Le LMNP, qu'est ce que c'est ?

Le LMNP, c’est quoi ?

L’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal accessible à tous les particuliers qui placent en location un logement meublé. 

Les avantages fiscaux octroyés par ce statut permettent de diminuer fortement son imposition, mais ce n’est pas le seul atout du LMNP. Ce qui séduit dans ce statut, c’est la souplesse offerte aux investisseurs qui disposent de nombreuses options pour déclarer leurs revenus locatifs. Selon le type de régime choisi auprès du fisc (régime micro-BIC ou régime réel), les économies peuvent être substantielles au moment de payer ses impôts.

Mais c’est loin d’être le seul atout de la location meublée en LMNP.

Le LMNP un statut avantageux

La location meublée est un mode de location prisé, car le rendement locatif est supérieur à la location nue. Les loyers sont en effet supérieurs de 10 à 15 % en moyenne dans un meublé par rapport à un logement vide. De plus, la demande locative est meilleure actuellement pour la location meublée. 

Les étudiants, les jeunes actifs, les professionnels en déplacement pour des durées plus ou moins longues sont très friands de ce type de biens. C’est aussi un mode de location particulièrement intéressant si vous possédez un meublé dans une station balnéaire, dans une ville touristique. La location saisonnière offre un excellent taux de rentabilité, notamment via Airbnb.

Les contrats de location dans une location meublée de longue durée sont également plus souples que dans une location vide. Un bail de location est conclu pour une durée de 12 mois en meublé (voire 9 mois avec un bail étudiant et 10 mois pour un bail mobilité), contre 3 ans en location nue. 

Bien optimisé, le LMNP est un excellent outil pour réduire sa fiscalité et maintenir un rendement locatif élevé.

Le loueur meublé non professionnel : comment ça marche ?

Avant de parler fiscalité et rendement, il est nécessaire de comprendre comment fonctionne le statut LMNP, ce qu’il recouvre, et comment en profiter. L’activité de LMNP nécessite tout d’abord… une location meublée, mais pas seulement.

Les conditions relatives au logement

La première condition, préalable à toutes les autres, est l’obligation de louer un logement décent. Pour être qualifiée de décente, l’habitation proposée à la location doit avoir une surface minimale (9 m²), ne pas engendrer de risque pour la sécurité et la santé de l’occupant, pas d’animaux nuisibles ni de parasites, et proposer une performance énergétique minimale.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus 450 kWh/m² (étiquette DPE G) sont interdits à la location.

Pour valider ce statut de LMNP, vous devez respecter plusieurs conditions. Le logement doit être loué avec une liste de meubles et d’équipements minimums permettant de le qualifier de “meublé”. 

La liste complète a été communiquée dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. L’idée est que le logement comporte tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse s’installer directement en déposant sa valise et sa brosse à dents. Vous devrez ainsi mettre à disposition :

• la literie 
• des rideaux aux fenêtres des chambres à coucher
• des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes
• de la vaisselle
• des ustensiles de cuisine
• des tables et sièges, étagères de rangement 
• un luminaire
• le matériel d’entretien ménager 
• un réfrigérateur et congélateur (ou une combinaison des deux) 

Il s’agit du matériel de base. Libre à vous d’ajouter votre touche personnelle à la liste pour améliorer le confort de vos locataires, un peu de décoration, internet, un aspirateur.

Il faut aussi souligner que le décret ne contient pas de critère de qualité ou d’usure. Vous n’êtes pas obligé d’acheter du matériel neuf pour meubler le logement, un bon moyen de faire des économies.

Les conditions relatives au propriétaire-bailleur

Pour être considéré comme loueur de meublé non professionnel (par opposition au LMP, loueur meublé professionnel), des critères de revenus entrent en ligne de compte.

• les recettes annuelles de vos locations meublées doivent être inférieures à 23 000 euros
• ces recettes doivent constituer moins de 50 % des revenus globaux  de votre foyer fiscal

Ces deux conditions, logement et revenus, sont indispensables pour bénéficier des avantages du statut LMNP. Grâce à celui-ci, vous pourrez opter pour l’un des deux régimes fiscaux au choix : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Quelle est la fiscalité d'un LMNP ?

Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs en location meublée non professionnelle : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC

Le régime dit micro-BIC (pour pour micro-bénéfices industriels et commerciaux) est une forme simplifiée de déclaration d’impôt. Vous profitez avec le micro-BIC d’un abattement forfaitaire de 50 % sur votre revenu locatif, les 50 % restants constituant votre base imposable. 

Ce taux d’abattement de 50 % est censé couvrir l’ensemble des charges locatives attachées à l’exploitation de votre bien : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, petit entretien, etc. 

Exemple de calcul d’imposition en micro-BIC :

• 8000 euros de revenus locatifs sur l’année
• 8000 x 50/100 = 4000 euros, votre base imposable après abattement

Ce montant est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu (à votre taux marginal d’imposition) et aux cotisations sociales.

Vous intégrez le régime micro-BIC tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros. Au dessus, vous intégrez automatiquement le régime réel, mais vous pouvez aussi faire la demande d’intégrer le régime réel sans dépasser ce plafond. Ce choix n’a rien de définitif puisque vous pouvez changer de régime fiscal, au cours de la vie de votre location meublée.

Si vos charges sont effectivement inférieures à 50% des recettes locatives, alors vous avez tout intérêt à rester au micro-BIC. Un régime qui a l’avantage de la simplicité : on déclare ses revenus locatifs, le fisc se charge d’appliquer l’abattement. Facile.

En réalité, il est peu probable que les charges soient deux fois moins élevées que les recettes. Il est même souhaitable de faire passer autant de dépenses que possible en charge, et surtout de compter sur l’amortissement du bien et de ses équipements pour faire baisser votre bénéfice imposable.

Le taux d’abattement du micro-BIC LMNP monte à 71 % pour les meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte. Le plafond est au réévalué de 77 000 euros à 188 700 euros.

Le régime réel

Quand on se lance en LMNP, le régime réel est le meilleur moyen de réduire la pression fiscale sur ses revenus locatifs, au prix cependant d’un effort de gestion et de déclaration plus important. 

Plutôt qu’un abattement de 50%, le régime réel vous permet de déclarer toutes les charges réelles qui grèvent l’exploitation de votre bien chaque année, et de diminuer d’autant votre bénéfice imposable. 

Ce régime est accessible lorsque vos revenus dépassent 77 000 euros ou sur demande. On parle de régime réel simplifié jusqu’à 188 700 euros, au delà il s’agit du régime réel normal obligeant à fournir un bilan comptable complet.

Quelles charges locatives peuvent être déduites au régime réel ? 

L’administration fiscale fiscale nous apprend sur son site qu’il n’existe pas de liste précise, mais que ces dépenses doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation et sa gestion, correspondre à une charge réelle et justifiée, et être déclarées au cours de l’année écoulée.

Le plus couramment, ces charges déductibles correspondent  :

• Les intérêts d'emprunt
• L’assurance habitation, l’assurance emprunteur
• Les travaux d’entretien et les petits travaux de réparation
• L’achat de matériel inférieur à 600 euros
• Les frais d’expertise-comptable
• Les frais de l’agence de gestion locative
• La taxe foncière
• La contribution foncière des entreprises (CFE)
• Les frais de communication (téléphone, internet)

La plupart des dépenses que vous engagez pour votre bien seront ainsi déductibles de vos revenus locatifs.

L’importance de l’amortissement en LMNP au réel

L’autre aspect extrêmement important dans le régime réel permis par l’activité de LMNP, ce sont les amortissements déductibles de votre résultat annuel. L’amortissement correspond à la perte de valeur annuelle de votre bien et de votre mobilier, qui est considéré comme une charge - fictive - pesant sur votre résultat exploitation.

Et, comme on vient de le voir, les charges, réelles ou pas, font baisser votre revenu locatif imposable. Alors, qu’est-ce qui est amortissable dans un bien, et comment opère-t-on ?

 Vous pouvez amortir le bien lui-même (les murs, la toiture…), les meubles et équipements ainsi que les travaux de rénovation engagés sur le bien.

Dans un monde idéal, vos charges correspondent exactement à vos revenus locatifs : vous serez alors imposé sur la somme totale de 0 euro. Même si vous avez dégagé des revenus locatifs au cours de l’exercice de déclaration. 

Pourquoi tous les investisseurs ne choisissent pas le régime réel ? 

Souvent par méconnaissance du sujet, parfois par peur de la comptabilité et de la gestion qui s’y rapportent. Rien de plus compréhensible si on a déjà posé les yeux sur des documents comptables et tableaux d’amortissements.

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez avoir recours à un professionnel (un expert-comptable, au hasard) qui s’en occupera pour vous, et dont les honoraires sont… déductibles comme charges. 

Vous devrez toujours faire l’effort de conserver vos factures et les justificatifs nécessaires à transmettre au fisc, mais c’est déjà plus accessible. Surtout, le coût de sa prestation sera assurément compensé par l’économie fiscale réalisée.

Pourquoi réaliser un investissement en LMNP ?

La location en meublé non professionnel est l’un des produits d’appel phare de l’investissement locatif. Les baux meublés (plus complexes à mettre en place en SCI, par exemple), offrent des loyers jusqu’à 20 % plus élevés que les locations nues et promettent ainsi des rendements plus intéressants. 

En combinant le meilleur des deux mondes, un investissement en LMNP bien mené offre des possibilités au moins aussi intéressantes que d’autres produits de défiscalisation, type loi Pinel, tout en permettant d’avoir un investissement rentable. Vous pouviez aussi investir en résidence de services en couplant le LMNP avec la aloi Censi Bouvard, ce type d'investissement offrait une gestion sécurisée, mais avec une rentabilité moindre. Ce qui n’est plus le cas depuis le 1er janvier.

Dernier point fiscal, loin d’être anecdotique, les bailleurs LMNP profitent d’abattements sur la plus-value immobilière selon la durée de détention du bien, jusqu’à 0 % après 22 ans de détention.

La rentabilité ne se décrète malheureusement pas, et vous devrez malgré tout effectuer une étude approfondie sur la ville de votre investissement LMNP. Pensez à bien vérifier la tension locative. L’un des risques de la location meublée demeure le turnover et la vacance locative. 

Deux risques que vous saurez éviter en analysant le potentiel locatif des biens que vous repérez dans des villes au marché locatif intéressant.

Comment ne pas payer d'impôt sur son LMNP ?

Le meilleur moyen de ne pas avoir à régler d’impôts sur le revenu avec votre location meublée sous statut LMNP est d’opter pour le régime réel. L’autre régime fiscal, le micro-BIC ne vous permet que de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos charges locatives, pas de quoi réduire votre imposition à 0.

En revanche, avec le régime réel, vous allez déclarer toutes les charges locatives qui pèsent sur votre location, et il y en a. Ces charges doivent être réelles, justifiées, et déclarées l’année d’imposition. On pense aux frais de gestion locative, aux travaux de réparation, à l’assurance l’habitation, aux intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.

Si vos charges locatives dépassent votre revenu locatif imposable, vous allez créer un déficit. Ce déficit est reportable pendant 10 ans dans la limite de 10 700 euros. Un bon moyen pour réduire ses impôts sur le long terme. À noter que l’amortissement ne peut en revanche pas créer de déficit, seuls les charges et frais locatifs le peuvent.

Le mécanisme des amortissements, c’est la clé pour diminuer, voire faire disparaître les impôts sur vos revenus tirés de la location. Avec l’amortissement, vous imputez la perte de valeur du logement, du mobilier et les travaux de rénovation sur vos revenus locatifs.
Chaque composant de votre bien s'amortit selon des durées différentes, mais tous peuvent être amortis à condition de coûter plus de 600 euros. Par exemple, un canapé s’amortit sur 10 ans. S’il coûte 1000 euros, cela signifie que vous allez pouvoir déclarer 100 euros d’amortissement par an pour ce mobilier et déduire cette somme de vos revenus.

On ne va pas vous le cacher, l’amortissement comptable est un mécanisme loin d’être simple à mettre en place. Cela requiert un effort de gestion important et des connaissances pour amortir parfaitement votre bien. L’idéal est de passer par un expert-comptable dont le coût sera largement compensé par les économies d’impôt réalisées.