Investissement locatif : notre guide complet pour investir en 2023

L’investissement immobilier est l’un des meilleurs placements possibles en France que ce soit en termes de sécurité et de rentabilité. Il se décline sous différentes formes et modalités qu’on passe en revue pour trouver l’investissement immobilier qui vous conviendra le mieux.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? 

L’investissement locatif est un procédé qui consiste à acheter un bien immobilier puis à le mettre en location pour en percevoir les loyers. On peut investir dans des locaux professionnels et des locaux commerciaux (par exemple des bureaux), des parkings et des logements destinés à l’habitation (appartement, maison individuelle ou immeuble de rapport) dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien. Dans tous les cas, l’investisseur achète un bien, mais ne réside pas dedans ou ne l’utilise pas. Il signe un bail avec le locataire fixant les conditions de location, notamment la durée du bail et le montant du loyer. 

L’investissement locatif peut être orienté vers des publics particuliers, l’investissement en résidence étudiante, ou dans un Ehpad. Il peut aussi revêtir bien d’autres formes comme l’achat de parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI). Vous n’achetez pas directement un bien immobilier tangible, il s’agit de parts d’une société qui en possède plusieurs et vous verse des dividendes. 

En règle générale, un investissement locatif repose sur le crédit immobilier, ce qui permet à l’investisseur de faire travailler l’argent de la banque plutôt que son épargne. L’avantage du crédit est aussi de démultiplier les capacités d’achat de l’investisseur, on appelle cela l’effet levier. Concrètement, l’investisseur peut acheter un bien immobilier plus important et plus cher grâce à la banque, une possibilité qui lui aurait été refusé simplement avec ses économies.  

Les loyers servent ensuite à rembourser tout ou partie des mensualités du crédit. Avec peu d’apport financier, il est ainsi possible d'emprunter pour se créer un patrimoine solide, c’est pourquoi l’investissement immobilier attire autant de particuliers.

Démarrez votre investissement

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Si l'investissement locatif est aussi recherché par les Français, s'il est perçu comme le placement le plus intéressant, c'est grâce aux très nombreux avantages qu'il procure.

Sécurité, rentabilité, fiscalité, transmission, sur tous ces points l'immobilier locatif fait mieux que la très grande majorité des placements financiers et autres.

Compléter ses fins de mois grâce à l’investissement locatif

La possibilité de percevoir des revenus complémentaires tous les mois est l’un des principaux atouts de l’investissement locatif. Une fois que vous aurez remboursé votre crédit immobilier, les loyers perçus deviendront chaque mois des revenus complémentaires, un projet séduisant dans la perspective de devenir rentier.

Des investissements à hauts risques permettent de dégager un cash-flow positif chaque mois (le loyer perçu est alors supérieur aux mensualités du crédit et autres frais, mais c’est de plus en plus rare en France).

Finançable grâce au crédit immobilier

Un placement rentable et sécurisé

Facile à transmettre à ses enfants

Un bien tangible qui ne va pas disparaître

Préparer sa retraite grâce à l’investissement locatif

2023 a vu la question des retraites envahir l’actualité pendant de long mois avec la réforme voulue par le Gouvernement. La conséquence directe pour des millions de salariés est une durée de cotisation qui s’allonge avec des montants de retraite qui eux ne croissent que peu…

La perspective est assez peu reluisante pour les salariés français. Voilà pourquoi investir dans l’immobilier est l’un des outils les plus puissants pour se préparer une retraite sereine. En investissant assez tôt, on aura remboursé ses crédits immobiliers arrivés à la retraite et les loyers perçus constitueront un complément idéal à vos pensions. Vous pourrez ainsi maintenir votre niveau de vie grâce à vos placements. 

Peut-on devenir rentier grâce à l’investissement locatif ? 

Vivre sans travailler, qui n’en a jamais rêvé ? Pouvoir profiter de la vie sans se soucier d’avoir à se lever pour gagner sa croûte tous les jours, peu de placements financiers offre une telle perspective. 

Pourtant, l’immobilier locatif est un excellent moyen de devenir rentier. Plus vous aurez de biens en location, plus vous percevrez de loyers. Et par voie de conséquence, un jour vous n’aurez plus besoin d’avoir un revenu lié à un métier, vous pourrez uniquement vivre des loyers de vos locataires. Cela demande du temps et de la patience. On ne se construit pas un patrimoine immobilier rentable et suffisamment vaste en quelques mois. D’autant que gérer un grand parc immobilier de logements en location, c’est aussi du travail. L’avantage, vous ne travaillez plus pour un patron, mais pour vous.

Tout rentier immobilier a démarré par un premier investissement. Petit studio étudiant, place de parking, T2 à rénover entièrement, il y a des opportunités d’achat même pour ceux qui ne peuvent pas directement acheter un immeuble de rapport. Le tout, c’est d’être impliqué, de chasser tous les petits points de rentabilité qui peuvent être gagnés notamment en optimisant la fiscalité de ses impôts. Être rentier cela n’arrive pas du jour au lendemain, il faut être motivé et y donner du temps pendant de nombreuses années pour que cela paie un jour.

Est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en 2023 ?

Vous ne l’avez pas manqué, l’immobilier est au cœur de l’actualité depuis plusieurs mois maintenant. En cause, la remontée des taux d’intérêt qui empêchent les primo-accédants, les locataires qui veulent acheter et plus encore les investisseurs locatifs d’acheter des biens puisqu’ils se voient refuser leur dossier de prêt bancaire. 

Les établissements bancaires ont accordé 40 % de prêts en moins sur une année et les investisseurs sont les premières victimes de cette évolution. L’autre point noir, c’est la taxe foncière. Une taxe foncière qui a très fortement augmenté dans beaucoup de communes pour compenser la fin de la taxe d’habitation. Dans des communes comme Paris, la hausse de la taxe foncière atteint les 50 % ! Une évolution qui impacte le rendement locatif des investissements immobiliers.

Pour autant, faut-il s’interdire d’investir dans l’immobilier cette année ?

2023 demeure une intéressante pour l’investissement locatif en France, alors soyons clairs, pas selon les mêmes modalités et dans des conditions différentes des années précédentes. Si le marché immobilier a ralenti dans quelques villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux avec des baisses de prix sur les logements, c’est loin d’être la norme en France. Marseille par exemple voit ses prix augmenter de 3 % en moyenne sur 12 mois, signe d’un rattrapage des prix toujours en cours pour la cité phocéenne. Et c’est loin d’être la seule ville dans ce cas. Nombreuses sont les métropoles et les villes moyennes à ne pas connaître des baisses des prix, ce qui veut dire que la prise de valeur de votre bien acheté cette année est toujours possible. 

Ce qu’il faut aussi retenir dans un contexte inflationniste comme le nôtre est que le taux d’intérêt réel est…négatif. Oui négatif. Concrètement vous vous enrichissez en empruntant pour investir aujourd’hui avec une inflation à 8 % et un taux d’intérêt à 3,5 %. Le seul point bloquant demeure l’accès au crédit qui s’est tari. Les banques sont aussi plus exigeantes. Toutefois, la situation devrait se débloquer dans les prochains mois.

Une demande locative exceptionnellement haute en France

L’autre argument qui doit vous convaincre d’investir est le niveau de la demande de locations dans le pays. Celle-ci n’a jamais été aussi forte. La France manque cruellement de logements, studio, T2, T3, T4, T5, maison, le besoin est général, d’autant que la construction de logements neufs est à l’arrêt. En mettant votre bien en location sur le marché de la location, le risque de vacance locative est minime et la rentabilité de votre investissement est garantie. Et comme les loyers payés par vos locataires suivent l’inflation, vous n’avez pas à vous inquiéter à ce niveau-là.

Quels sont les différents types d’investissement locatif ?

Pour un pays comme la France qui compte plus de 37 millions de logements, il n’y a pas de limites aux types d’investissement immobiliers que vous pouvez réaliser. Certains sont néanmoins plus pratiques que d’autres et offrent des avantages supérieurs.

L’investissement dans l’immobilier ancien

L’immobilier ancien est l’investissement immobilier le plus plébiscité par les Français. Pour une raison plutôt évidente, les biens anciens sont déjà construits. On en compte des millions dans le pays et le nombre de transactions parle pour lui même, près de 1 million de logements s’achètent et se vendent chaque année.

ll y a une immense diversité de biens dans lesquels vous pouvez investir. Studio, appartement de type T2, T3, T4, T5… mais aussi des maisons, ou encore des immeubles de rapport. Le choix est à l’image du marché ancien de l’immobilier avec ces millions de logements, tout simplement infini.

Par ailleurs, si vous visez l’acquisition d’un appartement dans une résidence, vous pouvez vérifier l’état de la copropriété et la façon dont elle est gérée, une chose impossible à faire avec le neuf.

L’investissement dans l’ancien est aussi celui qui offre le plus de possibilités pour obtenir un excellent rendement locatif. Les régimes fiscaux sont nombreux pour réduire ses impôts et vous bénéficiez de dispositifs de défiscalisation supplémentaires (loi Denormandie ou loi Malraux par exemple).

L’investissement dans l’immobilier neuf

Investir dans un logement neuf consiste à acheter un logement sur plan (on parle de VEFA, vente en l’état futur d’achèvement). L’appartement n’est pas encore construit et il vous faudra patienter en moyenne 12 à 24 mois pour pouvoir le placer sur le marché locatif.

Pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf, l’Etat a multiplié les dispositifs, on pense en particulier à loi Pinel ou à la loi Censi Bouvard pour les résidences de services. 

La loi Pinel est un dispositif conçu pour vous accorder une réduction d’impôt en échange d’un investissement dans un appartement neuf. La réduction d’impôt dure de 6 à 12 ans et est égale à un pourcentage du prix d’achat du logement de 12 à 21 % du prix. Il existe aussi des conditions de loyers et de revenus du ménage locataire à faire respecter en Pinel. Un dispositif de défiscalisation qui prend fin prochainement. Ce qui est déjà le cas du Censi Bouvard supprimé il y a deux ans et qui offrait aussi des avantages fiscaux. Ce dispositif avait vocation à relancer la construction de résidences neuves en vous permettant de défiscaliser votre impôt sur le revenu.

L’investissement dans une place de parking, une cave, un box

Loin d’être anecdotique l’investissement dans des biens immobiliers de type parking, place de stationnement, box voire cave demeure une bonne idée avec un petit budget. La rentabilité n’est pas non plus négligeable, on parle de 4 à 7 % de rendement par an pour une place de parking dans une métropole comme Paris ou Bordeaux. L’intérêt de ce type de placement immobilier est que l’entretien est quasi nul tout comme la gestion.

L’investissement “pierre papier”

L’investissement “pierre papier” n’est pas à proprement parler un investissement locatif puisqu’il s’agit d’investir dans une société de placement immobilière SCPI. C’est la SCPI qui investit dans un parc de logements ou de bureaux placés en location et dont elle perçoit les loyers. L’intérêt de la SCPI est que le risque de l’investissement locatif est réparti sur des centaines de biens immobiliers en cas d’impayés, en revanche la rentabilité est plus basse que pour un investissement immobilier classique.

L’investissement en crowdfunding

Plutôt exotique, l’investissement en crowdfunding n’est pas non plus comme la SCPI un réel investissement locatif. L’idée ici est plutôt d’apporter une somme d’argent permettant à un promoteur immobilier de construire une résidence qu’il va ensuite revendre à des particuliers qui eux vont y habiter ou mettre leur logement en location. Néanmoins, si vous avez une petite somme d’argent à placer pour un temps déterminé, la rentabilité est loin d’être inintéressante avec ce type de projets. En revanche, vous êtes taxé à hauteur de 30 % des intérêts perçus sur votre placement en crowdfunding.

Quelles sont les différentes stratégies d’investissement locatif ?

Tous les investisseurs qui souhaitent faire un investissement locatif n’éprouvent pas les mêmes envies. Certains veulent un bien très rentable immédiatement et sont prêts à prendre des risques, d’autres mises sur la sécurité et un investissement qui va rapporter sur le long terme.

De manière générale, il y a dans l’investissement immobilier une corrélation très forte entre risque et rendement. Plus le rendement attendu sera élevé, plus le risque locatif sera fort. Inversement, un faible rendement est synonyme d’un investissement locatif sécurisé dans un endroit où il y a une forte demande locative et peu de dangers.

L’investissement à haut rendement 

10 % de rendement brut et plus, c’est ce qu’on attend généralement d’investissement à haut rendement. Ce type de placement a un seul objectif : faire que votre cash-flow soit positif tous les mois ou que, dans le pire des cas, votre bien s’autofinance. Un investissement autofinancé est un investissement avec lequel les mensualités de votre crédit sont égales aux loyers que vous percevez. Dans cette situation, vous n’avez pas d’argent à sortir de votre poche tous les mois. Cela vous donne une certaine liberté pour effectuer un autre investissement et pourquoi pas devenir rentier immobilier, le but ultime de tout investisseur locatif.

Il faut cependant bien garder à l’esprit que ce haut rendement se traduit aussi par des risques importants :

• un emplacement de votre investissement sera de moindre qualité (beaucoup de chômage et d’impayés dans votre secteur)
• le bien peut avoir des défauts
• les travaux de rénovation à prévoir sont considérables
• le risque d’impayés important dans le secteur et le taux de chômage aussi
• la prise de valeur incertaine
• la copropriété mal gérée, etc.

Mais comme on l’expliquait, qui dit haut rendement, dit haut niveau de risque.

L’investissement patrimonial

L’investissement patrimonial est le plus sécurisé des investissements immobiliers. On investit dans un bien patrimonial, c’est-à-dire un bien de qualité qu’on a vocation à transmettre. Il s’agit de logements, en vieilles pierres, d’appartements haussmanniens, en somme, des habitations qui possèdent de superbes finitions et des matériaux de qualité.

Des logements idéalement situés en centre-ville, en bord de mer ou toute autre localisation qui les rend très recherchés sur le marché immobilier. En contrepartie, le prix d’achat de ses biens est élevé, impliquant une rentabilité moindre. On parle de biens à 2 ou 3 % de rendement net. Sur le long terme, ces logements ne perdront pas de valeur et vous aurez en règle générale l’opportunité de profiter d’une belle plus-value à la revente.

L’investissement équilibré

Comme son nom l’indique, un projet d’investissement équilibré se situera à mi-chemin entre un investissement patrimonial et un investissement à haut rendement. On cherche de la rentabilité tout en obtenant de la sécurité dans sa location. En clair, c’est la stratégie que recherchent la majorité des investisseurs dans leur projet, celle qui permet d’obtenir des loyers, une plus-value à la revente et au risque locatif limité.

Quel est le profil type de l’investisseur en immobilier locatif ? 

Il existe une multitude de profils d’investisseurs en France, car les raisons d’investir dans la pierre sont extrêmement vastes. C’est pour cela qu’on ne peut dessiner un profil type.

Les actifs français

Vu le contexte économique toujours aussi incertain, l’immobilier est perçu à juste titre comme la valeur refuge par excellence. Un placement sécurisé qui résiste dans le temps et permet de se protéger des aléas de la vie. On retrouve ainsi des investisseurs actifs qui veulent : 

• des compléments de revenu chaque mois (les loyers)
• préparer leur retraite pour qu’elle soit la plus sereine possible
• transmettre un bien à leurs enfants
• se créer un pied à terre pour plus tard dans la région de leur choix
• acheter pour louer et transformer à terme leur investissement pour en faire leur future résidence principale ou résidence secondaire

Les expatriés

Parmi les profils d’investisseurs bien connus à Masteos, il y a l’expatrié parti de France depuis plusieurs années qui cherche à placer de manière utile son argent. Le but d’un projet locatif pour un expatrié est aussi de se prévoir un complément de revenus pour plus tard ou tout simplement pour anticiper et se préparer un pied à terre pour un retour au pays à l’avenir. C’est un moyen de garder un lien fort, la pierre, avec son pays d’attache.

Les étrangers

La France est perçue à l’étranger comme un marché particulièrement intéressant pour un placement immobilier. En 2019, les étrangers représentaient environ 15 % des acheteurs de biens immobiliers en France, ce qui représente plusieurs dizaines de milliers de personnes attirées par les biens disponibles sur le marché, la stabilité des prix et la qualité des emplacements. On retrouve des Britanniques en pole position ainsi que des Belges et des Allemands, mais aussi beaucoup de non-résidents de l’Union Européenne (Etats-Unis, Australie…).

Quel salaire pour investir dans l’immobilier locatif ? 

Contrairement à ce que certains peuvent imaginer, l’investissement locatif est loin d’être réservé aux plus fortunés d’entre nous. Dès 2000 euros de revenus net par mois, on peut devenir propriétaire d’un bien placé en location, à condition d’avoir un apport financier au moment de négocier son prêt immobilier. Vous pourrez avec un tel salaire espérer investir dans une ville moyenne ou dans un petit studio par exemple. Ce qui demeure un excellent moyen de commencer à se créer un patrimoine immobilier, et on le répète jamais assez l’essentiel est de se lancer.

Quoi qu’il en soit, plus le montant de votre acquisition aura un prix élevé, plus votre salaire devra suivre, c’est mathématique. L’inconvénient est qu’aujourd’hui les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers ont dramatiquement augmenté en quelques mois freinant beaucoup de projets d’investissement locatif. Pour un même revenu, vous ne pouvez qu’emprunter une somme moindre et donc réduire la taille du logement envisagé.

En 2024 toutefois, le taux d’emprunt devrait marquer le pas et les banques commencer à assouplir l’octroi de prêts immobiliers.

Peut-on faire de l’investissement locatif sans apport ? 

S’il était encore possible il y a quelques mois de faire un investissement locatif sans apport malgré les obstacles, la chose est pratiquement impossible aujourd’hui. 

Pour rappel, quand on effectue un investissement locatif, il est fortement recommandé d’utiliser le crédit immobilier pour financer son achat (effet de levier). L’argent de la banque travaille à la place du vôtre, et les loyers perçus remboursent tout ou partie de vos mensualités. Pour financer ce crédit, l’établissement prêteur demande un apport personnel, qui est une garantie pour elle. Toutefois, les meilleurs dossiers emprunteurs pouvaient espérer investir sans apport. Un idéal, puisque dans ce cas, vous ne sortez aucun argent de votre poche. 

Mais avec la remontée des taux d’intérêt, les choses se sont grandement compliquées. Le coût du crédit a explosé et les banques n’accordent qu’avec parcimonie des crédits pour des investissements locatifs et encore avec un apport considérable. On est plutôt autour de 25 - 30 % d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier actuellement. L’investissement locatif sans apport a donc pratiquement disparu dans ce contexte.

Centre-ville, métropole, ville touristique, où investir ?

C’est LA question que se posent tous les investisseurs. Comment bien sélectionner son emplacement pour bénéficier de la meilleure rentabilité et d’un risque locatif minime ? 

Pour réussir votre investissement, vous devez vous orienter vers les zones où la demande locative est la plus forte. 

Les métropoles

Paris, Lyon, Lille, Nantes… la France dénombre 22 métropoles dans le pays. Des aires urbaines de plus de 400 000 habitants où vivent un tiers des Français. Ce sont des espaces dynamiques sur un plan économique et culturel, et par conséquent, très attractifs pour tous les actifs et les étudiants. Les besoins en logements y sont considérables et tous ces secteurs sont considérés d’ailleurs comme des zones tendues. Des zones où la demande de logement est supérieure à l’offre sur le marché.

Les métropoles sont de ce fait des endroits parfaitement adaptés à l’investissement immobilier. Dans les centres-villes historiques, on s’orientera vers un investissement patrimonial et sur la prise de valeur à long terme. Tandis qu’en périphérie, on pourra espérer des taux de rendement intéressants.

Les villes moyennes

Par ville moyenne, on entend des villes de 20 000 à 100 000 habitants, et qui accueillent près de 20 millions de Français. Toutes les villes moyennes ne sont pas aussi pertinentes pour un investissement immobilier, néanmoins vu leur nombre vous avez l’embarras du choix. Certaines présentent une excellente attractivité, en faisant des lieux propices à l’investissement, on pense ici à La Rochelle, Bayonne, Poitiers, Chambéry, Thionville, pour ne citer que quelques exemples parmi tant d’autres. Les opportunités sont bien présentes dans les villes moyennes, pour tous les types de biens et notamment les immeubles de rapport qui demeurent plus abordables dans ce type de villes.

Les villes touristiques

Un autre moyen d’être sûr d’investir au bon endroit est de viser les spots touristiques en France. D’une part, la demande locative est forte pour les meublés, que ce soit en bord de mer ou à la montagne, d’autre part, la location saisonnière est un mode de location très rentable. La France regorge de stations balnéaires où investir. Le pays compte pas moins de 223 stations balnéaires et plus de 200 stations de sports d’hiver. La taille de ce marché est immense, dans tous les cas il vous faudra meubler votre appartement (ou maison), ce qui vous donnera accès selon les cas au statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP). Des outils fiscaux intéressants pour réduire vos impôts tirés de la location.

Les autres pays où investir

Territoire propice à l’investissement immobilier, la France est loin d’être le seul pays dans cette situation. D’autres pays européens offrent de réelles perspectives que ce soit au niveau des biens et de la rentabilité. 

On pense avant tout à l’Espagne dont les prix immobiliers sont toujours aujourd’hui à ce qu’ils étaient avant la crise de 2008. Le rendement locatif est élevé partout dans le pays, et même dans les grandes villes comme Madrid ou Valence, ce qui n’est pas forcément le cas en France. Pour cela, l’Espagne est le pays coup de cœur de Masteos, où nous avons déjà accompagné des dizaines d’investisseurs dans leurs projets immobiliers.

Lille

Marseille

Studio, colocation, que choisir ? 

Le studio

Le studio est assurément l’investissement le plus populaire en France. Il est à la fois abordable, et rentable.

Abordable parce que le studio ou le T1 ne comporte qu’une pièce et donc sa surface au mètre carré est réduite en comparaison d'un T2, T3, etc. Tous les investisseurs immobiliers peuvent accéder ainsi à ce type de bien ce qui n’est pas le cas pour les autres logements sur le marché.

Rentable, lorsqu’il est loué meublé à des étudiants ou jeunes actifs. Le studio est le logement le plus demandé dans les métropoles et à proximité des campus, vous ne risquez pas de manquer de locataires pour rentabiliser votre investissement. 

Investir dans un studio

La colocation

Voici un mode de location vraiment apprécié des investisseurs avertis. La colocation dispose de solides atouts.

D’une part, le prix au mètre carré est moins élevé pour un grand logement de type T3, T4, T5 que pour un studio, ce qui mécaniquement augmente la rentabilité.

D’autre part, la colocation est un mode d’hébergement qui a de plus en plus la cote, et pas seulement auprès des étudiants.

Dans toutes les grandes villes, il y a plus de demandes de chambres que d’offres sur le marché. Une colocation se loue dans la très large majorité des cas meublée, ce qui signifie que vous pouvez également coupler le statut de loueur meublé non professionnel avec le régime fiscal réel et optimiser votre impôt sur le revenu.

Investir dans une colocation

La location saisonnière

Première destination touristique au monde, la France est le pays par excellence qui se visite. Mais c’est aussi vrai pour les Français qui choisissent en priorité chaque année de partir en vacances dans le pays. En conséquence, la location saisonnière meublée à de beaux jours devant elle. Si la location saisonnière est soumise à des règles concernant le nombre de nuits sur une résidence principale (pas plus de 4 mois de location et 90 jours consécutifs), ce n’est pas le cas sur une résidence secondaire.

En principe, vous êtes libre de mettre votre logement sur Airbnb et de compléter vos revenus avec cette location. Cette dernière offre d’ailleurs un excellent rendement vu le prix des nuitées. Attention toutefois aux  différentes contraintes administratives : déclaration en mairie, autorisation de la copropriété s’il s’agit d’un appartement en résidence.

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ? 

Savoir calculer le rendement de son investissement immobilier est le b.a.-ba pour un investisseur. Il s’agit d’une formule simple permettant de jauger l’intérêt de votre investissement, savoir ce qu’il va vous rapporter. Par exemple, un investissement locatif proposant 7 % de rendement, vous rapportera 7 euros par an pour 100 euros d’investis. Dans les faits, vous vous en doutez, c’est un poil plus complexe, mais vous avez compris l’idée.

Le rendement brut

Le rendement brut correspond à la formule :

(loyers mensuels x 12) / prix d’achat x 100

Le résultat donne un aperçu de l’intérêt de cet investissement, un rendement brut permet surtout de filtrer parmi beaucoup de biens avant d’affiner le résultat en prenant en compte d’autres facteurs. Un taux de rendement brut élevé pourra laisser place à un taux de rendement net de charges très bas, voilà pourquoi il faut prendre avec des pincettes ce résultat et compléter ce calcul.

Le rendement net

Le rendement net correspond quant à lui à la formule :

(loyers mensuels x 12) / (prix d’achat - charges annuelles) x 100

Par rapport au rendement net, on ajoute les charges courantes et exceptionnelles, et les frais qui pèsent sur la future location pour mieux savoir combien va vous rapporter votre investissement. 

Les charges annuelles sont extrêmement variées : les frais de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative, l’assurance sur votre emprunt immobilier, etc.

Le rendement net de charges, net fiscal ou “net net”

Pour aller au-delà du rendement net, on peut ajouter dans le calcul, la prise en compte de la fiscalité de la location. Il n’existe pas une seule formule, puisque cela dépend de la façon dont votre bien est loué. Cela dépend aussi des dispositifs utilisés (loi Pinel dans le neuf, loi Malraux, ou loi Denormandie dans l’ancien), du fait que votre logement soit meublé ou non, de l’utilisation dans votre fiscalité du régime réel ou des régimes micro (micro-BIC ou micro-foncier), ou même de votre situation personnelle. Tous ces éléments modifient votre imposition sur le revenu et donc le rendement de votre investissement locatif.

Le TRI ou taux de rendement interne

Pour les investisseurs expérimentés, le seul indicateur qui compte vraiment c’est le TRI, pour taux de rendement interne.

Le TRI prend en compte des paramètres comme l’apport personnel pour obtenir votre crédit immobilier, l’effort d’épargne annuel que vous effectuez, mais aussi la plus-value à la revente.

Le TRI donne une visibilité sur la durée de vie totale de votre investissement ce qui en fait un outil très puissant, mais plus complexe à maîtriser.

Parlez avec un expert

Taxes, frais d’entretien, prestataires, quels sont les coûts cachés de l’investissement locatif ? 

Le premier coût “caché” auquel vous vous confrontez en tant qu’investisseur immobilier, ce sont les “frais de notaire” (qui sont en fait des droits de mutation récupérés par le notaire au nom de l’Etat). Vous avez trouvé un appartement ou une maison qui vous plaît pour investir, par contre, ce prix affiché ne correspond pas au prix final. Vous devez majorer ce dernier. Les frais de notaire représentent un surcoût de 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien et de 2 à 3 % pour un achat dans le neuf…

L’un des frais qu’on oublie concernant un projet d’investissement immobilier est le coût que constituent les travaux d’entretien du logement entre deux locations. S’il s’agit d’une location meublée, louée dans le cadre d’un bail étudiant par exemple, cela signifie des frais d’entretien répétés presque tous les ans et une usure du mobilier et des équipements à prendre en compte.

Vous ne devez pas non plus oublier les charges de copropriété lorsque vous investissez dans un appartement ou un studio situé dans une résidence. En tant que propriétaire, vous participez aux frais engagés par la copropriété, c’est pourquoi il est important de se renseigner avant d’acheter, voir s’il n’y a pas de lourds travaux de prévus (un ravalement de façade par exemple) pour ne pas être pris au dépourvu. 

Si vous souhaitez déléguer la gestion locative, car vous n’habitez pas à côté de votre investissement ou par manque de temps, cela représente aussi des frais supplémentaires. Entre 4 et 9 % du loyer mensuel, selon l’agence de gestion locative et la formule choisie. Attention aussi aux frais qu’on vous facture à chaque état des lieux, regardez bien toutes les conditions proposées par l’agence avant de signer.

En termes de coût à ne pas oublier, il y a aussi la garantie loyers impayés (GLI). Même si on est certain d’avoir sélectionné le bon locataire, il vaut mieux assurer ses arrières avec une assurance loyers impayés. Un frais qui vient s’ajouter au reste et représente entre 2 et 5 % du loyer mensuel de votre location.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter chaque année à l’automne de la taxe foncière. Un impôt local qui a été fortement revalorisé dans de nombreuses communes cette année à cause de la suppression de la taxe d’habitation.

Pourquoi choisir de se faire aider lors d’un investissement locatif ? 

Si vous êtes arrivé ici dans votre lecture, vous devez désormais vous en rendre compte : l’investissement locatif demeure un placement complexe.

Entre la localisation, le type de bien, la gestion des travaux de rénovation, la mise en location, la gestion locative au quotidien, la fiscalité sur les revenus locatifs, il y a une multitude de règles et de choses à comprendre, ce qui prend un temps fou pour un néophyte.

Tout l’intérêt de se faire accompagner pour un premier investissement locatif (ou un second si on manque de temps) et la possibilité de tout découvrir de cet univers avec moins de stress. C’est tout le sens de notre travail à Masteos depuis plusieurs années maintenant, vous faciliter le quotidien pour ne pas que votre projet locatif soit une charge, mais au contraire le plus facile et le plus fluide possible.

L’investissement clés en main vu par Masteos

Depuis 2019, Masteos révolutionne l’investissement locatif clés en main. Plutôt que de passer des heures à chercher des appartements, les visiter, sonder des artisans pour connaître le coût des rénovations, gérer soi-même la gestion locative de son investissement, Masteos vous permet de tout déléguer. 

Des conseillers et des experts vous accompagnent à toutes les étapes de votre projet. Chasseur immobilier, conseiller patrimonial, architecte, notaire partenaire, courtier partenaire, décorateur, nous mobilisons les meilleurs spécialistes sur leurs métiers pour assurer la réussite de votre investissement.

Le plus Masteos, vous pouvez tout faire depuis votre smartphone sans vous déplacer. Finies les contraintes de déplacement pour visiter les biens potentiels, pour signer chez le notaire ou échanger avec des conseillers. Tout se fait à distance facilement.

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Comment se déroule un investissement locatif avec Masteos ? 

Le principe est relativement simple pour l’investisseur. Tout est pensé pour que le projet d'investissement soit le plus fluide et souple possible.

✅ S'inscrire sur Masteos

Vous vous inscrivez en ligne ce qui vous permet d’accéder gratuitement à notre catalogue de biens. Cela vous donne la possibilité de découvrir toutes les fiches dans les différentes villes où nous sommes présents. Vous pouvez visiter le bien à distance (photos, vues 3D, contre-visite faite par un chasseur). Vous disposez également de toute la data sur un bien (prix, coût du crédit, rentabilité, etc.), nous avons travaillé à ce que vous ayez accès à l’ensemble des données pour jauger l’intérêt de l’investissement. 

En parallèle, vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller dédié pour discuter de votre projet, établir une stratégie, etc. Ce dernier vous proposera directement les meilleurs biens selon la stratégie que vous envisagez.

✅ Acheter et financer votre bien

Une fois votre projet validé et le bien sélectionné, nous disposons chez Masteos d’un réseau de courtiers partenaire pour faciliter le financement de votre achat. 

La signature chez le notaire peut se faire à distance, ce qui vous évite un déplacement à travers la France ou vers la France si vous êtes expatrié. Masteos nous avons plusieurs notaires qui ont l’habitude de ce genre de signature et que nous pouvons recommander pour votre transaction.

✅ La rénovation et l'ameublement

Une fois que l’appartement, la maison où l’immeuble de rapport est acquis, nos équipes travaux commencent à travailler sur le bien. Chez Masteos, de manière générale, on vous propose des projets d’investissement sur des logements ayant besoin de travaux de rénovation. Les avantages sont nombreux. Un bien classé par exemple F ou G au DPE coûte moins cher, la rénovation donne de la valeur au bien, cela améliore le confort de vie des locataires, votre logement devient plus prisé sur le marché de la location, et surtout, vous pouvez amortir et défiscaliser le coût des travaux. Vous êtes gagnants à tous les niveaux.

Après la rénovation, des équipes ameublement et décoration viennent compléter le travail. Votre investissement est doté d’un mobilier et d’équipements de qualité qui résisteront dans la durée. Le logement est ensuite décoré pour le transformer en superbe location sur le marché.

✅ La mise en location et gestion locative

Toutes ces étapes ne requièrent pas votre action. Vous suivez simplement depuis notre application les évolutions du chantier et l’aménagement du logement. Pour la partie gestion locative, nous proposons un service intégral qui prend en charge tout cet aspect. Vous ne vous souciez de rien, on s’occupe de votre locataire, de la gestion administrative, technique et financière. Pas de paperasse administrative vous êtes tranquille.

Masteos vous permet de construire un patrimoine immobilier rentable, à distance et le plus simplement possible.