Baisse des taux d’intérêt, quel impact ?

Bonne nouvelle les taux sont à la baisse

Un frémissement sur le marché des taux ? C’est la tendance qui se dessine à la fin de ce premier trimestre 2023. Depuis fin décembre, les taux d’emprunt ont entamé un lent déclin après avoir atteint un plateau.

Qu’on en juge. Les taux moyens, même pour 25 ans, sont tous repassés en dessous de la barre symbolique des 4 %. Une évolution sensible qui donne de l’espoir quant à la suite de l’année. Les futurs acquéreurs retrouvent de ce fait une partie du pouvoir d’achat qu’ils avaient perdu ces dernières années.

Ce qui était loin d’être une évidence il y a encore quelques mois. Rappelons qu’il était alors presque impossible de décrocher un crédit à moins de 4 % de taux d’intérêt. Désormais des taux moyens à 3,8 % sur 20 ans fin mars sont (presque) redevenus la norme pour les emprunteurs.

Il faut quand même rappeler que les taux des crédits immobiliers demeurent supérieurs à ce qu’ils étaient en mars de l’année dernière, et près de 3,5 fois plus élevés qu’il y a 2 ans…

*D’après les données compilées par le courtier Meilleurtaux à la fin mars 2023 (hors assurance emprunteur).

La fin d’une période complexe

Depuis début 2022 et la guerre en Ukraine, personne ne l’aura manqué, les taux d’emprunt se sont littéralement envolés. De 1,20 % en moyenne pour un crédit sur 20 ans en février 2022 à 4,45 % en novembre 2023 pour la même durée d’emprunt ! La hausse a été spectaculaire et a pris tout le monde de court. Une remontée des taux pénalisant des dizaines de milliers d’emprunteurs dans leur demande de crédits, puisque d’un coup, ils n’étaient plus finançables par les banques, notamment à cause du taux d’usure. Personne ne s’attendait à une telle envolée des taux après des années de baisse continue, aujourd’hui les choses semblent se calmer. De quoi redonner le sourire aux particuliers et aux établissements bancaires.

Durant cette période difficile, la production de crédit immobilier s’est effondrée et avec elle tout l’immobilier en France, plongeant le secteur dans la crise.

Des banques qui prêtent davantage

Voilà sans doute la nouvelle qui va le plus réjouir les acquéreurs. Les banques, dont certaines avaient simplement arrêté de prêter l’année dernière, ont décidé progressivement d'ouvrir les vannes du crédit. Plusieurs raisons à cela (hausse des taux directeurs de la BCE et du taux d'usure de la Banque de France), pour résumer les banques recommencent à entrevoir des bénéfices intéressants grâce au crédit immo.

Certes, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) continue à plafonner le taux d’endettement à 35 %, ce qui peut pénaliser une partie des ménages. Toutefois, les banques peuvent toujours continuer à déroger à cette règle pour environ 20 % des dossiers. Il y a donc une marge de manœuvre pour les dossiers de financement qui sont à la limite.

D’autant que la HCSF ne revient pas non plus sur le taux d’endettement de 35 %, alors qu’il était il y a trois ans de 33 %. Les règles d’emprunt ne se durcissent pas. De nombreux professionnels du secteur souhaiteraient élever le taux d’endettement à 38 % pour mécaniquement faire accéder des ménages à l’emprunt, mais le danger de surendettement guette.

Profiter d'un meilleur pouvoir d’achat

Pour vous donner une idée de ce que représente financièrement une baisse de quelques points du taux d’emprunt, prenons un exemple concret.

Thomas investit dans un T3 à Marseille comme beaucoup de néo investisseurs chez Masteos. Le bien à acquérir coûte 200 000 euros (tous frais compris). Il dispose d’un bon dossier bancaire et est en mesure d’obtenir les meilleurs taux, il envisage une durée de prêt de 20 ans.

• En novembre 2023, le taux d’emprunt sur 20 ans est de 4,35 % le coût total du crédit est alors de 99 798 euros et les mensualités de 1249 euros.
• En mars 2024, le taux d’emprunt sur 20 ans est de 3,69 %, le coût total du crédit est lui de 83 090 euros et les mensualités de 1180 euros.

La différence est de plus de 16 000 euros entre ces deux périodes ! En quelques mois, les ménages ont bien regagné du pouvoir d’achat. Le rebond est donc réel en matière d’immobilier.

Par ailleurs, après avoir baissé localement et dans quelques grandes métropoles, les prix immobiliers stagnent voire repartent à la hausse. Il est donc grand temps de relancer ses projets d’achat immobiliers dans cette période de baisse des taux. 

Comment profiter au mieux de la baisse des taux ?

Est-ce que les taux vont revenir à la normale ? C’est la question que beaucoup de particuliers posent. Mais ils oublient simplement une chose, la période des taux à 1 % est exceptionnelle au regard de l’histoire du crédit immobilier en France. Rien ne dit qu’une telle configuration puisse se représenter un jour, et certainement pas avant des années.

Alors oui, il est toujours possible d’attendre, mais combien de temps peut-on décaler son projet d’achat de résidence principale ou son investissement locatif. Chaque mois à patienter, à espérer une chute brutale, ce sont autant de loyers qu’un investisseur locatif ne va pas percevoir. Plutôt que d’attendre potentiellement des années pour rien, voilà ce qu’on vous conseille de faire pour financer votre emprunt immobilier.

👉 Guetter le moment propice

Les taux évoluent d’un mois sur l’autre. Même dans un cycle baissier, nous ne sommes jamais à l’abri d’une petite remontée temporaire. Suivre chaque semaine ces tendances permet de soumettre son dossier au meilleur timing possible. Et surtout d’éviter de faire une demande durant une phase de hausse. 

👉 Comparer les banques et les taux proposés

Comme vous le savez, les taux fluctuent d’un établissement bancaire à l’autre. En soumettant votre dossier à différentes banques vous allez obtenir des TAEG différents, certains seront plus intéressants que d’autres. Les taux varient en effet selon votre profil, votre dossier, la région de votre demande, il est donc vital de faire appel à plusieurs banques pour dénicher les conditions les plus propices.

👉 Faire appel à un courtier

Il s’agit d’une solution de plus en plus prisée par les ménages qui empruntent. L’explication tient en quelques mots. Le courtier dispose d’un réseau et soumet votre dossier à plusieurs banques à la fois, cela vous évite cette démarche. Il vous aide aussi à monter votre dossier de financement et à le mettre en valeur pour gagner la confiance des banques. Et on sait combien un dossier peut être accepté ou non sur des détails.

Autant d’éléments qui peuvent faire la différence dans une période telle que la nôtre. Pour vous aider à financer votre investissement, nous mettons à disposition chez Masteos notre réseau de courtiers. Un excellent moyen d'obtenir un bon taux.

👉 Renégocier son crédit

Si vous avez acheté un bien immobilier avec un taux d’intérêt très supérieur à 4 %, au pire moment 2023 par exemple. Il sera intéressant de renégocier votre crédit quand les taux de manière générale auront baissé. C’est l’un des points importants à garder en tête. Quand on souscrit à un crédit immobilier à taux fixe à un instant T, il est toujours possible d'entamer une renégociation quelques années après.

Les professionnels du crédit vous conseillent en général d’attendre que l’écart soit d’au moins 1 point (entre le taux d'emprunt et le taux en cours) avant de renégocier avec votre banque ou de tenter un rachat de crédit auprès d’un autre établissement bancaire. Attendre un tel écart est essentiel du fait des indemnités de remboursement anticipé du crédit et des frais de dossier du nouvel emprunt auquel vous souscrivez. Si l'écart est insuffisant, le rachat de crédit risque d'être nettement moins intéressant.

Si la reprise est là, nulle doute qu'elle sera lente au vu des courbes. Il ne faut pas s'attendre à retrouver des taux d'emprunt comme on a pu en avoir il y a 2 ans. La capacité d'emprunt des ménages demeure inférieure de près de 20 % à cette période. "Long et hésitant" voilà comment décrit l'Observatoire du crédit immobilier le rebond du marché du crédit.