Financer son investissement immobilier
Prêt immobilier, montant de l’apport, retrouvez toutes les informations pour réaliser votre achat immobilier.
Tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier
Investir dans un bien locatif nécessite pour la très large majorité d’avoir recours à un prêt immobilier. Le principe est simple, la banque vous prête des fonds pour obtenir l’investissement visé. Loin d’être un handicap, un prêt immobilier présente au contraire plusieurs avantages. Il vous permet d’obtenir un bien que vous n’auriez pas pu payer comptant : c’est l’effet de levier. Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, vous devez prendre en compte de certains paramètres importants : le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, le montant de l’apport, la durée du différé de remboursement ou encore l’assurance emprunteur. En tant qu’investisseur, vos critères ne sont pas les mêmes que si vous êtes primo-accédant. Le taux d’intérêt en est un exemple. C’est polémique, mais il a beaucoup moins d’importance que les investisseurs ne lui accordent. De plus, les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs.
L’univers des prêts immobiliers étant vaste, vous pouvez aussi bénéficier d’un prêt aidé pour financer votre achat. Une vaste gamme de prêts aidés s’offre à vous, généralement sous conditions : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné, etc. Tous ces prêts aidés vous aident à acheter votre résidence principale si vous n’êtes pas encore propriétaire, ils ne fonctionnent en revanche pas pour un investissement locatif.
Comment obtenir un prêt immobilier ?
La première chose à faire avant de solliciter un établissement bancaire pour un prêt est d’évaluer votre capacité de financement. Quelle est la somme dont vous avez besoin pour votre investissement immobilier ? Pour avoir toutes les chances de décrocher un prêt immobilier, il faut monter un dossier de prêt complet, capable de séduire le banquier. Les établissements bancaires sont de plus en plus exigeants et celui-ci doit être impeccable. Comment faire ? D’abord, il faut anticiper cette démarche plusieurs mois en amont, et rendre votre compte bancaire irréprochable (exit les découverts et les crédits à la consommation). Vous devez aussi évaluer précisément votre capacité de financement. Il faut montrer au banquier qui vous prête de l’argent qu’il s’agit d’un projet rentable. Vous devez maîtriser parfaitement votre plan de financement et le connaître sur le bout des doigts. Savoir rassurer le banquier et « se vendre » sont les clés d’une demande de prêt réussie. Rien ne vous empêche ensuite de solliciter plusieurs établissements pour faire jouer la concurrence afin de trouver le meilleur taux et un banquier prêt à vous suivre.
Plutôt que de démarcher vous-même une multitude de banques avec votre dossier sous le bras, vous pouvez faire appel à un courtier. Le courtier est un intermédiaire spécialisé dont l’objectif est de vous trouver les meilleures conditions d’emprunt et le meilleur taux d’intérêt. Il met en concurrence des dizaines de banques à votre place, ce qui est pour vous un gain de temps énorme. Le courtier se rémunère au succès de la mission. Par conséquent, vous avez l’assurance qu’il va travailler à trouver le taux d’emprunt et les conditions les plus intéressantes selon votre situation.
L’apport immobilier
Si faire un prêt immobilier sans apport reste possible, dans la très grande majorité des cas, votre banque vous demandera un apport personnel. L’apport nécessaire pour un prêt immobilier représente entre 10 et 20 % du montant total du prêt. De manière générale, cette somme représente l'ensemble des frais annexes liés à la transaction : frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier, etc. L'apport est un montant important et qui joue un rôle essentiel pour l’établissement bancaire. Il démontre en effet votre sérieux et votre capacité à épargner. En cas de défaut de paiement de votre part, c'est aussi la seule chose qui est récupérable par la banque.
En revanche, l’apport est l’ennemi d’un investisseur locatif. Plus votre apport est élevé, moins l'effet de levier potentiel est puissant pour votre investissement. C'est ce qui rend la perspective d'un prêt sans apport particulièrement intéressante : sans mettre un sou de votre poche, vous allez vous constituer votre patrimoine immobilier.
