Tout comprendre aux frais de notaire dans l'ancien

Qui paie les frais de notaire et pourquoi ?

Les frais de notaire sont des frais entièrement réglés par l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier qu’il soit ancien ou neuf. Ils sont versés lors de la signature de l’acte authentique de vente avec le transfert du prix de vente sur le compte du vendeur.

Comment se composent les frais de notaire ?

Disons le tout de suite, l'expression "frais de notaire" est un abus de langage, puisqu’en réalité les frais de notaire sont composés en majeure partie de taxes, la rémunération du notaire ne correspond qu’à une petite partie du total.

Le notaire a surtout un rôle de collecte des impôts pour le compte de l’Etat. Plutôt que de frais de notaire, il faudrait parler simplement de frais d’acquisition.

Les frais de notaire en 2023 comportent quatre éléments distincts : 

• les droits de mutation (autrement appelés taxe de publicité foncière)
• les émoluments du notaire, la rémunération qu’il reçoit 
• les frais divers ou débours 
• la contribution de sécurité immobilière qui sert à enregistrer la vente

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire, c’est 16 % en moyenne du total des frais de notaire.
Ses émoluments sont forfaitaires pour certains éléments et proportionnels en fonction du prix de vente. La rémunération des notaires pour les transactions immobilières est fixée, en effet, par décret si bien que vous ne bénéficiez pas de marge de négociation en tant qu’acheteur. Le notaire accomplit une mission de service public.

• 0 à 6 500 € - 3,870 %
• 6 500 à 17 000 € - 1,596 %
• 17 000 € à 60 000 € - 1,064 %
• + 60 000 € - 0,799 %

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Les taxes et autres prélèvements

En moyenne, 87 % des frais de notaires sont composés de ces différentes taxes qui sont prélevées sur le prix de vente du bien. Dans le détail, il s’agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et de la contribution de sécurité immobilière (CSI).

• Les droits de mutation à titre onéreux

Ces droits de mutation comprennent la taxe pour la commune (1,2 %) et la taxe pour le département qui varie de 3,8 à 4,5 %. En tout, les droits de mutation représentent 5,81 % du prix du bien, sauf pour quelques départements (Indre, l'Isère, Mayotte et le Morbihan qui ont conservé un taux à 5,09 %). A noter qu’une partie de la taxe départementale (2,37 %) est prélevée ensuite par l’Etat.

• La contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière est versée au Service de publicité foncière. Elle se monte à 0,1 % du prix de vente.

Les frais et débours

Les débours varient mais ils représentent en général de 1 à 3 % du prix de vente (soit 800 à 1 000 euros), il s’agit de sommes servant à la rémunération d’intervenants et diverses formalités, elles sont établies par le notaire selon un barème. On y retrouve les frais relatifs aux états hypothécaires, au cadastre, à la géométrie, les timbres, les frais d’expédition des actes, les frais de constitution du dossier.

Comment calculer les frais de notaire sur un bien ancien ?

Prenons pour hypothèse un investissement locatif dans un appartement ancien sur Bordeaux (33) dont le prix de vente est de 200 000 euros. 

Voici un exemple de calcul des frais de notaire, il s'agit bien sûr d'une estimation.

• Droits de mutation : 200 000 € x 5,81 % =  11 620 €
• Emoluments du notaire, en se basant sur la grille montrée précédemment dans le détail cela donne  : 6 500 x 3,97 % (258 €) + 17 000 - 6 500 x 1,596 % (167,58 %) + 60 000 - 17 000 x 1,064 % (457,52 €) + 200 000 – 60 000 x 0,799 % (1 118,6 €) = 2 001,7 € hors taxe
  Il faut ensuite appliquer à cette somme la TVA à 20 % (on multiplie donc par 1,2 le résultat précédent ce qui donne 2402,02 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 000 x 1% = 200 €
• Débours évalués approximativement : 1300 €
• Total frais d’acquisition : 15 522,02€

Pour un bien dont le prix de vente est de 200 000 euros, les frais d’acquisition sont donc de  15 522, 02 euros. Les frais de notaire représentent ici 7,76% du prix de l’appartement. 

Pourquoi les frais de notaire sont inférieurs dans l’immobilier neuf ?

C’est un argument souvent employé par les promoteurs immobiliers à travers le pays pour vendre leurs appartements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les frais de notaire dans le neuf sont beaucoup plus faibles que dans l’immobilier ancien, de l’ordre de 2 - 3 % contre 8 % dans l’ancien ce qui comble l’écart entre le prix d’achat dans le neuf et l’ancien. Le prix d’un logement neuf est en effet supérieur de 15 à 30 % à surface égale par rapport à un logement ancien. 

Si l’argument commercial laisse sceptique, en revanche, comme il est dit, les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont bel et bien inférieurs. L’écart se situe au niveau des droits de mutation prélevés par la commune et le département.

Dans l'immobilier neuf, la commune ne prélève pas de droit de mutation et le département applique un taux de 0,715 % contre 4,50 % pour un bien ancien.  

Comment faire baisser les frais de notaire dans l'ancien ?

La seule composante sur laquelle vous pouvez espérer une ristourne correspond aux frais facturés par le notaire à proprement parler.

La remise ne concerne que les biens dont le prix de vente est supérieur à 100 000 euros. Le taux de remise sur les frais peut monter jusqu’à 20 % et ne peut pas être négocié entre un client et le notaire. Le taux de remise pratiqué sera appliqué à tous les particuliers pour les prestations de la même catégorie.

A noter que cette marge de négociation a progressé depuis 2021 puisqu’auparavant, il fallait que le prix de vente soit supérieur à 150 000 euros et le pourcentage de remise n’était que de 10 %

Exemple schématique d’un calcul de remise pour un achat immobilier de 250 000 euros. 

Ici le notaire peut vous accorder une remise pour la part située au-delà de 100 000 euros, soit 150 000 €.
150 000 € x 0.799 % = 1 198,50 € hors taxes. Avec la TVA cela donne 1438,2 euros.

On applique ensuite la remise de 20 % = 287,64 €

Votre notaire pourra vous proposer une remise maximale de 287 euros dans notre exemple. Pas de quoi faire vraiment baisser vos coûts d’acquisition. Mieux vaut réussir à bien négocier le prix de vente plutôt que les frais de notaire pour faire baisser le coût de l'acquisition.