Quel type de location est la plus rentable ?

Sans conteste la location meublée. L’investissement locatif meublé est à la fois plus rentable et fiscalement plus avantageux. Indépendamment du fait qu'il s'agisse de mettre en location un studio, un deux pièces, un trois pièces, ou plus. En effet et manière factuelle, la location meublée permet d’obtenir des loyers supérieurs, de l’ordre de 10 à 15 % en moyenne par rapport à la location vide. La demande pour les meublés est aussi supérieure dans les villes. Etudiants, jeunes actifs, touristes, les risques de vacance locative sont donc limités vu la popularité des meublés ce qui maintient la rentabilité locative dans le temps. De plus, la fiscalité est très avantageuse, avec le statut de loueur meublé non professionnel LMNP conjugué au régime réel. Vous pouvez déduire toutes les charges et amortir votre ameublement ce qui dans l’idéal permet de descendre à zéro euro l’imposition de vos revenus locatifs.

Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?

En tant que propriétaire particulier, quand vous faites un investissement meublé vous entrez généralement dans la catégorie du loueur meublé non professionnel, LMNP, car vos revenus locatifs ne vont pas dépasser les 23 000 euros par an. Avec l'activité de LMNP, vous disposez de deux régimes fiscaux avec leurs avantages respectifs. Le régime fiscal micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de ses revenus locatifs de 50 %. C’est le régime le plus facile à mettre en place qui ne demande aucune comptabilité particulière. L e régime fiscal réel du LMNP permet lui de déduire l’ensemble des charges qui pèsent sur sa location. Si vous avez beaucoup de charges à déclarer, c’est très intéressant pour votre impôt. De plus, vous pouvez pratiquer l’amortissement de votre bien et des équipements. Concrètement vous déduisez de vos revenus locatifs en plus, une perte de valeur fictive des éléments du logement. Avec ce système, votre imposition est extrêmement réduite, voire nulle pendant plusieurs années. Et si une année vous avez plus de charges que de revenus, vous pouvez parfaitement reporter ce déficit sur les revenus issus de la location meublée l'année suivante.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Si on devait résumer en quelques mots l’intérêt à réaliser un projet de location meublée, ce serait : sa meilleure rentabilité locative , grâce à des loyers supérieurs (10 à 20 %) et une fiscalité plus avantageuse que pour une location nue. une demande locative plus forte de la part des étudiants, touristes et jeunes actifs, vous avez moins de risque de ne pas arriver à louer votre investissement. une bonne flexibilité en termes de durée bail et de type de bail pour pouvoir changer de durée et de destination facilement Si vous avez un projet d’investissement immobilier, la location meublée a tout d’une bonne idée. C’est ce que nous proposons à Masteos depuis plusieurs années pour permettre à nos investisseurs d’obtenir une excellente rentabilité locative.

Comment se lancer dans la location meublée ?

Pour démarrer la location meublée, vous devez déjà équipé et meubler le logement selon les normes définies par l'administration. Sur un plan administratif, vous devez enregistrer votre activité de LMNP dans les 15 jours pendant lesquels votre locataire entre dans la location. Cela signifie, remplir le formulaire P0i afin d'obtenir un numéro de Siret. Ce numéro d'immatriculation est indispensable, vous le recevez dans les 30 jours. Vous sélectionnez aussi via ce formulaire fiscalité voulue, régime micro-BIC ou régime réel. Toutes les démarches peuvent être effectuées à partir du site https://formalites.entreprises.gouv.fr.

Les avantages de l’investissement locatif meublé

La location meublée est un type d’investissement locatif particulièrement recherché à l’heure actuelle pour ses multiples avantages. Mais avant de se pencher sur ces derniers, petite explication sur ce que c’est au fond la location meublée.

La location meublée, de quoi s’agit-il ?

Comme son nom l’indique, la location meublée, est une location comprenant… des meubles. L’appartement ou la maison sont meublés et équipés pour permettre une installation rapide du locataire. Ce mode de location s’oppose à la location vide, dans laquelle c’est au locataire à ramener tout ce qui lui est indispensable pour vivre. Un logement meublé doit permettre au locataire de dormir, manger et de vivre convenablement selon la législation.

Pour bénéficier du statut de location meublée, le propriétaire du bien doit respecter différents critères. Un appartement ne peut pas être meublé n’importe comment et comme bon vous semble. Vous devez vous conformer au cadre légal en la matière pour profiter ensuite des avantages fiscaux de ce statut.

Un logement est dit meublé s’il respecte des critères de décence et possède la liste suivante de meubles et équipements :

Une literie avec une couette ou une couverture
Des volets ou rideaux occultants
Des plaques de cuisson
Un four ou un four à micro-ondes
Un réfrigérateur
De la vaisselle en quantité suffisante
Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles…)
Une table et plusieurs sièges
Des étagères de rangement
Des luminaires
Un matériel d'entretien ménager adapté

C’est seulement dans ce cas que le logement est dit meublé et offrira les avantages fiscaux attendus.

Rien ne vous empêche cependant d’ajouter des meubles et des équipements supplémentaires (décoration, wifi…) pour faire la différence sur le marché de la location. En cas de manquement, vos revenus seraient imposés dans la catégorie des revenus fonciers (comme une location nue classique) et non dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) propre à la location meublée.

Démarrez votre investissement

Des loyers supérieurs

Le premier des avantages sur lequel tout le monde s’accorde est le niveau des loyers plus élevés pour une location meublée. Pour une surface identique, le loyer d’une location meublée sera de 10 à 15 % supérieur en moyenne par rapport à une location nue. Un écart significatif qui dope votre rentabilité locative.

Les loyers, dans le cas de la location étudiante, sont aussi davantage sécurisés. En effet, les étudiants fournissent comme garant leur parent ce qui limite le risque d’impayés. De plus, c’est l’une des spécificités de la location meublée, vous pouvez demander 2 mois de loyers de caution, contre 1 mois en location vide.

On a parlé ici de location meublée longue durée, mais il est aussi très intéressant de faire de la location meublée saisonnière avec son meublé. A condition que l'emplacement présente un intérêt pour les touristes, ce qui est le cas d'un centre-ville d'une métropole, type Bordeaux ou Nantes. Les bénéfices peuvent être conséquents en louant via AirBnb. Pour la période des JO, on estime qu'un propriétaire d'un bien en location à Paris pourra espérer une rentrée d'argent d'un montant de 15 000 euros sur la période.

Un meilleur taux d’occupation

Avec un investissement dans un meublé vous avez en théorie beaucoup moins de risques de subir une vacance locative (l’absence de locataire). La demande locative de la part des étudiants, des jeunes actifs et des touristes, qui sont les principaux demandeurs, est suffisamment forte. Il y a d’ailleurs plus de demandes dans les grandes villes pour des locations meublées étudiantes qu’il n’y a d’offres. En vous positionnant sur ce marché, peu de risques de ne pas trouver de locataires.

Aujourd’hui, il y a un vrai attrait pour la location meublée et les besoins en mobilité des étudiants et jeunes actifs rendent ce type de location vital. Se positionner sur ce marché à tout d’une bonne opportunité. Idem, pour la location meublée saisonnière qui grâce à Airbnb permet d’envisager une rentabilité bien supérieure.

La colocation a aussi la cote auprès des étudiants et des jeunes actifs. Or, une colocation est presque toujours meublée, les locataires cherchent simplement à poser leur valise dans une nouvelle ville. Par rapport au studio en location, la colocation offre une meilleure rentabilité. le prix d’achat au mètre carré est en effet inférieur pour une grande surface. L’investissement immobilier en colocation est souvent vu, à juste titre, comme l’un des meilleurs investissements possibles en France.

Nos projets de colocations

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320 000 € | Equilibré | 4,9 % | Talence, France

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Un mode de location flexible

Contrairement à la location nue, l’investissement locatif en meublé offre de la flexibilité au propriétaire.

Un bail pour un meublé est établi pour une durée de 12 mois contre 3 ans pour la location vide. Le bail en location meublée est aussi très souple puisque le locataire a une durée de préavis de seulement 1 mois.

Mais il en existe de différentes versions permettant de baisser cette durée. C’est le cas du bail mobilité dont la durée totale du bail va de 1 à 11 mois.

Ce qui est intéressant, c’est que vous n’êtes pas obligé de ne faire qu'un seul type de location (location étudiante ou location saisonnière) durant la même année. Vous pouvez par exemple alterner les deux. L’idéal est un contrat de location d’une durée de 9 mois avec un étudiant que vous enchaînez derrière avec de la location saisonnière. Vous n’êtes pas dépendant d’un seul type de public et de locataire. Cela demande en revanche un peu de logistique

Une fiscalité moins lourde

Comme pour une location vide, vous disposez de deux régimes fiscaux. Ces régimes sont accessibles dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), c’est-à-dire que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros. Dans le cas contraire, vous entrez dans la catégorie du loueur meublé professionnel (LMP) ce qui est un peu moins avantageux.

Les deux régimes du LMNP

Le régime micro-BIC consiste en un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs. Un abattement censé représenter l’ensemble de vos charges. Si vous percevez par exemple 10000 euros de revenus locatifs sur l'année, cette somme est divisé par 2 (50 %), et votre impôt se porte sur le reste soit 5000 euros.

Le régime réel est lui beaucoup plus intéressant. C’est grâce à ce dernier que vous pourrez vraiment réduire votre imposition. Vous déclarez ici toutes les charges locatives (frais de copropriété, frais de gestion, assurance de l’emprunt immobilier, etc.) et vous avez la possibilité de pratiquer l’amortissement. Un plan d’amortissement comptable est une technique permettant de déclarer la perte de valeur annuelle des éléments qui composent votre logement (canapé, murs, électricité, équipements, travaux de rénovation importants, etc.).

Ces montants sont ensuite déduits de vos revenus locatifs. Voilà pourquoi, pour un investisseur il est intéressant d’acheter des meubles et équipements pour meubler sa location. Car ensuite, vous pourrez les déduire de vos revenus sur plusieurs années et baisse votre impôt.

Quelques risques sur la location meublée

Plus rentable et fiscalement plus intéressant, l’investissement en location meublée n’est pas exempt de défauts.

Le principal est sans doute le taux de rotation des locataires (ou turnover). Bien souvent, vous allez louer à des étudiants, des jeunes actifs ou des touristes. Ce qui signifie que le turnover est régulier, ou du moins plus fréquent, il est plus difficile de fidéliser un locataire sur plusieurs années dans un meublé (mais pas impossible).

Cette rotation implique une usure accrue du logement et du mobilier. Les frais d’entretien et de réparation seront donc plus importants que dans un logement loué vide. Un élément à prendre en compte quand vous planifiez votre projet d'investissement meublé.

Plutôt que de jolis meubles, visez le mobilier solide qui va durer dans le temps.

En plus de l’usure, le problème qui peut se poser est celui de l’érosion de la demande. Notamment, si vous avez investi dans un meublé touristique, la demande fluctue selon l’emplacement et les modes dans le tourisme. Il faut trouver une ville, un lieu suffisamment intemporel pour être à l’abri de ce genre de risques.

La location meublée dans l’immobilier neuf, les spécificités

On a ici parlé uniquement de location meublée dans l’immobilier ancien, car c’est sans aucun doute la plus facile et la plus rentable à mettre en place. Cependant, il existe des avantages aussi à procéder à un investissement meublé dans le neuf. La méthode d'achat est un peu différente puisque vous faites une acquisition sur plan, le bien n'est pas encore construit. Il faut donc patienter.

La loi Censi Bouvard offrait des avantages fiscaux de l’ordre de 11 % du prix d’achat du logement meublé pendant 9 ans, vous pouviez aussi récupérer la TVA sur le prix d’achat. Cet avantage a pris fin en 2021 pour les investisseurs. Il est toutefois toujours possible d’investir dans un meublé touristique ou un meublé dans une résidence médicalisée, mais sans profiter des mêmes avantages fiscaux.

L’intérêt d’investir dans une résidence d’affaires, une résidence médicalisée ou une résidence étudiante est simplement le cadre rassurant pour un investisseur. Ce dernier signe un contrat de gestion avec le bailleur pour une durée déterminée et il n’a à se soucier de rien. Le logement peu importe son nombre de pièces est loué meublé et la résidence comprend des services (petit-déjeuner, ménage, linge de lit, etc.)/

En revanche, ce cadre sécurisé a un coût qui s’impute directement sur la rentabilité du bien. La fiscalité reste la même et vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel pour défiscaliser vos revenus locatifs. Néanmoins, il est rarement recommandé d’investir dans un logement meublé dans une résidence neuve.

Pour nous le choix est fait, l'immobilier ancien vous offrira plus d'opportunités et de rentabilité. Même s'il y a des travaux à réaliser, le coût du mètre carré dans le neuf, et les frais engendrés par le gestionnaire bailleur sont trop importants.

Conclusion

Si vous avez envie d'investir, on ne peut que vous recommander la location meublée comme type d'investissement. C'est ce que nous proposons à nos investisseurs avec succès depuis de nombreuses années maintenant. Plus rentable, plus intéressant sur un plan fiscal, plus demandée, la location meublée est beaucoup plus attractive que la location vide tout étant plus flexible. En bref, une succession d'avantages.

Location meublée : fonctionnement et avantages