LMP ou LMNP, comment choisir ?

LMP, LMNP, de quoi parle-t-on ?

La location meublée est aujourd’hui extrêmement recherchée par les investisseurs immobiliers. L’explication est simple, une location meublée rapporte plus qu’une location nue et la demande locative est meilleure. De quoi donner des idées aux particuliers qui veulent se lancer à leur tour dans l'investissement locatif. 

Lorsque vous faites de la location meublée, vous intégrez l’un des deux statuts : 

• le loueur en meublé professionnel (LMP)
• le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les conditions d’accès, la fiscalité, les cotisations sociales ou encore l'imposition de la plus-value n'obéissent pas aux mêmes règles. Aussi il est important de connaître en détail les différences entre ces deux statuts avant d'entamer votre projet.

Quelles sont les règles qui encadrent le statut de LMP et de LMNP ?

LMP ou LMNP, dans les deux cas, ces statuts fiscaux concernent des investissements dans des biens loués meublés et non vides. La réglementation est stricte à ce niveau-là, et il est impératif de placer dans la location des meubles et d’équipements pour être éligible. Tout manquement est sanctionné en la matière, veillez donc à ce que votre locataire dispose de tout ce qui est nécessaire et spécifié par l'administration.

Ce qui différencie le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel, ce sont avant tout les seuils de revenus locatifs.

En effet, vous allez adhérer au LMNP si : 

• vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an
• ou vos revenus locatifs demeurent inférieurs à 50 % des revenus de votre foyer fiscal 

Vous adhérez au LMP si :

• vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an
• ou vos revenus locatifs sont supérieurs à 50 % des revenus de votre foyer fiscal

Le passage du LMNP au LMP est ainsi automatique et dépendra du niveau des revenus tirés de votre location meublée.

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Quel régime fiscal avec le LMP ou le LMNP ?

Les revenus locatifs issus de votre meublé sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais que ce soit le LMP ou le LMNP, tous deux donnent accès à deux régimes fiscaux distincts pour déclarer ses revenus locatifs.

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Si vos recettes locatives hors taxes n’excèdent pas 77 700 euros, vous pouvez intégrer le régime micro-BIC. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Un mécanisme simple à mettre en place et qui ne demande aucun calcul alambiqué.

En revanche, ce n’est pas avec ce régime que vous obtiendrez le meilleur rendement locatif pour votre investissement. Il faudra dans ce cas opter pour le régime réel (ou réel simplifié).

Le régime réel permet en effet de déduire de ces revenus locatifs toutes les charges réelles et de nombreux frais qui pèsent sur la location. En voici quelques-uns : 

• frais de copropriété
• frais de gestion locative
• impôts locaux (taxe foncière)
• intérêts d’emprunt
• frais d’entretien et travaux de réparation
• amortissements (amortissement des travaux, amortissement des meubles et équipements)

À noter que vous êtes automatiquement rattaché au régime micro-BIC si vos revenus ne dépassent pas le seuil indiqué. En revanche, même sans dépasser les 77 000 € de revenus locatifs, vous pouvez quand même demander à accéder au régime réel auprès de l’administration fiscale.

Les amortissements qui sont un mécanisme comptable un peu complexe puisqu’ils vous permettent de reporter la perte de valeur de vos équipements, du logement et des travaux, fonctionnent de la même manière en LMNP et LMNP.

L’imposition des revenus

Avec le LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Avec le LMP, vos revenus devront être déclarés selon la nature de la structure juridique choisie : 

• l’impôt sur le revenu, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC
• l’impôt sur les sociétés dans ce cas vous devrez remplir le formulaire n°2065-SD
• le régime de la micro-entreprise, si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 188 700 € pour les meublés classés et 77 700 € pour les meublés non classés

La déduction des déficits

Le déficit pour un investissement immobilier résulte de la différence entre les recettes locatives et les dépenses. Selon le type de statut, LMNP ou LMP, le déficit ne se traduit pas de la même façon.

• En LMNP, il n’est pas possible d’imputer le déficit constaté sur son revenu global. En revanche, il est possible de reporter le déficit uniquement sur les revenus de son activité de loueur meublé et ce pendant 10 ans. 
• En LMP, il est possible de reporter son déficit sur son revenu fiscal global et sans limite de temps. Le déficit peut donc être parfaitement imputé sur votre revenu global.

Les plus-values à la revente

En tant qu’investisseur immobilier, la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien, est l’un des aspects les plus attractifs quand on fait un placement. Et la fiscalité sur la plus-value à la revente va varier en fonction de votre statut, loueur meublé professionnel ou non professionnel.

Le statut LMP est certainement le plus avantageux des deux. Avec celui-ci, l’exonération de l’imposition sur votre plus-value à la revente est totale si : 

• vous avez commencé votre activité de loueur meublé depuis au moins 5 ans
• vos revenus locatifs étaient inférieurs à 90 000 euros hors taxe lors des deux dernières années

L’exonération de la plus-value est partielle si les revenus sont compris entre 90 000 et 126 000 euros hors taxe.

Avec le statut LMNP, vous ne bénéficiez pas de ces avantages, vous êtes soumis au même régime que les particuliers. Votre plus-value est donc imposée au taux forfaitaire de 19 % et de 17,2 % pour les cotisations sociales. Néanmoins vous êtes exonéré au bout 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les cotisations sociales

Que ce soit en LMNP ou en LMP vous devez régler des cotisations sociales, mais selon des modalités qui varient. 

En tant que loueur meublé non professionnel, les cotisations sociales représentent 17,2 % des revenus locatifs

En tant que loueur meublé professionnel, les cotisations dépendent de votre personnalité juridique : 

• Micro-entrepreneur : 22 % de vos revenus locatifs
• Sécurité sociale des indépendants (SSI) : jusqu’à 43 % des bénéfices (recettes locatives après déduction des frais)

Que choisir entre LMP et LMNP ?

Difficile de répondre de manière catégorique, les deux statuts ont leurs avantages respectifs. Tout va dépendre plutôt de votre situation personnelle et financière ainsi que de votre projet. Est-ce que vous voulez faire de la location une activité d’appoint pour avoir un complètement de revenu ou une activité majeure ?

Le point important à souligner, notamment quand on débute et pour ne pas se tromper sur son choix entre LMP et LMNP est de se renseigner et consulter des experts en la matière. Des professionnels qui sauront vous présenter les meilleurs régimes et statuts fiscaux à sélectionner pour votre investissement immobilier.