Un investissement en autofinancement, c'est possible ?

Quand on se dirige vers l’immobilier de rendement, l’autofinancement est un Graal qui miroite à l’horizon. C’est moins le cas quand on achète un appartement ou une maison dans une perspective patrimoniale. Un bien dont on est conscient de la nécessité de l’effort d’épargne et pour lequel on compte davantage sur la plus-value à la revente pour s’enrichir.

Saisir l’ensemble des enjeux liés à l’autofinancement nécessite de comprendre certains aspects de base liés à l'investissement locatif comme les taux de rendement, les subtilités du financement et les régimes fiscaux. Des éléments qui auront un impact important sur votre capacité à faire un investissement qui se finance tout seul.

Qu'est-ce que l'autofinancement immobilier?

Dans un investissement locatif, les loyers constituent le revenu généré par votre opération, ce sont les flux entrants. En face se trouvent les flux sortants : le premier qui vient en tête est le remboursement des mensualités du prêt. C’est le premier, mais aussi le plus important des postes de dépenses auxquels vous ferez face.

Les mensualités du crédit immobilier sont cependant loin d’être les seuls frais auxquels vous serez confrontés. On peut mentionner les frais de notaires et d’agence, les assurances, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière. Vous devrez également prendre en compte votre situation fiscale pour réussir à atteindre l’autofinancement, ou du moins vous en rapprocher.

Pour atteindre l'autofinancement, les revenus mensuels doivent être supérieurs ou égaux aux dépenses et aux charges du logement

Enfin, vous devrez considérer les aléas du marché locatif et faire vos projections en conséquence. Vous ferez sans doute face à des mois de vacance locative ou à des travaux imprévus.

Ainsi posée, l’équation est plutôt simple : les revenus mensuels doivent être supérieurs ou égaux aux dépenses et aux charges du bien. Ce résultat est ce qu’on appelle le cash flow : votre flux de trésorerie. S’il est positif ou nul, votre bien est autofinancé, s’il est négatif, vous devrez allonger la différence de votre poche mensuellement, c’est l’effort d’épargne.

Comment savoir si un investissement locatif peut être autofinancé ?

Le problème quand on investit dans un logement, c’est qu’on a une idée de son potentiel locatif, mais qu’il est plus compliqué de préjuger de ses performances futures. Pourtant, vous devrez vous prêter à cet exercice obligatoirement, à moins de vouloir investir à l’aveugle. Ce qui semble assez peu avisé en matière de stratégie immobilière.

Le rendement brut

La première chose à considérer est le rendement du logement. Cet indicateur correspond à la performance annuelle du bien qui est un ratio entre le montant des loyers et le prix d’achat. Le calcul s'effectue avec la formule suivante :

Rendement brut = (loyers annuels / prix d’achat) x 100

On estime généralement qu’un bien locatif peut être autofinancé aux alentours de 9 - 10 % de rendement, mais ce chiffre sera différent selon les investissements et les investisseurs. Il y a un certain nombre de variables supplémentaires à prendre en compte.

Par exemple, un crédit bancaire aux conditions favorables vous permettra d’atteindre l’autofinancement avec des taux de rendement plus modestes. De la même manière, augmenter votre apport personnel initial vous aidera à détenir un bien autofinancé.

Le rendement net

Cependant, le calcul du rendement brut est un indicateur plutôt limité. Il permet de donner un ordre de grandeur plutôt qu’une vraie projection des performances de votre investissement.

Pour affiner ses projections, il faut s’intéresser au rendement net. Cette formule de calcul prend en compte l’ensemble des dépenses annexes liées à votre investissement. Et annexe ne veut pas dire insignifiant.

Pour le calculer, on utilise une formule plus détaillée :

Rendement net = (loyers hors charges - dépenses) / (prix d'achat + frais annexes) x 100

Côté revenus, sauf à empocher l’argent de la copropriété, les charges ne font pas partie de vos revenus locatifs.
Quant aux dépenses qui grèvent ces loyers, elles sont nombreuses : charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de gestion locative, turnover, assurance PNO. 

Côté flux sortants, les frais annexes, ce sont les frais bancaires, de notaire. Comme pour votre salaire, le passage du brut au net pourra être violent. Toutefois, avec ce résultat vous aurez une idée beaucoup plus claire de la capacité du bien à générer un revenu suffisant pour s'autofinancer.

Une troisième formule, le calcul du rendement net après impôts, vous donnera une image encore plus précise de votre investissement.

Voilà pour la théorie.

La possibilité d’autofinancement d’un logement n’est pas gravée dans le marbre au moment de l’acquisition. Un investissement réussi est aussi un investissement dans lequel on sait utiliser tous les leviers et les variables dont on dispose pour améliorer sa rentabilité. Pour maintenir cette rentabilité dans le temps, indexer vos loyers est également une piste importante à ne pas négliger.

Comment réussir à autofinancer un investissement locatif ?

De multiples variables influencent la réussite de votre investissement en autofinancement.

La qualité de l'emplacement

La plus importante des multiples variables qui influencent la réussite d'un investissement, c’est sa qualité propre. Votre étude préalable du marché prend toute son importance puisqu'elle vous permet de déterminer :

• la rentabilité locative moyenne de la ville
• le niveau de tension locative qui s’y exerce
• les quartiers en vogue et ceux à éviter

Il n’est en effet pas si difficile que ça de trouver une ville en France où le rendement tourne autour des 10 % (coucou Saint-Etienne). Le souci de ces villes, c’est que la demande locative ne suit pas forcément.

Prenons le cas extrême d’un appartement à 10 % de rentabilité brute, mais vide la moitié de l’année. Avant même d’envisager les charges et les frais annexes, on peut considérer que son rendement brut réel est de 5 %, du simple fait de la vacance locative. 

Il y a donc un arbitrage à considérer : une ville où le marché locatif est plus dynamique affichera mécaniquement un rendement moins élevé, et des possibilités d’autofinancement moindre. 
À  l’inverse, dans une ville ou un quartier pour lesquels le rendements moyen est importants on affronte automatiquement plus de risques d'absence de locataires.

S'il ne fallait retenir qu'une chose : le rendement est fonction du risque, plus il est élevé, plus le risque locatif est important

Rien ne sert d’aller chercher des rendements stratosphériques dans des villes où la demande locative est au ras des pâquerettes, donc, au risque de fausser tous vos jolis calculs.

Faire des travaux de rénovation

Quitte à se prémunir contre le risque, autant sacrifier un peu de rendement au bénéfice d’une demande forte sur un marché rôdé et pérenne, et trouver d’autres moyens d’augmenter votre rentabilité.

Vous pouvez par exemple chercher un appartement vendu en dessous du prix du marché et qui nécessite des travaux de rénovation (que vous pouvez faire financer par votre banque). Cela vous permet à la fois de choyer votre rentabilité, de générer de la matière amortissable ou du déficit foncier, et de réagencer l'appartement ou la maison pour l’adapter à vos objectifs de performance.

Comment ?
Un modèle populaire et éprouvé est par exemple celui de la colocation étudiante car de nombreux biens se prêtent parfaitement à la création d’une nouvelle chambre. Plutôt que de louer deux chambres à 500 euros, vous pouvez par exemple choisir d’en louer 3 à 400 euros, un gain réel dans votre cash flow.

Evidemment, la colocation étudiante est un type de location qui a ses propres inconvénients. Le turnover est plus important, la possibilité de dégradation est plus élevée, il y a donc davantage de travaux de réparation, il faut prévoir du temps de gestion en plus, etc.

Soigner son crédit immobilier pour atteindre l'autofinancement

La qualité du financement obtenu auprès de la banque aura un impact de premier plan sur la capacité de votre bien à s’autofinancer en générant un cash flow suffisant.

Dans un premier temps, vous devez soigner votre dossier d'emprunt de manière à obtenir les meilleurs conditions et le taux d'intérêt le plus bas. Le coût d'un crédit peut peser lourdement sur un profil d'emprunteur moyen. A vous de faire attention quand vous faites votre demande à la banque. Mieux vaut d'ailleurs faire confiance à un courtier. En effet, celui-ci ne vise que votre intérêt et saura trouver le meilleur crédit parmi toutes les banques.

La méthode la plus efficace pour arriver à l'autofinancement est sans aucun doute l’allongement de la durée de remboursement du crédit au prix d’une petite augmentation du taux d’intérêt. Une méthode ayant un double intérêt : elle fait baisser la mensualité du crédit de manière efficace et visible, et vous permet de conserver une partie de votre capacité d’emprunt.

L'allongement du crédit est un technique permettant de diminuer ses mensualités et de se rapprocher de l'autofinancement

Vous pouvez aussi choisir d’augmenter votre apport personnel. En immobilier locatif, on cherche généralement à mettre le moins d’apport possible pour augmenter l'effet de levier, et surtout cet argent pourrait être mobilisé ailleurs. Les banques sont de plus en plus réticentes à vous accorder un prêt sans que vous n'apportiez d'argent (remontée des taux, obligations de la HCSF...).

D’autant que techniquement, à partir du moment où vous mettez un apport, le bien n’est plus autofinancé, puisqu'il s'agit d'un effort d’épargne. La question est de savoir si vous êtes prêts à “sacrifier” une partie de votre épargne au moment d’investir. 

Si vous choisissez de mettre 10 000 € d’apport supplémentaire dans un projet immobilier pour faire baisser votre mensualité (disons pour un prêt d'une durée de 25 ans) posez vous la question de savoir si cet argent ne serait pas plus utile ailleurs. Sur les 300 mois du crédit immobilier, ces 10 000 € reviennent à 33 € mensuels. Pas si terrible.

De la même manière, un taux d’intérêt plus bas permis par un crédit immobilier à plus courte maturité vous demandera un effort d’épargne mensuel plus important et compromet votre capacité à faire un investissement autofinancé. Si vous voulez un autofinancement parfait, votre meilleur allié sera une période d’emprunt plus longue en essayant de maintenir un taux réduit.

Le niveau des loyers

Chaque loyer que vous percevez constitue votre revenu locatif. Malheureusement vous n'avez pas une immense marge de manœuvre pour jouer dessus.

L'indice de référence des loyers (IRL) permet d'augmenter les loyers de vos locations immobilières de quelques pourcents lors de la révision annuelle. Si cela est prévu par une clause dans le bail de location. Attention à ne pas l'oublier d'appliquer cette révision aux loyers surtout si vous ne passez par une agence de gestion locative.

Vous aussi le droit de majoré le montant du loyer lorsque vous entreprenez des travaux d'amélioration à vos frais. Cela ne fonctionne que pour les biens classés F ou G au DPE.

L'encadrement des loyers touche aussi désormais de plus en plus les grandes agglomérations, Paris, Bordeaux... Cette réglementation interdit d'appliquer des loyers surévalués au regard de la moyenne des loyers dans le secteur.

L'importance de la fiscalité de votre investissement

Évidemment, difficile de parler d’immobilier locatif sans parler de fiscalité : ce sont les deux faces d’une même pièce. Et vos choix fiscaux auront une réelle incidence sur l’autofinancement de votre bien.

Certains statuts, comme la Location meublée non professionnelle (LMNP) offrent à un investisseur la possibilité de défiscaliser une partie de ses revenus locatifs, que ce soit avec le régime réel ou le micro-BIC. Ces avantages fiscaux doivent évidemment être pris en compte lors du calcul de la rentabilité réelle de votre investissement.

En résumé ?

L’autofinancement immobilier locatif est loin d’être un acquis. C’est un jeu de balancier entre plusieurs variables : le risque inhérent à votre investissement, votre capacité d’épargne, votre envie (ou non) de consentir à un effort financier mensuel, le taux appliqué à votre crédit, la durée d'emprunt, votre profil d’emprunteur et votre fiscalité.

Toute la question est d’arriver à trouver la formule et la stratégie qui vous convient.

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