Tout comprendre à l'apport personnel

Pourquoi faut-il un apport en immobilier pour acheter ou investir ?

L’apport personnel est une somme d’argent dont vous disposez et qui est immédiatement disponible. Il peut s’agir de placements comme de l’épargne sur un livret A, un livret jeune,  ou sur PEL, une épargne salariale ou encore d’une somme que vous avez reçue en héritage, une donation, etc. 

Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou pour faire un investissement immobilier, vous allez souscrire à un crédit immobilier. C’est pourquoi nous vous recommandons de penser à vous créer un apport personnel longtemps en avance. Commencez à épargner dès que vous le pouvez, faire des petits sacrifices tous les mois vous donnera l’assise nécessaire pour obtenir plus tard votre prêt et devenir propriétaire.

Pourquoi la banque veut que vous apportiez un apport financier ?

Pour une banque, l'apport personnel sert à financer les frais annexes (ex. frais de notaire) qu’elle ne serait pas en mesure de récupérer si le projet immobilier tournait mal. C’est pour elle une sécurité indispensable. L’apport montre votre fiabilité en tant qu’emprunteur, comme la banque s’engage sur le long terme avec vous, c’est rassurant. De plus, un apport financier important vous permet de négocier un meilleur taux pour votre crédit, des frais de dossiers moindres ainsi qu’une assurance emprunteur réduite. C’est un levier intéressant dans la négociation. L’apport montre votre volonté d’acquérir le logement et votre investissement dans le projet.

Autre chose à savoir, le prêt à taux zéro est considéré comme un apport personnel. Tout comme le prêt action logement qui est un apport, mais ne permet pas de faire un investissement locatif. Pour les logements achetés avec le PTZ, il faudra attendre 6 ans avant de pouvoir les placer en location.

Quel est le montant de l’apport nécessaire pour un prêt immobilier ?

Les conditions bancaires se sont durcies ces dernières années si bien que l’apport demandé est de plus en plus élevé. En règle générale, on vous demandait d’apporter 10 % de la somme globale que vous demandez à emprunter. Si vous sollicitez une banque pour un prêt de 250 000 €, vous devrez avoir comme apport personnel 25 000 €. Mais la tendance est à l'augmentation de l’apport, il atteint en moyenne 30 % aujourd’hui, soit 75 000 euros si on reprend notre exemple. Une augmentation record en quelques mois.

Les banques prennent de plus en plus de précautions sur les prêts qu’elles octroient. Elles veulent des clients qui disposent d’une situation financière solide dans un contexte général de hausse des prix et de hausse des taux d’intérêt. Si vous disposez d’un apport personnel supérieur à ce que demande la banque, on vous conseille toutefois de ne pas tout utiliser. L’idéal est de conserver une épargne de réserve en cas d’imprévu (des travaux par exemple).

Est-ce possible de faire un prêt immobilier sans apport ?

Investir sans apport est certes possible, même si cela ne concerne qu’une petite partie des demandes de prêts. Il s’agit du Graal des investisseurs, puisque cela signifie que vous allez devenir propriétaire sans sortir un centime de votre poche, la banque qui va payer à votre place. Mais les banques sont très frileuses pour vous prêter de l’argent sans apport. Pourtant, ce n’est pas impossible. Il y a plusieurs choses à mettre en avant auprès de votre banquier lorsque vous demandez un prêt immobilier sans apport.

Montrez que vous bénéficiez d’une situation professionnelle stable. Un couple en CDI qui a de bonnes rentrées d’argent, et qui n’a jamais connu le chômage va rassurer le banquier. C’est aussi un atout si vous êtes jeune. Une banque comprendra plus facilement que vous n’ayez pas d’apport si vous avez moins de 30 ans plutôt que 40 ans. Dans ce cas de figure, cela pourra paraître suspect, cela voudra dire que vous n’avez jamais réussi à épargner.

Il est aussi important de présenter des comptes bancaires impeccables, pas de découvert, pas de crédit à la consommation, votre situation doit être saine.

Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier, mettez-le avant auprès du banquier ainsi que tous les autres placements, votre épargne. La règle est simple, plus vous avez d'argent, plus on va vous en prêter. Enfin, pour rassurer l’organisme prêteur il faut montrer chiffres à l’appui que même sans apport, votre taux d’endettement ne va pas dépasser les limites fixées par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (35%) et que votre reste à vivre sera largement suffisant.