Investissement locatif : qu'est ce que le rachat de crédit immobilier ?

Aussi connu sous le nom "regroupement de crédit", c'est un outil à la disposition des investisseurs, des particuliers et de toute personne cherchant à réduire le montant de ses mensualités.

Pour le commun des mortels, un prêt immobilier (pour une résidence principale ou un investissement locatif) et quelques crédits à la consommation sont suffisants pour atteindre les 35 % de taux d’endettement maximum imposé par le HCSF.

Si la règle n’est pas immuable, elle s’applique cependant à la majorité des emprunteurs. Est-ce à dire qu’un nouvel emprunt est impossible à décrocher ?

Pas forcément : en recourant au rachat de crédit, la plupart des débiteurs peuvent voir leurs mensualités baisser en échange d’une maturité du crédit rallongée et d’un coût du crédit plus élevé. Ce surcoût ne doit pas vous effrayer : il peut même vous permettre de repartir du bon pied niveau créances.

Comment fonctionne le rachat de crédit ?

Fondamentalement, le rachat de crédit consiste en un regroupement de tous vos emprunts auprès d’un seul débiteur, auquel vous devez verser une seule mensualité.

Son intérêt principal est de faire baisser leur montant pour dégager une capacité d’emprunt et de remboursement supplémentaire ou simplement pour augmenter votre reste à vivre. Il vous permet ainsi de bénéficier d’un taux plus avantageux et surtout de rééchelonner la durée de remboursement du crédit.

Rien de magique ou de gratuit là-dedans : sur le long terme, le regroupement de crédits vous coûte plus cher que de continuer à les payer séparément avec leurs maturités respectives.

En effet, le mécanisme principal est (en règle générale) d’étaler le remboursement sur une durée plus longue que prévu, avec des mensualités plus faibles.

Pour de nombreuses personnes, il permet de sortir du risque de surendettement avant d’être confronté à la Banque de France et d’être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Les conditions de rachat de crédit varient selon les établissements et les éléments de votre dossier (situation professionnelle, âge, revenus…), mais le taux d’intérêt proposé sera généralement plus élevé que celui pratiqué en moyenne sur le marché.

Exemple de regroupement de crédits

Louis gagne 4000 € par mois et a deux crédits : un crédit à la consommation et un prêt immobilier. Il lui reste 5000 € à rembourser sur le prêt consommation, avec une mensualité de 90 € par mois.

Le prêt immobilier pour sa résidence principale affiche un capital restant dû de 200 000 € avec une mensualité de 1 200 €. Son taux d’endettement est presque au maximum autorisé de 35 %.

Avec ces différents encours, il aura fini de rembourser son prêt consommation dans quatre ans et demi, et le prêt immobilier dans près de 14 ans.

Surtout, sa capacité d’emprunt est entièrement exploitée, ce qui l’empêche de reprendre le moindre prêt pour l’investissement locatif qu’il convoite aujourd’hui.

Incapable d’attendre 14 ans pour dégager une capacité d’emprunt plus importante, il se dirige vers un établissement bancaire pour regrouper ses crédits, avec un capital restant dû de 205 000 €.

En regroupant l’ensemble de ses prêts auprès d’un seul créancier et en rééchelonnant les remboursements sur 25 ans, sa mensualité passe de 1 290 € à 825 €, son taux d’endettement de 33 % à 21 %. La contrepartie est simple : le coût total du crédit passe à 247 500 €, soit un surcoût de 42 000 €. Il s’engage aussi pour 25 nouvelles années de crédit auprès d’une banque, mais c'est une autre histoire.

L’avantage pour Louis (ou pour vous, si vous procédez de la même manière), est qu’il a dégagé une capacité d’emprunt supplémentaire de 465 € par mois. Résultat des courses : c’est autant d’argent qu’il peut investir dans un bien immobilier destiné à la mise en location.

Attention cependant : faire racheter un crédit, avec le surcoût embarqué, n'est pas un acte anodin. Le bénéfice doit en excéder le coût, d'où l'intérêt d'investir cet argent.

Si vous faites racheter votre crédit pour obtenir des mensualités moins élevées parce que vous risquez le surendettement, le jeu en vaut la chandelle. Si vous le faites pour dégager de l'argent supplémentaire chaque mois, veillez à ce que le gain de qualité de vie associé vous satisfasse et en vaille financièrement la peine.

Évidemment, si vous décidez d'utiliser ce budget pour réaliser un investissement locatif, il est fort à parier que vous serez gagnant, car cet argent est mis au travail : il vous constitue un patrimoine immobilier.

Quels sont les inconvénients au rachat de crédit ?

Nous l’avons brièvement évoqué : le rachat de crédits aboutit à un coût total majoré et vous coûtera davantage sur le long terme.

Ce surcoût est dû à la fois à l'application d'un nouveau taux d'intérêt avec un échéancier plus long, mais également aux différents frais afférents qu'il ne faudra pas négliger. Soyez rassurés cependant : votre partenaire bancaire doit vous communiquer un TAEG fixe qui reprend l'ensemble des frais additionnels, dont l'assurance emprunteur.

On parle ici des inévitables frais de dossier, de courtage éventuel, mais aussi de l'indemnité de remboursement anticipé que peut vous imposer votre banque (et qui est sans doute inscrite dans une clause de votre contrat).

Dans le cas où vous utilisez votre nouvelle capacité d'emprunt pour investir dans l'immobilier, veillez surtout à ce que le coût total du crédit n'excède pas la valeur finale du patrimoine que vous créez.

Reprenons l'exemple de Louis : avec ses 465 € mensuels, il peut (en simplifiant GRANDEMENT) emprunter environ 120 000 €. De quoi s'acheter un petit studio dans une ville moyenne, dont le loyer contribuera au remboursement de son nouveau prêt.

Ce surcoût de 40 000 € lui permet donc de se constituer un patrimoine d'une valeur largement supérieure. Surtout, cela lui permet de profiter de l'effet de levier offert par l'immobilier locatif et de décupler le pouvoir de son argent.