Baisse des taux d’intérêt de la BCE, quel impact ?

Le marché immobilier, disons-le clairement, est à l’arrêt depuis plus d’un an. La hausse des taux d’intérêt a laminé le pouvoir d’achat des acquéreurs. Le coût du crédit a quadruplé en quelques mois transformant des dossiers solvables en dossier non-finançables.

Tous les acquéreurs, primo-accédants et investisseurs, se sont retrouvés pénalisés. Alors même que la baisse des prix des logements n’était pas suffisante pour compenser l’augmentation du coût du crédit. Une situation qui commence à se débloquer avec l'action de la BCE.

Une baisse des taux espérée de longue date 

Les taux directeurs définis par la Banque centrale européenne (BCE) ont diminué de 25 points le 6 juin. Une première baisse depuis... près de 9 mois. Les taux fixés par le BCE sont extrêmement importants puisque ce sont eux qui déterminent les taux d’intérêts que vont fixer les établissements bancaires pour votre crédit immobilier.  

La baisse des taux directeurs a enfin eu lieu, avec elle tout le marché immobilier retrouve des couleurs.

Plus les taux établis par la BCE sont bas, plus vous pouvez espérer un taux d’intérêt bas. En septembre 2023, le taux directeur sur les dépôts servant de référence aux établissements bancaires a ainsi atteint 4 %, contre 0 % il y a environ 2 ans...

Une augmentation vertigineuse des taux dont l’impact a été massif. Qu’on regarde en France, entre mai 2023 et mai 2024 la production de crédit immobilier a baissé de 31 %. 

Pourquoi une telle décision ?

La BCE estime que l’inflation étant maintenant sous contrôle, il est raisonnable de commencer à baisser ses taux directeurs. L’inflation se maintient actuellement à 2,4 % sur un an en zone Europe après avoir connu des pics à plus de 10 %. L’objectif fixé par la BCE de contenir l’inflation à 2 % est donc en l’état presque rempli.

Le contrôle de l’inflation via la hausse des taux directeurs a eu pour conséquence d’amputer le pouvoir d’achat des ménages, notamment en matière d’immobilier. La baisse des taux est en tout cas une première depuis près de 5 ans, par contre la baisse ne sera pas brutale. On parle de 25 points, les taux directeurs passent donc de 4 % à 3,75 %.

Enfin une embellie sur le marché du crédit immobilier ?

Les banques n’avaient pas attendu la baisse des taux de la BCE pour commencer à diminuer les taux d’intérêt sur les crédits immos proposés. En mai par exemple, la baisse moyenne des taux a été de 10 points, le signal que l’embellie est là.

Actuellement, les taux moyens constatés sur le marché sont de 3,71 % sur 15 ans, 3,84 % sur 20 ans et 3,98 % sur 25 ans. Si on compare avec la situation d’il y a quelques mois, nous sommes clairement sur un cycle plus propice à l’achat immobilier. En décembre 2023, le taux d’intérêt moyen sur 20 ans était pour rappel de 4,35 %.

De plus en plus de bonnes nouvelles sur le front du crédit immobilier

L’autre raison d’espérer dans ce contexte morose est la très nette baisse des refus de prêt. Après avoir explosé en 2023, les refus de prêt sont de moins en moins nombreux. -60 % si on compare le nombre de refus entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2023.

Un indice de plus que le marché du crédit immobilier repart. Le nombre de prêts accordés progresse très fortement sur les 5 derniers mois : +86,2 %.

D’après les derniers chiffres, la production de crédit a progressé de +74 % depuis décembre.

Aure nouvelle qui réjouit, le taux d’usure a encore été augmenté à 6,11 % sur 25 ans, contre 5,91 % fin 2023. Responsable de très nombreux refus de prêts l’année dernière puisque le taux d’usure ne progressait pas assez vite. Le taux d’usure n’est plus un problème pour la plupart des dossiers de demande de financement. Les banques cherchent désormais des clients après avoir fermé les vannes du crédit immobilier.

Une baisse des taux bienvenue, mais pas encore suffisante

Les banques affichent depuis plusieurs mois une réelle envie de retrouver des clients après avoir complètement fermé les vannes des crédits immobiliers. Le printemps étant traditionnellement la saison pour lancer son projet immobilier (achat ou investissement locatif), cela tombe bien.

Cependant, en l’état, pour redonner le pouvoir d’achat perdu aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs, il faudrait que les prix immobiliers baissent. De l’ordre de 20 à 25 % pour compenser l’augmentation des taux d’intérêt ces deux dernières années.

Les prix ont diminué en France de 5,2 % entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024. En Île-de-France, la baisse est plus marquée, -8,1 %. Toutefois, de manière globale, la baisse des prix semble ralentir comme si un palier était atteint, -1,2 % en Province au 1er trimestre 2024, après -1,9 % au 4e trimestre 2023.

Difficile d'imaginer que les prix continuent à baisser fortement au cours des prochains mois.

Est-ce le moment d'investir ?

Si vous avez un projet immobilier, la baisse des taux aujourd’hui est l’occasion de passer à l’étape suivante. Les taux d’intérêt sont certes encore élevés, pourtant la baisse est en cours. On vous le dit, ne comptez pas retrouver des taux à moins de 1 % comme il en existait il y a encore 2 ans. Cette période est définitivement derrière nous.

Ne comptez plus retrouver un jour des taux à 1 %, cette période est définitivement derrière nous.

Plutôt que de parier sur un retour des taux bas, l’idéal est d’investir maintenant est de renégocier le taux de votre crédit immobilier dans 1 ou 2 ans, quand les taux auront poursuivi leur déclin.

En immobilier, on ne le répète jamais assez, l’important est de se lancer. À trop attendre la fenêtre de lancement idéal, on finit par ne jamais investir. À l’heure actuelle, vous pouvez profiter de la baisse des prix qui a touché presque toutes les grandes villes, et des taux d’emprunt qui vont continuer à baisser. Un contexte loin d’être défavorable.