8ème. D'autres parcs comme le parc central de Bonneveine, parc Bortoli ou le parc Pastré proposent également de jolies balades. Les plages du Prado sont nées en 1970 et sont aujourd’hui un lieu incontournable de Marseille pour les habitants et les touristes.  Les plages disposent de nombreux aménagement sportifs et culturels.

On retrouve aussi dans le 8ème arrondissement le stade Vélodrome, le Palais des Congrès et le Musée d'Art Contemporain. Regroupant traditionnellement la grande bourgeoisie industrielle marseillaise, il est situé entre le parc national des Calanques au sud, et englobe ensuite approximativement l'ouest.

Le conseil de Masteos

Tout comme dans le 7ème, le prix du m2 est très élevé dans le 8ème arrondissement de Marseille. Toutefois, son taux de rentabilité est légèrement supérieur (4,1%). Il offre un cadre de vie agréable, très bien desservi par les transports en commun. Dans ce cas, la stratégie à adopter reste identique que précédemment, la stratégie patrimoniale. Si vous cherchez un peu plus de rentabilité, il est possible d'envisage le quartier de la Pointe-Rouge dans lequel le taux de renta brute vaut 5,4%.

Neuvième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Situé au sud-est de la ville, il est bordé à l'ouest par le 8e arrondissement et au nord par les 10e et 11e. Il s'agit du plus vaste arrondissement de Marseille, il est divisé en 9 arrondissements.

Au niveau des transports, le 9 ème arrondissement est traversé par la ligne 2 du métro et regroupe des stations de vélos en libre service. Le quartier abrite notamment la Cité Radieuse, bâtiment créé par le Corbusier.

Le 9ème arrondissement est l'un des quartiers les plus aisés de Marseille avec les 7ème, 8ème et 12ème arrondissements. Au sud-est de cet arrondissement se trouvent les Calanques, fameuses criques et anses marseillaises qui s'étendent sur 20 km de long.

Les campus de Kedge Business School, l'ESADMM, l'ENSA, l'ENSM et Polytech Sud se trouvent dans le 9ème arrondissement.

Le 9e arrondissement de Marseille est un arrondissement qui compte 74 130 habitants et dont la moyenne d'âge est de 42 ans. La majorité des actifs de l'arrondissement sont cadres ou chefs d'entreprise. Le parc immobilier se compose en très grande majorité d'appartements (81 % contre 19 % de maisons individuelles). On y trouve en majorité des propriétaires (58 %).

Le conseil de Masteos

Le 9ème arrondissement de Marseille offre un beau taux de rentabilité optimal pour des stratégies d'investissement équilibrées. En tant que quartier le plus grand de la préfecture des Bouches-du-Rhône, le 9ème présente beaucoup de possibilités locatives diverses. Son principal avantage étant son l'emplacement, entre le centre et les calanques, qui lui garantit une certaine attractivité géographique recherchée par les locataires. De plus, de nombreuses écoles sont implantées dans ce quartier, ce qui dynamise le marché local du locatif.

Dixième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 10e arrondissement de la ville de Marseille est situé à l'Est de la ville. Il comprend les 6 quartiers de la Capelette, Menpenti, Pont-de-Vivaux, Saint-Loup, Saint-Tronc et La Timone. Il est traversé par la ligne 2 du métro et la ligne 3 du tramway. Ce quartier comporte des espaces verts comme le Jardin Guy Azaïs.

Quartier relativement jeune, le 10e arrondissement de Marseille compte 54 281 habitants dont la moyenne d'âge est de seulement 39 ans. Il est principalement composé de ménages comptant un ou deux enfants (49 % des familles). Les salariés et ouvriers représentent 56 % des actifs de l'arrondissement.

Le paysage immobilier est en très grande partie composé d'appartements tandis que les locataires représentent 53 % de la population de l'arrondissement.

Le conseil de Masteos

Les quartiers de l'arrondissement les plus intéressants en termes d'investissement se situent dans l'est du 10ème car ils offrent la possibilité de pratiquer des prix à la location supérieurs à la moyenne constatée dans l'arrondissement.

Onzième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Situé à l'est de Marseille, le 11ème arrondissement est une des divisions administratives de la ville. Cet arrondissement ne compte pas moins de 11 quartiers dans toute son étendue.

Ce quartier est desservi à la fois par des lignes de bus mais aussi par la ligne 1 du tramway. Le 11ème accueille de belles bastides, on peut notamment y retrouve les châteaux de la Buzine, Régis ou encore le château Saint-Antoine.

Commune relativement jeune, le 11e arrondissement de Marseille compte 56 836 habitants dont la moyenne d'âge est de seulement 40 ans. Les salariés et ouvriers représentent 58 % des actifs de l'arrondissement. le parc immobilier se compose en grande majorité d'appartements (62 %). Les propriétaires sont en majorité et composent 52 % de la population.

Le conseil de Masteos

Les quartiers de l'arrondissement à mettre en priorité sont à l'ouest du 11ème et Éouares, qui se situe à l'est. Ce dernier affiche des prix au m2 très élevé (3700€/m2) mais dont les loyers sont nettement supérieurs au marché marseillais (22€/m2 !).

Treizième arrondissement ⎮ Carte des arrondissements de Marseille

Le 13e arrondissement de Marseille, l’un des seize arrondissements de Marseille, est situé dans les Quartiers nord de la ville. C'est l'arrondissement le plus peuplé avec 90 120 habitants.

Cet arrondissement accueille beaucoup d'établissements de l'enseignement supérieur et de la recherche : l'Université de Provence Aix-Marseille, l'école Centrale de Marseille, un laboratoire d'astrophysique, l'INSPE. La présence de ces pôles d'excellence favorise la concentration étudiante dans le 13ème.

De plus, le quartier regroupe deux musées dont celui du Terroir Marseillais.

Avec ses 90 000 habitants, le 13e arrondissement de Marseille est un arrondissement assez jeune dont la moyenne d'âge est de 38 ans. Les salariés et ouvriers représentent 57 % des actifs de l'arrondissement. Dans le 13e arrondissement de Marseille, le parc immobilier est en grande partie composé d'appartements (à hauteur de 74 %). Les locataires représentent 54 % de la population du 13ème.

Le conseil de Masteos

Le 13ème arrondissement de Marseille offre une belle rentabilité (7,25%). Il est possible d'envisager aussi des stratégies plus dynamiques car cet arrondissement regroupe de nombreux pôles universitaires et donc renforce la dynamique locative de l'arrondissement. Les colocations sont donc de mises et profitables puisqu'elles génèrent plus de revenus que des locations classiques.

Notre sélection de villes par région

Seules les villes qui présentent les meilleures opportunités d’investissement sont sélectionnées par nos data-anaystes. Certaines régions peuvent ainsi ne pas être présentes.

Bourgogne-Franche-Comté
Grand-Est
Hauts-de-France
Île-de-France
Normandie
Occitanie
Pays-de-la-Loire
Provence-Alpes-Côte d'Azur

Buy it : Masteos s’occupe de tout, vraiment tout.