Colocation : les solutions pour améliorer la rentabilité

En théorie, la rentabilité d’une colocation est beaucoup plus avantageuse qu'une location classique : des revenus locatifs supérieurs, un prix d'achat au mètre carré inférieur (par rapport à un studio), des avantages fiscaux grâce à la location meublée.

On fait le tour des différentes solutions pour garantir la rentabilité de votre investissement en colocation.

Pourquoi faire des travaux de rénovation dans une colocation ?

Avant de se pencher en détail sur les différentes solutions pour transformer votre colocation en investissement locatif rentable, une petite mise au point s’impose.

La colocation est un mode de location meublée très recherché par les jeunes actifs et les étudiants. La demande locative est particulièrement élevée en centre-ville et à proximité des campus. Parallèlement, pour l'investisseur, le rendement moyen est compris entre 5 et 10 % en France sur ce type de locations. Mais votre investissement doit avoir été pensé en conséquent.

Démarrez votre investissement en colocation

Cela signifie que vous avez étudié avec soin l’emplacement de la colocation et que vous avez choisi un secteur où la demande locative est au plus haut : dans une grande ville de type métropole, à proximité d’un pôle universitaire, etc. Dans le cas contraire, louer votre bien risque d’être plus compliqué que prévu. Et faire des travaux d'amélioration n'y changera rien.

Avant même de penser à faire des travaux, l'emplacement de votre investissement en colocation doit avoir été choisi de manière adéquate

Le turnover et la vacance locative sont les ennemis de votre rentabilité. Vous avez tout intérêt à ce que vos colocataires restent le plus longtemps possible dans le logement. Ce qui veut dire que votre colocation doit être la plus agréable possible pour le locataire, étudiant ou jeune actif. 

Qu’elle soit à la fois confortable et fonctionnelle en associant des parties privatives (une chambre par locataire) à des espaces communs où pourra se construire une vraie communauté entre les colocataires.

Entreprendre des travaux de rénovation pour une colocation présente deux avantages. Vous pouvez revoir la façon dont le bien est agencé pour optimiser l’espace (création d’une chambre supplémentaire, ajout d’une salle de bains, de toilettes séparées, etc.). Installer de nouveaux équipements, de nouveaux meubles, refaire les peintures, les sols, ce sont autant de choses qui ont un réel impact sur le confort de vie de vos colocataires.

Et sur un plan fiscal, vous pourrez utiliser le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel pour déduire les charges de vos revenus locatifs et pratiquer l’amortissement du bien afin de diminuer votre imposition. 

Améliorer l’agencement et le confort de vie

Si vous avez acheté un grand appartement ou une maison que vous transformez en colocation, faire des travaux est l’occasion d’optimiser l’agencement. C’est le moment de gagner en fonctionnalité, de placer une chambre supplémentaire, une deuxième salle de bains, de revoir la conception de la cuisine, etc. Les idées de manquent pas.

Dans une colocation, de plus de trois personnes, il est recommandé d’avoir plusieurs salles de bain avec des toilettes séparées. Les chambres doivent être conçues comme de réels espaces privatifs pour le colocataire afin d’assurer son intimité. C'est ce que cherchent en priorité vos locataires.

Il faut aussi veiller à doter la colocation de tous les équipements nécessaires : grand frigidaire, congélateur, canapé, machine à laver… Les locataires veulent en priorité une chambre dans un appartement meublé. Vu que les étudiants et les jeunes actifs changent souvent de villes, la location meublée est la plus adaptée à leur mode de vie. Une colocation louée vide sera très peu recherchée.

Pour que votre colocation soit accueillante, ne sacrifiez pas le salon ou la pièce de vie. Ce sont des espaces centraux où se retrouvent les colocataires et qui garantissent la convivialité. Et vous avez tout intérêt à ce que les locataires se sentent bien chez vous.

Un beau salon, une grande terrasse, un coin cosy, c’est ce qui permet à chacun de se sentir bien dans la colocation. Si vous pensez à la colocation simplement en termes de rentabilité et de rendement, en n’offrant aucun lieu d’échange à vos locataires, vous prenez le risque de connaître un fort turnover et donc une dégradation accélérée de votre investissement immobilier. Prenez soin de votre patrimoine pour le faire fructifier.

Réévaluer les loyers

La rentabilité de votre colocation est trop basse ?
Vous pouvez commencer par l'action la plus simple : revaloriser les loyers. En effet, le loyer d’une colocation peut être révisé comme celui d'une location classique. 

• Si vous avez placé une clause de révision des loyers dans le bail de location, vous pouvez augmenter le loyer tous les ans. Cette augmentation doit s’appuyer sur l’indice de révision des loyers (IRL), il s’agit d’un indicateur qui sert de base pour calculer l’augmentation.
  La date de révision est indiquée dans le contrat ou se fait à la date d’anniversaire du début du bail. L’augmentation n’est pas automatique, c’est à vous d’en faire la démarche. Attention, si vous avez oublié d’appliquer cette révision, depuis la loi Alur de 2015, la rétroactivité est de un an et non plus cinq ans…
• Lors du renouvellement du bail de la colocation, vous pouvez aussi réviser le loyer si celui-ci est ”manifestement” sous-évalué par rapport au marché immobilier. Vous devez informer les colocataires de cette hausse dans les 6 mois avant la fin du bail. Soit vos locataires l’acceptent, soit ils ignorent la demande ou la refusent. S’ils n’ont pas répondu ou ont refusé, le litige sera réglé par une Commission départementale de conciliation.

Le loyer doit correspondre à ce qui se fait sur le marché immobilier et aux prestations que vous proposez. Pratiquer un prix juste est le meilleur moyen d’éviter une vacance locative importante.

Certains marchands de biens promettent une rentabilité de 12 % sur la colocation, voire plus, mais en gonflant artificiellement le montant du loyer… Des loyers qui au final ne seront jamais pratiqués, ce qui nuira au rendement de votre projet d'investissement tel qu’il avait été imaginé. 

Passer au régime réel en LMNP

Investir en colocation nécessite d’équiper le logement de tout le mobilier nécessaire. La location nue n’existe pratiquement pas dans ce type de location. L’explication est simple, les colocataires cherchent avant tout un lieu de vie où se poser immédiatement.

Louer en colocation meublée ouvre droit au statut fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP). L’un des principaux avantages de ce statut est qu’il permet de déduire les charges locatives et de pratiquer l’amortissement à condition d’opter pour le régime réel. Le régime micro-BIC n'offre pas le même intérêt, même s'il est très simple à utiliser.

Comment fonctionne ce régime fiscal ?

L’administration vous autorise à déduire de vos revenus locatifs les charges pour leur montant réel, ce qui fiscalement est très intéressant. En effet, vous allez réduire considérablement votre imposition à la différence d’une location nue.

Vous pouvez aussi "amortir le logement". Ce système sert à prendre en compte de manière fictive l’usure normale de votre bien. Différents éléments peuvent être amortis comme le logement lui-même, le mobilier et les travaux. Le mobilier peut être amorti pendant 10 ans à condition de coûter plus de 600 €.

C’est la même chose avec les travaux de rénovation, vous pouvez amortir les travaux portant sur l’électricité pendant 20 ans, la peinture pendant 10 ans, les parquets pendant 15 ans, etc. Ce mécanisme un peu complexe nécessite un suivi comptable optimal, c'est pourquoi beaucoup font appel à un professionnel pour les aider.

Bien sélectionner ses locataires

En plus de la qualité de l'emplacement et de votre bien, le profil des locataires est une donnée majeure à prendre en compte. Si vous ne passez pas par une agence de gestion locative professionnelle, prenez le temps de bien sélectionner vos locataires. Ce choix va s'avérer déterminant.

Qu'ils soient étudiants ou jeunes actifs (voire seniors), ils doivent présenter des profils solides et vous fournir un dossier locataire complet. Privilégiez ceux qui pensent faire de longues études dans la ville. En effet, la qualité du profil de vos colocataires est primordiale pour assurer la rentabilité de votre investissement. A la clé, c'est moins de turnover, donc moins de travaux de rénovation à effectuer et des loyers payés en temps et en heure.

Alors, n'hésitez pas à prendre du temps pour faire votre choix.

Le cas de la colocation mixte

Compliquée à mettre en place en termes de gestion, la colocation mixte n'en demeure pas moins une entreprise rentable sur le papier. On vous explique.

Plutôt que de louer votre bien toute l'année en colocation à des étudiants, l'idée est de leur louer seulement 8 à 9 mois. Le but est d'alterner avec de la location saisonnière qui est, vous le savez, une activité très rentable. On alterne ici locataire de longue durée et locataire de courte durée pour maximiser la rentabilité du bien.

Dans les stations balnéaires, à la montagne ou tout simplement dans une ville touristique (type Paris, Lyon, Lille...), la location à la semaine d'un meublé est très intéressante en période estivale. Alterner les types de baux n'est pas de tout repos, mais c'est une opération au rendement élevé.

Transformer sa colocation en coliving 

Et si la solution pour booster sa rentabilité c’était de transformer votre logement en coliving ?

Cette forme de colocation haut de gamme arrivée récemment en France est un nouveau mode d’hébergement qui attire beaucoup les jeunes actifs. Il s’adresse à une clientèle exigeante prête à payer un loyer supérieur pour bénéficier de services additionnels et d’un cadre de vie plus agréable.

Le coliving  séduit par sa formule tout-en-un, le prix déboursé correspond au loyer de la chambre, à la part des charges plus les services supplémentaires. Le bail est aussi plus flexible qu’en colocation, de un mois à un an.

On estime aujourd’hui que la rentabilité d’un coliving est comprise entre 4 et 8 %. La demande locative est très forte sur ce créneau, spécialement dans les centres-villes des métropoles où à proximité immédiate. Dans une ville comme Paris ou Lille et en périphérie (dans une maison) les colivings se sont multipliés en peu de temps.

Pour un investisseur locatif, le prix d'achat et la transformation en coliving est en revanche assez élevé. Il est nécessaire de faire des travaux de rénovation et de décoration conséquents pour en faire un logement de standing. Vous devez fournir aussi énormément de services en comparaison d'une colocation classique. Il s'agit d'un projet d'investissement locatif complexe qui n'est clairement pas à la portée de chaque propriétaire. On parle souvent d'un "ticket d'entrée" à 1 million d'euros.

Plusieurs opérateurs sur le marché proposent des formules clés en main pour transformer votre logement en coliving ou faire un achat clé en mains. Ils se chargent ensuite de la gestion locative qui s’avère plus complexe que dans une location classique.

Bilan

Vous l'aurez compris, profiter d'une colocation rentable ne tient qu'à vous.
Vous disposez en effet de nombreux leviers pour améliorer le rendement locatif de votre bien. En réalisant des travaux, en modifiant l'agencement à la qualité des intérieurs, en changeant de régime fiscal, vous bénéficiez de solutions à portée de main.

En revanche, vous aurez bien du mal à rattraper un mauvais emplacement. Si la localisation de votre propriété n'est pas adaptée, votre colocation risque de ne jamais être rentable. Alors avant de démarrer votre projet immobilier, prenez le temps de bien analyser la demande et les besoins dans un secteur donné.