Comment pratiquer l'amortissement de ses revenus locatifs avec le LMNP ?

LMNP et régime réel, des préalables indispensables

Réduire ses impôts grâce aux amortissements ne peut se faire que si vous louez un bien meublé tout en pratiquant l’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP). Le LMNP est aujourd'hui un mode de location aux avantages nombreux, puisque les biens meublés bénéficient d'une forte demande locative et de loyers plus élevés (des loyers de 10 à 20 % supérieurs à la location nue en moyenne).

Les conditions à respecter

Pour bénéficier de ce statut LMNP avec votre investissement immobilier, vous devez remplir plusieurs conditions, relatives au bien loué et aux revenus générés avec la location.

La principale règle du LMNP est l’obligation qui vous est faite de mettre en location un logement meublé. C’est-à-dire qui respecte le décret du 31 juillet 2015 détaillant de manière exhaustive l’ensemble des meubles et des équipements nécessaires à la vie quotidienne de votre locataire.

Votre activité de loueur meublé ne doit pas non plus constituer votre activité principale. Les revenus locatifs doivent représenter moins de la moitié des revenus de votre foyer ou être inférieurs à 23 000 euros. Si cette condition n’est pas respectée, vous obtenez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), moins intéressant pour un particulier faisant de la location meublée.

Le choix du régime fiscal

Les revenus de la location meublée sont obligatoirement déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque vous déclarez votre activité LMNP, ou au cours de la vie de votre location, vous disposez de deux régimes fiscaux au choix : le micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce taux de 50 % correspond aux charges virtuelles pesant sur votre bien. Le régime micro-BIC n’offre toutefois pas la possibilité de pratiquer l’amortissement. D’ailleurs ce régime est réservé aux locations ne générant pas plus de 77 700 € de revenus.

Au-delà, vous êtes automatiquement rattaché au régime réel. Toutefois, vous pouvez aussi faire la demande de rattachement, même si vos revenus ne dépassent pas ce plafond. Il est dans la très grande majorité des cas toujours plus intéressant de passer au régime réel avec votre location meublée.

Le régime réel simplifié, la meilleure option pour déclarer ses revenus

Accessible à partir de 77000 € de revenus locatifs, le régime réel simplifié offre bien des avantages en matière d’imposition. La première d’entre elles est la possibilité de déduire l’ensemble des charges locatives pesant sur votre investissement. 

Ces charges sont extrêmement variées. Il faut cependant qu’elles soient justifiées (chaque dépense dispose d'une facture à l’appui), qu’elles existent dans l’intérêt de la location, et qu’elles soient déclarées dans l’année. Intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion locative, assurance habitation, etc., leur liste est longue.

Le régime réel est dit simplifié jusqu’à 188 700 euros, au-delà de ce plafond, vous intégrez le régime réel normal. Il n’y a pas de grandes différences entre les deux régimes, hormis l’obligation de fournir un bilan comptable complet.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Le régime réel est plus contraignant, mais permet de déduire l’intégralité des charges d’exploitation. Votre location est considérée comme une société civile et à ce titre, vous avez le devoir de tenir une comptabilité répondant aux exigences du code du commerce et au plan comptable général. 

Le plan comptable général prévoit l’amortissement des actifs immobilisés. Cette technique comptable offre la possibilité de déduire des charges supplémentaires, sans engendrer de flux de trésorerie, qui réduisent votre résultat comptable et donc, votre résultat imposable.

L’amortissement d’un actif correspond à la perte de valeur liée à l’usage d’un bien

En comptabilité, l’amortissement d’un actif correspond à la perte de valeur liée à l’usage d’un bien et permet de lisser le coût de votre investissement sur plusieurs années.

Par exemple, vous avez acheté un canapé pour votre location meublée, qui vous a coûté une certaine somme. Chaque année ce canapé s’use davantage à cause des locataires, rien de plus logique. L’amortissement consiste ici à déclarer l’usure de cet équipement et à la déclarer comme charge.

Quelle est la durée d'amortissement avec le LMNP ?

Tous les composants de votre bien immobilier ne s’amortissent pas selon la même durée. Il faut bien distinguer ce qui est du registre de l’immobilier (le bien en lui-même), les équipements et les travaux de rénovation. 

Un bien immobilier s’amortit en moyenne sur 30 ans

On estime qu’un bien immobilier s’amortit en moyenne sur 30 ans, mais les durées varient selon les composants. Pour le gros œuvre, c’est 50 ans, la toiture 25 ans, l’électricité 25 ans, tandis qu'il faut compter 15 années pour les aménagements extérieurs. En revanche le terrain ne peut pas être amorti. 

Pour ce qui est des équipements et du mobilier, il ne peut être amorti qu’à deux conditions. Avoir été acquis depuis le début de votre activité de LMNP, avoir une valeur qui dépasse les 600 euros. La literie s’amortit sur 6 ans, une table de séjour 10 ans, un canapé 10 ans, l’électroménager 5 ans, le matériel électrique 8 ans. L’amortissement fonctionne aussi avec les équipements que vous renouvelez au cours de votre activité de loueur meublé.

Autre élément amortissable : les travaux. Ils s’amortissent pour une période allant de quelques années à 25 ans et doivent être supérieurs à 600 euros. Les travaux de rénovation et de réhabilitation antérieurs à la mise en location et au début de l’activité LMNP peuvent aussi être amortis.

Les travaux de maçonnerie s’amortissent en 15 ans, tout comme la pose de parquets, pour l’électricité (mise aux normes électriques) c’est 20 ans, 10 ans pour les peintures et papiers peints, 5 ans pour les revêtements ou encore 10 ans si vous refaites la plomberie. 

Comment calculer l'amortissement d'un bien locatif ?

L’amortissement des actifs répond à des règles précises. En effet, un bien immobilisé doit être décomposé pour calculer les différentes durées d’amortissement. Chaque composant est amorti selon sa durée d’utilisation, sa catégorie, les caractéristiques techniques de l’immeuble.

Un appartement se compose de plusieurs éléments (toiture, murs, installation électrique, etc.) et chacun a une valeur et une durée de vie propre. En moyenne, on estime qu’un appartement s’amortit sur 30 ans. 

Par exemple, pour un investissement immobilier d'une valeur de 250 000 € :

• Investissement immobilier : 250 000 euros
• Durée d'amortissement : 30 ans
• Amortissement annuel : 250 000/30 = 8 333 euros

Mais dans le détail, c’est un peu plus complexe. Les éléments s'amortissent sur une période qui peut être plus longue ou plus courte. Le gros œuvre s’amortit par exemple sur 50 ans là où la toiture aura une durée d’amortissement de 30 ans. Il s'agit ici d'une simplification grossière du calcul, car la maîtrise d'un tableau d'amortissement s’improvise rarement, surtout si on n'est pas expert-comptable.

Vos meubles et équipements également sont amortissables, pour le mobilier la durée moyenne est de 10 ans. Il s'agit d'une incitation à investir régulièrement dans du nouveau mobilier pour améliorer le confort du logement et satisfaire les conditions du statut LMNP tout en générant de la matière amortissable. Idem, pour ce qui est des travaux de rénovation de grande ampleur. Vous pouvez aussi les déclarer en tant qu’amortissement.

Amortissement et déficit, quel fonctionnement ?

Dans le cadre du LMNP, l’administration fiscale n’autorise pas la création d’un déficit foncier généré par l’amortissement du bien. Cela est stipulé par l’article 39C du Code général des impôts qui limite la quantité d’amortissement, ces derniers ne peuvent avoir pour effet d’accroître ou de creuser le déficit. 

Seules les charges locatives qui excèdent les revenus créent un déficit qu’on peut reporter pendant 10 ans. Les amortissements peuvent vous permettre de réduire votre imposition à 0 euro, mais ne creuseront pas de déficit, c’est là, la limite du mécanisme.

Reprenons notre exemple :

• Amortissement annuel : 8 333 euros
• Recettes locatives : 18 000 euros
• Charges locatives : 12 000 euros
• Résultat d’exploitation : `18 000 - 12 000 = 6 000 euros`

Dans l’exemple, l’amortissement maximal autorisé est de 6 000 euros afin de ne pas générer un déficit. En revanche, comme on vous l'expliquez, les charges d’exploitation peuvent à elles-seules générer un déficit.

Le traitement des déficits

Dans la situation où les charges d’exploitation génèrent un déficit. La première conséquence est que vous n’aurez pas d’impôt à régler sur votre location.

Le fisc vous autorise par ailleurs à reporter le déficit d’exploitation sur les résultats des prochaines années dans la limite de 10 ans. Seules conditions, vous ne devez pas cesser la mise en location du bien et ne pas le vendre.

Concernant le reliquat d’amortissement que vous ne pouviez pas déduire, il est reportable indéfiniment selon les mêmes conditions que précédemment.

• Recettes (N+1) : 18 000 €
• Charges (N+1) : 8 000 €
• Reliquat (N) : 333 €
• Amortissement (N+1) : 8 333 €
• Résultat (N+1) : `18 000 – (8 000+ 8 333+ 333) = 1 334 euros` 

En N+1, votre résultat imposable s’élève à 1 334 euros. Sous le régime micro-BIC, il aurait été de 9 000 euros (50 % de 18 000 euros).
Dès lors, le régime réel, bien que plus contraignant, est aussi plus intéressant du point de vue de la fiscalité, en vous permettant de déduire l’intégralité des charges.

À moins d’être expert-comptable vous-même, il est fortement conseillé d’avoir recours à un professionnel pour optimiser sa fiscalité via les amortissements. Vu l’économie d’impôts substantielle que permettent ses services et le passage au régime réel, son salaire sera amplement mérité.