Investir sans apport : comment faire ?
Un investissement locatif sans apport est l’une des meilleures opérations que l’on puisse réaliser. Après tout, pourquoi utiliser son argent pour investir dans l'immobilier si celui de la banque peut faire l’affaire.
Au-delà de la perspective, alléchante par elle-même, de ne pas toucher à son argent personnel, un investissement sans apport offre l’intérêt de maximiser son effet de levier. Vous allez également conserver votre épargne pour la placer ailleurs. Un investisseur averti cherche toujours à optimiser l’effet de levier en empruntant au maximum pour ses investissements.
Pourquoi les banques demandent un apport pour un investissement locatif ?
Les établissements bancaires vous demandent un apport pour couvrir une partie de leur risque. L’apport demandé pour un crédit immobilier était généralement de l’ordre de 10 à 20 % du montant de l’emprunt. Ce taux est le même qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Aujourd'hui, avec la très forte remontée des taux d'intérêt, l'apport personnel est de 30 % en moyenne !
Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou d’un bien neuf, différents frais annexes viennent s’ajouter. Il s’agit des émoluments du notaire, des droits de mutation, de la TVA dans le neuf, etc. Autant de frais qu’un apport immobilier est censé couvrir. Car ces frais ne sont pas récupérables par la banque en cas de saisie et de revente.
Les emprunts sans apport sont ce qu’on appelle des prêts à 110 %. La banque finance le coût total, soit le prix du bien, ainsi que l’ensemble des frais annexes : droits de mutation, émoluments de notaire, frais d’agence… Ce qu'elles rechignent à faire.
Théoriquement, ce prêt peut monter jusqu’à 120 % voire 140 % quand il est nécessaire de prévoir des travaux (avec un prêt travaux) et l'ameublement du bien. Ce type de prêt peut se révéler extrêmement utile pour une location meublée de type LMNP, en finançant l’ameublement.
Pourquoi investir sans apport ?
Emprunter sans apport ou souscrire à un « prêt à 110 % » présente deux avantages majeurs :
- maximiser l’effet de levier, en profitant de la faiblesse des taux d'emprunt
- conserver son épargne pour la placer ailleurs
Le grand intérêt d’investir en immobilier locatif sans apport est de profiter de l’effet de levier du crédit. De quoi s’agit-il ?
L’effet de levier consiste à utiliser l’emprunt pour investir, puis à rembourser tout ou partie des mensualités bancaires par le biais des loyers perçus. L'intérêt est de se créer un patrimoine immobilier avec l’argent de la banque. C’est l’emprunt immobilier qui paie votre investissement immobilier et non pas vous.
L’immobilier locatif est ainsi le seul placement qui peut vous permettre de gagner de l’argent sans débourser un centime.
Quel taux d’intérêt pour un prêt sans apport ?
Normalement les banques réservent les taux d’intérêt les plus bas pour les clients présentant le meilleur apport. Ce qui est au fond logique parce que ce sont des dossiers qui rassurent le banquier. Un prêt sans apport veut dire un taux d’intérêt plus élevé. Votre durée de remboursement sera plus longue pour diminuer les mensualités.
Pour autant, cela ne veut pas dire qu’en investissant sans apport le taux d’intérêt sera forcément au plus haut. Le point essentiel à garder en tête est la qualité de votre dossier (et de votre projet). Plus que le montant de l’apport, c’est lui qui va déterminer le taux d’intérêt de votre crédit.
Stabilité professionnelle et financière, qualité du dossier ainsi qu’une bonne négociation vous permettront d’obtenir une décote par rapport au taux d’intérêt maximum prévu.
Comment faire pour investir dans l’immobilier sans apport ?
Tout ça est très bien en théorie, mais en réalité ?
Eh bien… les banques ont tendance à serrer la vis au niveau des prêts sans apport depuis quelques années. À cela deux raisons. D’une part, ces dossiers représentent un risque pour elles.
D’autre part, les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière leur demandent de ne pas prêter au-delà de 35 % de taux d’endettement.
Sauf qu’un prêt sans apport personnel signifie une mensualité plus élevée et une probabilité plus importante de dépasser le seuil fatidique. Cela réduit également vos chances d’atteindre l’autofinancement. Les mensualités plus élevées ne seront pas forcément couvertes par les loyers perçus.
Il demeure pourtant possible d’obtenir un prêt sans apport. Voici quelques conseils utiles.
Présenter un projet d’investissement rentable
La première des choses, et de loin la plus importante, est de présenter un projet immobilier rentable et bien étudié. S’il y a des travaux, comme c’est fréquent dans l’ancien, vous devez en tenir compte et le préciser.
Montrez que vous achetez un bien au bon prix avec une expertise immobilière à l’appui. Le logement est situé dans un quartier dont la tendance haussière des prix ne risque pas d’être remise en cause à court ou moyen terme. L’emplacement doit connaître une demande locative forte et de qualité.
La banque sera aussi plus susceptible d’accorder un prêt si vous lui achetez d’autres produits financiers. Investir dans une assurance vie, ouvrir un livret A, souscrire à une assurance… les produits financiers ne manquent pas et peuvent servir d’argument de négociation.
La banque va aussi calculer votre reste à vivre. Cela correspond à l’argent qu’il vous reste une fois que les mensualités du crédit sont remboursées chaque mois. Si ce reste à vivre est trop bas, le prêt sera refusé.
L’établissement prêteur prend en compte la composition du ménage, votre budget transport, vos dépenses fixes, etc. Il faudra donc veiller à avoir un reste à vivre suffisant pour que votre dossier soit accepté.
Sélectionner un bien avec un bon rendement locatif
Un établissement bancaire sera très attentif au rendement locatif de votre investissement. Comme nous le répétons souvent, il n’existe pas de bons taux, mais des taux adaptés à votre stratégie.
Pour une banque, un rendement locatif de 10 % ou plus est l’assurance que vous allez potentiellement autofinancer votre investissement ou générer un cashflow positif. Pourtant, les gros rendements cachent souvent des difficultés : emplacement médiocre, demande locative en berne, impayés, plus-value potentielle limitée…
Privilégiez un bien dans un emplacement de choix avec une rentabilité nette intéressante, plutôt que de chercher des taux de rendement mirobolants au risque de connaître la vacance locative et des soucis de paiement. Il faut savoir arbitrer avec soin pour être certain que son projet d'investissement locatif rapporte.
Soigner son dossier de financement
Montrez que vous êtes « un bon client ». L’historique de votre compte se doit d’être totalement exempt d’incidents bancaires et fiscaux, même mineurs, ne pas avoir connu de découvert.
La régularité des revenus est une condition indispensable tout comme votre stabilité professionnelle.
Vous aurez aussi plus de facilité à convaincre votre banquier en étant en CDI que si vous avez une profession libérale.
Montrez votre capacité à épargner dans le temps est une condition nécessaire. Investir dans l’immobilier locatif sans apport ne veut pas dire que vous n’avez pas d’épargne ni de patrimoine immobilier ou de patrimoine financier. Au contraire, une banque sera attentive à votre épargne, et ce même si vous n’utilisez pas pour l’investissement.
Cette épargne de réserve dont vous disposez montre au banquier votre capacité à épargner et la solidité de votre situation financière. Vous pouvez aussi avec cette épargne faire face à d’éventuels imprévus.
Si vous détenez d’autres produits financiers comme des livrets d’épargne, une assurance vie, ou un patrimoine immobilier, ce sont autant de points en votre faveur.
Notez que la banque va prendre en compte 70 % des revenus locatifs tirés de votre location pour déterminer votre capacité d’emprunt. Les 30 % restants servent de garanties pour la banque et sont liés au risque qui pèsent sur l’investissement. Mais ce n'est plus forcément le cas et certaines banques prennent en compte un revenu locatif moindre.
Pour résumer, pour que votre dossier ait une chance il faut :
👉 Ne pas avoir eu d'incident bancaire
👉 Avoir démontré sa capacité à épargner
👉 Montrer que l'on possède une épargne à côté
Trouver le bon établissement prêteur
Il ne faut pas hésiter à négocier avec les établissements bancaires ou en consulter plusieurs pour votre demande de crédit. Votre dossier pourrait être refusé chez une banque et accepté chez une autre, alors faites jouer la concurrence.
Le recours à un service de courtage ou un courtier en prêt immobilier est aussi une excellente option. Celui-ci vous accompagne pour monter un dossier crédible et vous évitera les erreurs qui conduisent au refus de prêt. Chez Masteos notre réseau de coutiers partenaires vous accompagne pour financer votre investissement immobilier.
Le courtier choisira aussi les banques les plus en adéquation avec votre profil et votre projet, il pourra aussi vous obtenir le meilleur taux d’intérêt. Son but est en effet de mettre toutes les chances de votre côté, ce qui est incontestablement un plus pour emprunter sans apport.
Autre argument de poids, placez une partie de votre épargne dans la banque prêteuse et transférez votre compte-chèques. Cela peut être un argument intéressant lors des négociations. Pour réussir à financer cet investissement sans apport, il faut être prêt à faire des compromis.
La rédaction acte en main
Une autre piste à explorer pour obtenir un prêt sans apport est la rédaction « acte en main ». Ce procédé fait passer l’ensemble des frais annexes à la charge du vendeur. Pourquoi le vendeur accepterait-il de payer le notaire et les frais annexes à votre place ?
Peut-être parce qu’il vous aime bien, mais surtout parce que ça ne change rien pour lui. Les frais sont répercutés sur le prix de vente et votre banque ne finance alors que ce montant.
Verdict, investir sans apport est-ce encore possible ?
2023 aura une année de profonds changements dans le paysage de l'immobilier et de l'investissement locatif. Alors qu'ils étaient encore il y a quelques mois les taux d'intérêts à 1 % ont quadruplé et pénalisent désormais tous les primo-accédants et les investisseurs. Dans un tel contexte, les banques accordent de moins en moins de crédits, ce qui rend l'investissement sans apport presque impossible. Mieux vaut donc prévoir un solide apport pour être sûr de décrocher que son dossier passe auprès d'un établissement prêteur.
D'ailleurs avoir un bel apport possède plusieurs avantages. Cela démontre votre sérieux et votre capacité à vous constituer un capital. Les mensualités du crédit seront aussi moins élevées ce qui pèsera moins lourdement sur les finances de votre ménage.
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