Le loueur meublé non professionnel lmnp, c’est quoi ?

Quelles sont les conditions du LMNP ?

Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel nécessite de louer un appartement… meublé. Le bien peut être acheté directement meublé ou meublé par vos soins. Il doit s'agir d'un logement décent et qui contient tous les équipements lui donnant droit à ce statut.

Pour l’investisseur

Pour recevoir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il y a plusieurs plafonds à respecter. Les recettes annuelles de vos locations meublées doivent être inférieures à 23 000 € ou constituer moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si vous ne respectez pas ces critères, vous changez de régime fiscal et relevez du loueur meublé professionnel (LMP).

Pour le logement

Pour être éligible au statut de loueur meublé non professionnel, vous êtes dans l’obligation de meubler votre logement selon des critères précis. L’administration a défini une liste, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez. Un appartement en LMNP répond aux exigences de la vie courante, le locataire doit pouvoir dormir, manger et vivre convenablement. Le mobilier indispensable est le suivant :

• Une literie avec couette ou couverture
• Des dispositifs d’occultation (rideaux aux fenêtres des chambres à coucher, volets…)
• Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes,
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou une combinaison des deux), 
• De la vaisselle en nombre suffisant
• Des ustensiles de cuisine
• Une table avec des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires 
• Le matériel d’entretien ménager 

Quelle est la fiscalité du LMNP ?

Le loueur meublé non professionnel vous offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux distincts : le micro-BIC ou le régime réel. Chacun avec ses avantages. 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est simple à appliquer puisqu’il s’agit d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (loyers et charges comprises). Vous ne déduisez pas les charges réelles qui pèsent sur votre location. L’administration considère arbitrairement que les charges que vous supportez sont de 50 % des revenus de votre location.

Avec ce régime, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles comme les intérêts d’emprunt, l’achat des biens meubles, la taxe foncière, etc. Le micro-BIC est moins avantageux fiscalement que le régime réel même si celui-ci est complexe à mettre en place. Vos revenus totaux imposés ne doivent pas non plus dépasser les 72 600 € annuels.

Le régime réel

Comme son nom l’indique, le régime réel vous permet de déclarer les charges locatives réelles supportées sur votre investissement locatif. Concrètement, les charges s’imputent sur les revenus locatifs de manière à diminuer votre imposition. Les charges déductibles correspondent aux frais d’entretien et de réparation, les frais d’agence, de notaire, d’assurance ou les intérêts de l’emprunt. Le régime réel vous permet aussi de pratiquer l’amortissement. 

L’amortissement correspond à une perte de valeur du mobilier et des éléments considérés comme des charges fictives. Tous les éléments depuis le gros œuvre jusqu’au mobilier s’amortissent, mais dans des montants et des durées variables.

Le LMNP au régime réel demeure plus complexe à appliquer que le régime micro-BIC, il demande davantage de ressources en comptabilité et nécessite de tenir un tableau d’amortissement. Ce qui peut nécessiter de faire appel à un professionnel. Pourtant, ce régime fiscal est autrement plus intéressant que le micro-BIC.

Quels sont les avantages à investir en LMNP ?

Les locations meublées permettent de percevoir des loyers supérieurs de 15 à 20 % aux logements loués nus et offrent un meilleur rendement.

Les possibilités de défiscalisation sont extrêmement intéressantes, par le jeu comptable des amortissements et de la déduction des charges.

En couplant le LMNP au Censi Bouvard vous pouvez aussi récupérer la TVA sur le prix d’achat et bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire.

Investir en résidences de services avec le Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard permettait d’obtenir une réduction d’impôt si vous investissiez dans un logement meublé situé dans une résidence de services. Les résidences de services éligibles étaient :

• Les résidences étudiantes
• Les résidences d'affaires
• Les résidences médicalisées

Fonctionnement et avantages 

Avec le Censi Bouvard il était possible de cumuler les avantages du statut de loueur meublé non professionnel avec d’autres avantages fiscaux.

La loi Censi Bouvard octroyait une réduction de votre impôt sur le revenu de 11 % sur le prix d’achat du logement dans une limite de 300 000 €. Ce qui signifie que vous pouviez réduire vos impôts de 33 000 € au maximum pendant une période de 9 ans. Avec le Censi Bouvard vous étiez soumis au plafonnement des niches fiscales limité à 10 000 € par mois.

En achetant un appartement meublé en résidence de services, vous deviez souscrire un bail avec le gestionnaire locatif. Ce bail était d’une durée de 9 ans minimum. Le Censi Bouvard n’existe plus depuis 2022.