Immobilier locatif : est-ce mieux d'investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Le moins que l'on puisse dire est qu'il n’y a sans doute pas de réponse définitive et universelle qui satisfait tout le monde. Les deux types d’investissements ont leurs avantages et leurs inconvénient. Les deux peuvent se révéler judicieux et constituer un bel investissement locatif.

L’immobilier ancien est une valeur sûre : il permet d’investir dans des emplacements de qualité au cœur des villes et dans des quartiers ayant un bon potentiel locatif.

Quand il acquiert un bien existant, l’investisseur locatif voit concrètement ce qu’il achète : on peut se projeter dans un espace, un peu moins dans un plan d’architecte. Surtout, dans l’ancien, les prix sont souvent inférieurs au neuf. En faisant des travaux de rénovation on va aussi rapidement améliorer la valeur du bien.

Ce qui ne veut pas dire que l’immobilier neuf n’a pas d’arguments pour lui. Les logements neufs sont construits dans le respect des dernières normes techniques et offrent souvent de nombreux avantages en termes de défiscalisation, petite récompense pour leurs meilleures performances énergétiques. 

Investir dans l’ancien : la sécurité de votre investissement avant tout

L’ancien offre l’avantage d’être une valeur sûre, d’être en mesure de présenter un track record, une sorte de garantie de sécurité. Cela permet de limiter le risque de moins value, car on a suffisamment de recul sur l’historique du bien, ses performances.

Avec un prix d’achat généralement moins élevé, qui permet d’améliorer sa rentabilité, l’ancien permet de mettre en place des stratégies d’investissement diversifiées.

L’immobilier ancien permet d’estimer son risque

Le gros avantage de l’immobilier ancien… c’est qu’il existe. Quand on réalise un investissement locatif dans un bien qui existe, on est en mesure de connaître son historique, la progression des prix dans le quartier, et de mieux prévoir ses performances locatives et à la revente.

On est également en mesure d’évaluer le bien et son emplacement, mais aussi, le cas échéant, l’état général de la copropriété qui peut avoir un impact négatif sur la revente si les travaux d’usage ne sont pas faits régulièrement.

Le risque de moins-value est assez faible dans la mesure où l’emplacement sélectionné est de bonne qualité dans un secteur où la croissance des prix est régulière depuis plusieurs années et où les candidats locataires sont solvables. 

Un bien situé dans un quartier dynamique d’une métropole étudiante comme Marseille présente ainsi peu de risques pour un investisseur avisé et au projet solide, et il est fort à parier qu’il prendra de la valeur tout en assurant une rentabilité correcte.

Des prix attractifs

Cette bonne rentabilité des biens anciens ne vient pas de nulle part. Suivant les villes et les quartiers, on peut constater des écarts de prix allant de 20 % à 30 % entre le neuf et l’ancien.  En clair, cela veut dire également qu’il est possible d’acquérir un bien dont la surface sera de 20% à 30 % plus importante pour le même prix. De facto, cela augmente la rentabilité brute de votre investissement car vous pourrez louer plus cher à montant investi équivalent.

En revanche, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de mise aux normes dans le but de se mettre en conformité avec la loi Alur de 2014 pour louer l’appartement. Ces travaux seront déductibles des revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi, mais peuvent avoir un impact important sur la trésorerie. Pas de panique pour autant, des gros budgets travaux peuvent faire partie d’une stratégie d’investissement.

En revanche, les frais de notaires sont relativement élevés dans l’ancien et représentent 7 à 8% du prix d’achat.

L’immobilier ancien permet de diversifier ses stratégies d’investissement

L’un des avantages de l’ancien est la diversité de stratégies qu’il offre, ce qui permet d’attirer tous profils d’investisseurs. Depuis le studio à rénover jusqu'à l'immeuble de rapport, les possibilités d'investissement sont vastes.

Le plus généralement, un investisseur fait l’acquisition d’un bien dans l’ancien et le met sur le marché locatif, avec l’objectif de dégager le meilleur rendement locatif et de constituer un complément de revenu, entièrement ou partiellement défiscalisé.

Selon le type de bail et de véhicule d’investissement qu’il utilise, un investisseur déclare ses revenus fonciers via le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs) ou au régime réel qui permet de déduire des revenus locatifs les travaux, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts d'emprunts.

Le réel est généralement plus intéressant et permet le cas échéant de déduire des revenus du foyer fiscal les déficits fonciers sous certaines conditions (hors intérêts de prêt). 

Quel que soit le type de bail choisi, le bien est mis en location sur une longue période, avec pour objectif d’en dégager un revenu locatif net le plus rapidement possible.

Outre ce régime plus général, il existe d’autres dispositifs fiscaux avantageux et plus particuliers 

La loi Malraux donne par exemple droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés (22 % ou 30 % du montant des travaux jusqu’à un plafond de 400 000 euros pour les travaux pour 4 années maximum), pour certaines catégories de bâtiments historiques ou classés.

Dernier arrivé, l’amendement Denormandie reprend le dispositif Pinel sur le neuf en VEFA, savoir 18% de réduction d’impôt sur 9 ans ou 21% sur 12 ans, et en adapte les avantages à certains biens anciens. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le bien soit existant et insalubre et que les travaux entrepris permettent d’en faire un logement décent pour un locataire. 

Plutôt que la stratégie du rendement à long terme, certains investisseurs misent sur l’achat immobilier puis la mise en location pendant quelques années, avant de revendre le bien. 

C’est une stratégie d’investissement dynamique qui permet de se construire un patrimoine évolutif dans le temps. Les premières années, l’investisseur bénéficie d’un revenu locatif puis réalise une plus-value en revendant le bien pour en racheter un autre.

Cette stratégie mixte permet, en sélectionnant judicieusement les biens, de générer des revenus plus importants qu’un revenu locatif classique mais nécessite aussi plus d’investissement personnel et d’y consacrer un temps plus important.

Investir dans le neuf : des biens aux normes et une fiscalité avantageuse

L’immobilier neuf possède également des avantages indéniables, notamment en termes de normes de construction et d’efficacité énergétique, deux sujets particulièrement sensibles alors que le gouvernement s’attaque aux passoires thermiques, nombreuses dans le bâti ancien.

Lorsqu’un programme immobilier neuf voit le jour, l’ensemble des logements réponde aux dernières normes de construction, tant en matière d’économie d’énergie que d’isolation acoustique.  À l’inverse de l’ancien, il n’y a donc pas de travaux à prévoir dans le bien, ce qui vous permet de rester en ligne avec votre budget en évitant des mauvaises surprises. 

Les habitations sont également accessibles aux personnes à mobilités réduites, un aménagement difficile à trouver dans l’ancien. 

De plus, les logements sont garantis 10 ans pour le gros œuvre dans le cadre de la garantie décennale et 2 ans pour les équipements dans le cadre de la garantie biennale.

Fiscalité : léger avantage au neuf

Malgré son prix à l’achat plus important, l’investissement dans l’immobilier neuf présente également des avantages fiscaux pour de nombreux particuliers. Les frais de notaire représentent environ 2.5 % du prix d’achat du bien contre 8 % dans l’ancien car pour le neuf, il n’y a pas de droit de mutation à payer (4.80 %).

Pour inciter les investisseurs à acheter des logements neufs et pour endiguer le cruel manque de logements en France, l’État a prévu une série d’avantages fiscaux.

Par exemple, le dispositif Pinel permet d’obtenir un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans dans la limite de 300 000 euros. Initialement censée prendre fin en 2021, la loi a été prorogée jusqu’en 2024, même si le taux de réduction d’impôts a été revu à la baisse.

Neuf ou ancien, y a-t-il une bonne réponse ?

L'investissement locatif dans l’ancien et le neuf ont chacun des avantages spécifiques pour les investisseurs immobiliers.

L’ancien présente sans doute les meilleurs rendements grâce à ses prix plus bas et permet aux investisseurs de moduler leur stratégie d’investissement. La fiscalité associée à vos investissements locatifs peut grever vos bénéfices, mais il est totalement possible de défiscaliser vos revenus locatifs, voire vos revenus globaux. 

Dans le neuf, la rentabilité sera moins importante, mais sera compensée par des avantages fiscaux plus importants.

Comme souvent en matière d’investissement, il n’existe pas une vérité absolue et ce sera à vous de choisir l’investissement qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.