Immobilier locatif : est-ce mieux d'investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Le moins que l'on puisse dire est qu'il n’y a sans doute pas de réponse définitive et universelle qui satisfait tout le monde. Les deux types d’investissements ont leurs avantages et leurs inconvénient. Les deux peuvent se révéler judicieux et constituer un bel investissement locatif.

Investir dans l’ancien : la sécurité de votre investissement avant tout

L’immobilier ancien offre l’avantage d’être une valeur sûre, d’être en mesure de présenter un track record, une sorte de garantie de sécurité. Cela permet de limiter le risque de moins value, car on a suffisamment de recul sur l’historique du bien et ses performances.

Quand on achète un bien locatif ancien, on voit concrètement ce qu’on achète.

On peut se projeter dans un espace, un peu plus qu'avec un plan d’architecte en achetant en VEFA. Surtout, dans l’ancien, les prix sont souvent inférieurs au neuf. En faisant des travaux de rénovation on va aussi rapidement augmenter la valeur du bien.

L’immobilier ancien : une meilleur estimation du risque

Le gros avantage de l’immobilier ancien… c’est qu’il existe. Quand on réalise un investissement locatif dans un bien qui existe, on est en mesure de connaître son historique, la progression des prix dans le quartier, et de mieux prévoir ses performances locatives et à la revente.

On est également en mesure d’évaluer le bien et son emplacement. Mais aussi, le cas échéant, l’état général de la copropriété qui peut avoir un impact négatif sur la revente si les travaux d’usage ne sont pas faits régulièrement.

L’immobilier ancien est une valeur sûre : il permet d’investir dans des emplacements de qualité au cœur des villes et dans des quartiers ayant un bon potentiel locatif.

Le risque de moins-value est assez faible dans la mesure où l’emplacement sélectionné est de bonne qualité dans un secteur où la croissance des prix est régulière depuis plusieurs années et où les candidats locataires sont solvables. 

Un bien situé dans un quartier dynamique d’une métropole étudiante comme Marseille ou Poitiers présente ainsi peu de risques pour un investisseur avisé avec un projet solide. Et il est fort à parier qu’il prendra de la valeur tout en assurant une rentabilité correcte.

Des prix plus attractifs

Cette bonne rentabilité des biens anciens ne vient pas de nulle part.

Suivant les villes et les quartiers, on peut constater des écarts de prix allant de 20 % à 30 % entre le neuf et l’ancien.  En clair, cela veut dire qu’il est possible d’acquérir un bien dont la surface sera de 20% à 30 % plus importante pour le même prix. De facto, cela augmente le rendement de votre investissement car vous pourrez louer plus cher à montant investi équivalent.

En revanche, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de mise aux normes. Et ce, afin de se mettre en conformité avec la loi Alur de 2014 ou de faire des travaux de rénovation énergétique pour gagner en performance.

D'ailleurs ces travaux seront déductibles des revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi. Ils peuvent avoir un impact important sur la trésorerie. Pas de panique pour autant, des gros budgets travaux peuvent faire partie d’une stratégie d’investissement.

En revanche, les frais de notaires sont relativement élevés dans l’ancien et représentent 7 à 8% du prix d’achat.

Ils ont investi dans l'ancien avec Masteos

L'investissement locatif d'Antoine

L'investissement locatif de Sylvain

L'investissement locatif de Lucile

Mener des stratégies d’investissement diversifiées

L’un des avantages de l’immobilier ancien est la diversité de stratégies qui s'offrent à vous. Tous les profils d’investisseurs peuvent y trouver leur compte.

Depuis le studio à rénover jusqu'à l'immeuble de rapport, les possibilités d'investissement sont vastes et ne dépendant que de vous. Vous pouvez tenter une stratégie risquée à haut rendement dans un appartement en banlieue, ou miser sur la prise de valeur à long terme dans un centre-ville patrimonial. Tout dépend de l'appétence aux risques.

Il faut d'ailleurs rappeler cette donnée qui s'applique à l'immobilier comme à tout autre investissement. Le risque est corrélé au rendement. Plus le risque est élevé, meilleur sera votre rendement locatif.

Une fiscalité attractive dans l'ancien

Le plus généralement, un investisseur fait l’acquisition d’un bien dans l’ancien et le met sur le marché locatif. Son objectif est de dégager le meilleur rendement locatif et de constituer un complément de revenu, entièrement ou partiellement défiscalisé.

Selon le type de bail et de véhicule d’investissement qu’il utilise, un investisseur déclare ses revenus locatifs via le régime micro (micro-BIC en meublé ou micro-foncier en location nue). Il bénéficie d'un abattement forfaitaire sur ses revenus ce qui diminue sa base imposable.

Ou il peut opter pour le régime réel. Ce dernier donne la possibilité de déduire des revenus locatifs, les charges locatives, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts d'emprunts, etc. Plus les charges sont élevés plus ce régime fiscal est intéressant.

Si les charges sont supérieures aux revenus vous profitez d'un déficit foncier dans la limite de 10 700 €. Avec une location nue, ce déficit s'impute sur votre impôt sur le revenu !

Des dispositifs de défiscalisations nombreux

Quel que soit le type de bail choisi, le bien est mis en location sur une longue période, avec pour objectif d’en dégager un revenu locatif net le plus rapidement possible.

Outre les régimes fiscaux généraux, il existe d’autres dispositifs avantageux et plus particuliers. 

La loi Malraux donne par exemple droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Ils doivent être de 22 % ou 30 % du montant du projet d'investissement jusqu’à un plafond de 400 000 euros pour les travaux pour 4 années maximum. Le Malraux ne fonctionne que pour certaines catégories de bâtiments historiques ou classés.

Dernier arrivé, la loi Denormandie est une copie du dispositif Pinel dans le neuf. Vous profitez ainsi de :

• 12% de réduction d'impôt sur 6 ans
• 18% de réduction d’impôt sur 9 ans
• 21% de réduction d’impôt sur 12 ans

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le projet d'investissement concerne un bien ancien et avec un gros besoin de rénovation. Les travaux entrepris permettent d’en faire un logement décent pour un locataire. Le coût des travaux doit être d'au moins 25 % du coût total du projet d'investissement.

Misez sur la prise de valeur

Plutôt que la stratégie du rendement à long terme, certains investisseurs ont une autre stratégie. Ils misent sur l’achat immobilier puis la mise en location pendant quelques années, avant de revendre le bien. 

C’est une stratégie d’investissement dynamique qui permet de se construire un patrimoine évolutif dans le temps. Les premières années, l’investisseur bénéficie d’un revenu locatif puis réalise une plus-value en revendant le bien pour en racheter un autre. Jusqu'à devenir rentier immobilier un jour...

Cette stratégie mixte permet, en sélectionnant judicieusement les biens, de générer des revenus plus importants qu’un revenu locatif classique. Cependant elle nécessite aussi plus d’investissement personnel et d’y consacrer un temps plus important.

Ce qui ne veut pas dire que l’immobilier neuf n’a pas d’arguments pour lui.

Investir dans le neuf, quels sont les avantages ?

Les logements neufs sont construits dans le respect des dernières normes techniques et offrent souvent de nombreux avantages en termes de défiscalisation, petite récompense pour leurs meilleures performances énergétiques. 

Des constructions aux dernières normes énergétiques

L’immobilier neuf possède également des avantages indéniables, notamment en termes de normes de construction et d’efficacité énergétique. Deux sujets particulièrement sensibles alors que le gouvernement s’attaque aux passoires thermiques, très nombreuses dans le bâti ancien.

Lorsqu’un programme immobilier neuf voit le jour, l’ensemble des logements doivent répondre aux dernières normes de construction. A tant en matière d’économie d’énergie que d’isolation acoustique, c'est essentiel.

À l’inverse de l’ancien, il n’y a donc pas de travaux à prévoir dans le bien, ce qui vous permet de rester en ligne avec votre budget en évitant des mauvaises surprises. 

Les habitations sont également accessibles aux personnes à mobilités réduites, un aménagement difficile à trouver dans l’ancien. 

De plus, les logements sont garantis 10 ans pour le gros œuvre dans le cadre de la garantie décennale. Ils sont aussi garantis 2 ans pour les équipements dans le cadre de la garantie biennale.

Fiscalité : un léger avantage au neuf mais qui est terminé

Malgré son prix à l’achat plus important, l’investissement dans l’immobilier neuf présente également des avantages fiscaux pour de nombreux particuliers. Les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien car pour le neuf, il n’y a pas de droit de mutation à payer (4,80 %).

Pour inciter les investisseurs à acheter des logements neufs l’État avait mis en place une série d’avantages fiscaux.

Par exemple, le dispositif Pinel sous son ancien version permettait d’obtenir un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de location de six ans. De 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans , et ce dans la limite de 300 000 euros par projet d'achat Pinel.

Malheureusement, la loi Pinel prend fin au 31 décembre 2024.

Il n'y aura plus dans l'immédiat de dispositif de défiscalisation pour allier investissement locatif neuf et réduction d'impôt. Une première depuis des décennies.

Neuf ou ancien, y a-t-il une bonne réponse ?

Les investisseurs immobiliers avertis le savent, l'investissement locatif dans l’ancien et le neuf ont chacun des avantages spécifiques.

L’ancien présente sans doute les meilleurs rendements locatifs grâce à ses prix plus bas. Il permet aux investisseurs de moduler leur stratégie d’investissement. Il est possible de défiscaliser ses revenus locatifs via de multiples dispositifs en place, voire vos revenus globaux (avec le déficit foncier). 

Dans le neuf, la rentabilité est moins importante. Cependant celle-ci est compensée par des avantages fiscaux plus importants, à l'instar du Pinel qui prend fin cette année.

Comme souvent en matière d’investissement, il n’existe pas une vérité absolue. C'est à vous de choisir l’investissement qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur. Et si vous ne savez pas, nos conseillers sont là pour en discuter.