Lille est le chef lieu du Nord (59) et une ville où la présence étudiante est ressenti grâce aux 75 000 étudiants qui y habitent. Accessible en 1h depuis Paris par la LGV, Lille possède un agréable cadre de vie dont le patrimoine historique et culturel est très étoffé.
A 35 minutes de Bruxelles, à 1 heure de Paris, 75 minutes de Londres, Lille est au centre de la zone de consommation la plus riche d’Europe.
Dans un rayon de 300 km, Lille affiche en effet un potentiel de pouvoir d’achat de 1 500 milliards d’euros et une population de 78 millions d’individus.
Depuis 2014, la capitale des Flandres fait partie des 13 métropoles labellisées "French Tech", c'est-à-dire résolument tournées vers le numérique et l'entrepreneuriat.
Lille se distingue par un écosystème numérique puissant, autour du pôle Euratechnologies, où se trouvent de nombreuses startups d'envergure internationale telles que IBM, OVH, Adictiz ou Giroptic.
En 2018, le pôle Euratechnologie, d'une superficie de 80 000 m², est devenu le plus gros incubateur d’Europe avec plus de 100 porteurs de projet par an et 300 entreprises comprenant 4 000 salariés au total.
Avec environ 120.000 étudiants inscrits en 2018, Lille possède un pôle étudiant des plus importants et des plus diversifiés de France (Université La Catho, Fac de droit, Ecole d’ingénieur, Ecoles de Commerce, Sciences-Po, Grande école de journalisme « ESJ »…).
En raison de cette forte population étudiante (3e ville étudiante après Paris et Lyon), Lille présente un très faible taux de vacance locative (forte demande de logements dans la région, biens supérieur à l’offre). Les jeunes actifs comme les étudiants recherchent essentiellement des petites surfaces de 20 à 40 m² meublées (avec un prix d'achat compris entre 80 000 et 120 000 € pour un loyer moyen de 600 €).
A Lille, on peut faire toutes les stratégies d’investissements possibles. Du centre ville historique avec ses rues pavées et son patrimoine exceptionnel qui correspond à une stratégie conservatrice, au quartier en pleine reconversion comme Lille Fives et sa stratégie plus agressive qui mise sur la continuité de son développement, en passant par des quartiers comme Wazemmes et son esprit bourgeois bohème qui vous assureront une stratégie équilibrée.
Situé entre la Grand Place et la cathédrale Notre-Dame de la Treille, le Vieux-Lille abrite environ 20 000 habitants (essentiellement des jeunes cadres aux revenus moyens). Ruelles pavées, traces de canaux, maisons de villes de style flamand du début du XVIIe siècles, le centre historique de Lille possède un charme fou qui ne laisse personne indifférent. Sans compter les boutiques, les galeries d’art, les nombreux cafés et restaurants et la vie nocturne très présente. Sa population est plutôt jeune : 58% de la population a entre 15 et 29 ans ; 70% de la population a moins de 39 ans.
59,2% des ménages sont composés d'une personne seule.
Tous ces atouts expliquent que le Vieux-Lille est le quartier à la fois le plus chic et le plus cher de Lille avec un prix d’achat moyen de 3 697 € le m².
Comptez donc autour de 110 000 € pour acquérir un 30 m² (20 000 € plus cher que la moyenne de la ville). Ce quartier affiche un rendement locatif moyen de 4,6 % .
Réaliser votre investissement locatif dans le Vieux-Lille n’est certainement pas la meilleure affaire en termes de rendement locatif. Cependant, il s’agit d’un placement sûr pour un investisseur qui privilégie la réputation du quartier sur la rentabilité locative. Y acheter une petite surface n’est jamais une erreur, le bien sera toujours loué par un étudiant ou un jeune actif car la tension locative y est très forte, c'est aussi le cas presque partout à Lille...) et c’est un placement sûr qui gardera une bonne valeur et donnera de la crédibilité à votre patrimoine. C’est une stratégie
Qu'en est-il du Centre-Ville ? Abritant plus de 23 000 habitants, ce quartier, situé près des gares TGV Lille Flandres et Lille Europe, s’étend sur une large zone partant de la gare Saint-Sauveur aux halles Solférino, jusqu’au centre commercial Euralille (106 boutiques, 26 restaurants).
Avec ses six stations de métro, dont les deux stations TGV, le Centre-Ville est à la fois un lieu de rendez-vous et un point de départ stratégique pour travailler dans toute l'agglomération et même un peu plus loin, la ligne de métro desservant directement les villes de Roubaix et Tourcoing.
Rues piétonnes, cafés, terrasses, restaurants, cinémas, opéras, théâtres, habitats anciens et modernes, espaces verts... Tous les éléments sont réunis pour en faire un quartier très agréable à vivre.
Au regard de ces nombreux atouts, on comprend également que le Centre-Ville soit le 2e quartier plus cher, après le Vieux-Lille. En 2019, le prix d'achat d'un appartement au m² dans ce quartier est de 3 318 €.
☞ Le conseil de Masteos : avec un rendement locatif acceptable de 5,2 %, ce n'est pas une erreur de réaliser votre investissement dans le Centre-Ville de Lille. C’est le quartier qui se développe le plus grâce à son accessibilité et sa connection rapide avec la capitale, et qui conservera une dynamique forte et une valeur élevée. C’est une stratégie patrimoniale sécuritaire.
Ce quartier est constitué de deux entités : Vauban, ancien territoire marécageux de Wazemmes, et le village d’Esquermes, annexé par Lille en 1858.
Avec un prix moyen de 3 071 € m², Vauban Esquermes est le 3e quartier le plus cher de Lille, après le Vieux-Lille et le Centre-Ville.
Avec 19 000 habitants dont environ 15 000 étudiants, accueillant en son centre la grande université catholique de Lille dite "La Catho", Vauban est un quartier jeune et dynamique, où y règne une vie nocturne animée grâce aux nombreux restaurants, bars et cafés branchés. Du côté du quartier Vauban, il n'est pas rare de trouver des maisons de maître et des hôtels particuliers tandis que sur le quartier Esquermes, on trouve davantage de logements sociaux .
Voisin du Vieux-Lille, on peut découvrir notamment la Citadelle, le jardin Vauban, le Zoo de Lille, le Palais Rameau ou bien encore le Bois de Boulogne, c’est le veritable poumon vert de la Ville.
Par le grand nombre d’étudiants cherchant à y habiter, Vauban dispose de la plus forte tension locative lilloise.
Quant au loyer moyen au m², celui-ci est de 15,1 € le m², soit un rendement locatif moyen officiel estimé à 5,9 %, mais nos équipes sur le terrain constatent des rendements effectifs bien plus faibles en pratique, car les prix augmentent rapidement et les disparités de prix entre la partie du quartier Vauban proche de la faculté et celle qui s'en éloigne rendent tout rendement "moyen" inutilisable.
☞ Le conseil de Masteos : un investissement à Vauban Esquerme reste une valeur sûre en raison de la population étudiante du quartier et de la forte tension locative présente. C’est un bien qui ne vous demandera donc pas beaucoup de gestion car il sera très prisé, et même très souvent les étudiants trouveront d’eux même un nouveau locataire. On pourra chercher plus de rentabilité au Sud de ce quartier avec des prix d’achats plus faibles.
Situé près du Centre, le quartier de Wazemmes est un quartier anciennement populaire qui est vivant et multiculturel. Le quartier s'est beaucoup développé depuis quelques années; grâce à la création de nouveaux logements et d'espaces verts, Wazemmes a accueilli une nouvelle population, plus jeune et plus "bourgeois-bohème".
Le prix moyen de l'achat au m² d'un appartement à Wazemmes est désormais de 2 935 €, pour un loyer moyen au m² de 14,9 €, soit un rendement locatif moyen de 6,1 %.
Le quartier recèle de nombreux bars, de vieilles maisons traditionnelles et populaires en brique (rue Jules Guesde ou rue Charles Quint). Avec son célèbre Marché Couvert, Wazemmes attire 40 000 visiteurs en moyenne le dimanche matin, et est devenu en quelques années un quartier de plus en plus apprécié des propriétaires comme des locataires.
☞ Le conseil de Masteos : au regard des prix de l'immobilier à Wazemmes (88 000 € pour un 30 m²), de la qualité de vie, et des rendements moyens élevés constatés, il est très intéressant de réaliser votre investissement locatif dans ce quartier de Lille. Prisé par une population qui évolue et à leur pouvoir d'achat relativement élevé, appréciant l'authenticité du quartier, les prix de l'immobilier ont déjà bien monté dans le nord de Wazemmes mais il reste encore de belles opportunités dans le sud du quartier (notamment le long de la rue des Postes).
Proche du Centre et des gares de Lille Flandres et Lille TGV Europe, le quartier de Fives est un quartier dynamique en pleine mutation, de plus en plus prisé des nouveaux étudiants, et qui compte 9 630 habitants dont 72 % sont locataires.
Bien desservi par les transports en commun, doté de nombreux espaces verts mais aussi de commerces de proximité, de restaurants et d'hypermarché, Fives comporte 66 % d'appartements et 34 % de maisons.
Au fil des ans, la réputation du quartier Fives s'est beaucoup améliorée en accueillant par exemple une riche offre culturelle (festival, stages de danse...), dont le symbole est la célèbre Maison de la Photographie de Lille.
Concernant les prix d'achat, ils sont bien inférieurs à ceux du Centre alors même que le quartier Fives en est très proche. Le prix moyen de l'achat au m² d'un appartement est en effet de 2 322 €.
Le loyer, lui, est de 12,2 € le m², soit un rendement locatif moyen de 6,3%.
☞ Le conseil de Masteos : En pleine transformation, le quartier de Fives est à l'évidence un quartier d'avenir qui doit intéresser tout investisseur dans l'immobilier locatif à Lille à la recherche de rendement et de plu-value. Sa proximité avec la Gare et le Centre-Ville combiné à des prix abordables en font notre quartier d’investissement de prédilection.
Bien que populaire, le quartier de Moulins (proche de Wazemmes et des gares du Centre) est un lieu d'avenir pour l'investissement locatif à Lille.
Affichant un prix d'achat de 2 616 € le m² et un loyer de 13,5 € le m², le rendement locatif moyen est de 6,1 %.
Il connaît depuis une dizaine d’années de profondes mutations urbaines via des projets de renouvellement urbain et de l’habitat ancien. Lille-Moulins est en effet l’un des quartiers qui a subi le plus de transformations ces dernières années : implantation d’équipements importants (comme la Maison Stéphane Hessel), démolitions et reconstructions de logements, destruction de la barre HLM Marcel Bertrand, etc. Des mutations sont encore à venir avec la ZAC Porte de Valenciennes.
Dotée d'une population très jeune (45 % a moins de 25 ans), Moulins compte 21 % d'étudiants. Le quartier accueille la faculté de droit de l'Université de Lille, inaugurée en 1995 et qui compte près de 7.000 étudiants ainsi que l'Institut Régional d'Administration.
☞ Le conseil de Masteos : Le quartier de moulin est très adapté pour une stratégie opportuniste. Il offre un excellent rendement et subit une forte tension locative grâce à sa population étudiante. De plus, il bénéficie du développement de plusieurs zones commerciales au Sud de Lille et il véritablement en train de changer de visage.
Appelé « L’île de Lille » Bois Blanc est situé à l’Ouest de Lille. A l'instar du quartier Vauban Esquermes, il attire de nombreux étudiants (près de 40 % de la population a moins de 25 ans). Bois Blanc affiche un prix d'achat au m² de 2 477 € et un loyer moyen de 11,7 € le m², soit un rendement locatif moyen 5,6 %.
Bois Blancs est surtout connu pour être le quartier qui accueille le célèbre pôle de la French Tech "Euratechnologies", un des plus grands incubateurs et accélérateurs de startups de France et d'Europe.
On peut imaginer qu'avec plus de 4 000 salariés cherchant à se loger près de leur lieu de travail, le marché de la location a de l'avenir dans ce quartier.
☞ Le conseil de Masteos : Les prix du quartier sont en forte augmentation, liée au développement d’Euratechnologie, mais il n’est pas trop tard pour investir. C’est un bon compromis entre une stratégie opportuniste et dynamique, et témoigne parfaitement du développement de la métropole Lilloise.
