Logo Masteos

Le déficit foncier en LMNP : avantages et modalités

Dans le cadre du régime réel en LMNP, en plus de déduire les charges locatives, de pratiquer l’amortissement, vous pouvez aussi utiliser le mécanisme du déficit pour reporter et diminuer votre imposition d’une année sur l’autre. Conditions, modalités, découvrez tout ce que vous devez savoir pour pratiquer le déficit dans votre investissement en LMNP.


Rappel sur l'activité de LMNP

Le LMNP ou loueur en meublé non professionnel est un statut fiscal particulièrement avantageux pour les propriétaires qui se lancent dans la location meublée. L’investissement immobilier dans un bien meublé possède en effet de solides atouts, à savoir des revenus locatifs supérieurs à une location vide, une demande locative plus forte, une fiscalité très intéressante. 

Des conditions liées aux revenus fiscaux

Les conditions pour obtenir le statut de LMNP sont les suivantes : 

  • Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an
  • Ou 50 % des revenus du foyer fiscal

Si vous ne respectez pas ces plafonds, vous n’êtes plus éligible au LMNP. Vous intégré alors le statut fiscal de LMP, loueur meublé professionnel, qui est moins intéressant pour un particulier voulant mettre en location ses logements.

Des conditions liées au bien loué

Votre location doit être louée meublée et être équipée pour prétendre au statut LMNP. Une liste du mobilier indispensable, d’équipements et de fournitures a été définie par l’administration. L’appartement meublé (ou la maison) doit comprendre entre autres un lit, une table, des chaises, de la vaisselle, de l’électroménager, des équipements d’entretien, etc.

L’un des avantages du LMNP et ce pour quoi il est recommandé aux investisseurs immobiliers, c’est à cause de sa fiscalité. Vous disposez en effet de deux régimes fiscaux au choix, le micro-BIC ou le régime réel.

  • Le régime micro-BIC est le plus simple puisqu’il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, charges comprises. Pour y accéder, vos revenus ne doivent pas dépasser 77 000 euros en 2023 (auparavant 72 600 euros), pour les locations simples, et 172 600 euros pour les locations de tourisme et chambres d'hôtes. D'ailleurs dans ce cas, le montant de l'abattement forfaitaire passe à 71 %.
  • Plus complexe, le régime réel est accessible à partir de 77 000 euros de revenus locatifs ou sur demande de votre part, et il offre davantage de possibilités de réduire ses impôts sur le revenu. Vous déclarez les charges réelles qui pèsent sur votre location ( ce qui peut créer un déficit) et vous pouvez pratiquer l’amortissement. Un outil complexe, mais extrêmement puissant pour réduire ses impôts.

Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?

Le déficit foncier est un mécanisme comptable bien connu des investisseurs locatifs qui mettent en location un logement loué vide, et qui ont opté pour le régime fiscal au réel. 

L’idée est simple : si vos charges locatives sont supérieures à vos recettes locatives, alors un déficit foncier se crée.

La somme qui représente l’écart entre les recettes et les charges est ensuite reportable l’année suivante et s'impute sur vos bénéfices. Ce qui sert à diminuer votre imposition générale.

La durée limite est de 6 ans pour l’ensemble des revenus et de 10 ans pour les seuls revenus fonciers. Le déficit foncier autorisé est de 10 700 euros maximum (ou 15 300 euros selon les cas). Ce montant a été relevé à 21 400 euros dans la loi de finance 2022, cette augmentation concerne les passoires thermiques et les particuliers qui effectuent des travaux de rénovation.

Pour résumer.

  • Loyers perçus - charges locatives = résultat positif, bénéfice
  • Loyers perçus - charges locatives = résultat négatif, déficit LMNP

Mais quand est-il du déficit dans un logement meublé ? Est-ce que les mêmes règles s’appliquent ?

Comment bénéficier du déficit LMNP ?

Si le déficit foncier fonctionne pour la location vide, est ce aussi le cas pour la location meublée en LMNP ?

La réponse est oui, bien que les conditions soient légèrement différentes. 

Les revenus locatifs du loueur en meublé non professionnel sont à déclarer au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Cela a une importance pour la suite.

Comme pour la location nue, vous devez opter pour le régime réel, les personnes qui relèvent du régime micro-BIC sont exclues vu qu'elles sont imposées de manière forfaitaire. Le déficit LMNP fonctionne ensuite de la même manière, à savoir quand vos charges locatives dépassent votre revenu vous créer un déficit. 

Les charges déductibles

Il n'existe pas de liste complète de toutes les charges que vous pouvez déduire avec votre activité de LMNP, mais quelques critères à respecter.

Les charges doivent être réelles et engagées dans l’intérêt de la location, être justifiées et être engagées pour l’exercice en cours (on ne reporte pas une charge engagée l’année précédente par exemple).

Les charges déductibles sont pour le LMNP : 

  • Les intérêts et frais d’emprunt
  • Les frais d’agence de gestion locative
  • Les charges de copropriété
  • L’entretien de la location et les réparations (les travaux de construction, d’agrandissement ne sont pas pris en compte)
  • Différents impôts, comme la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE)
  • L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
  • Les dépenses d’énergie (eau, gaz, électricité, internet…)

Pour déduire ces charges locatives, vous devez conserver tous les éléments attestant de leur véracité. Factures, photographies, justificatifs au cas où l’administration fiscale ait besoin de vérifier vos déductions.

La situation est simple en cas de déficit lié à des charges locatives. Exemple de calcul : 

  • 10 000 euros de loyers perçus
  • 12 000 euros de charges locatives
  • 10 000€ - 12 000€ = - 2000 euros

Vous disposez de 2000 euros de déficit foncier au titre du déficit LMNP que vous allez pouvoir reporter pendant 10 ans jusqu’à épuisement. Mais uniquement pour les revenus locatifs et dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La limite fixée est également de 10 700 euros de déficit.

Déficit et amortissement

L'activité de LMNP offre la possibilité avec le régime réel simplifié de pratiquer l’amortissement. Un mécanisme comptable permettant de déduire de ses revenus la perte de valeur des éléments (vétusté, usure) qui composent le logement (le bâtiment en soi, les travaux de rénovation, le mobilier et les équipements).

Les dépenses doivent simplement être supérieures à 600€ pour pouvoir être considérées comme des amortissements.

Tous les composants de votre location peuvent être amortis, selon une durée et un pourcentage de perte de valeur par an qui diffère. Par exemple, une table de salon s'amortit sur 10 ans, si elle vous a couté 1000€. Le calcul est le suivant, 1000/10 = 100 €. Vous allez pouvoir amortir votre table à hauteur de 100 euros par an pendant 10 ans.

Pour déduire correctement tous les amortissements de votre bénéfice, il est indispensable de tenir un tableau d'amortissement. Si vous n'êtes pas familier avec la fiscalité et ce type de démarches, il peut être pertinent de faire appel à un expert-comptable.

Or, le déficit LMNP ne fonctionne pas avec l’amortissement, seul le déficit créé par la différence entre les charges locatives et les revenus locatifs est pris en compte. 

Cela signifie que l’amortissement de votre bien ne peut pas créer de déficit. 

Prenons un exemple de calcul de déficit pour y voir clair.

  • 10 000 euros de loyers
  • 6 500 euros de charges locatives
  • 5 000 euros d’amortissement
  • 10 000 - 6500 - 5000 = - 1500 euros

Concrètement, l'amortissement peut vous amener à 0 euro mais pas en dessous. Toutefois, ces 1500 € d’amortissement restants, vous pouvez les reporter les années suivantes sans limite de montant pour le jour où votre location fera des bénéfices.

Comment déclarer le déficit LMNP ?

Lors de votre déclaration d’impôt sur les revenus, les déficits de votre activité de LMNP sont à déclarer dans le formulaire 2042-C-PRO dans la partie Revenus industriels et commerciaux. Dans la partie Régime du bénéfice réel : 

  • Si le résultat de votre exploitation est positif ou nul, le bénéfice est à indiquer dans la case 5NK (ou 5NA si vous adhérez à un OGA).
  • Si le résultat de votre exploitation est négatif, le déficit est à indiquer dans la case 5NZ (5NY si vous adhérez à un OGA).

En dessous, vous pouvez signaler, le déficit des années antérieures non déduit et qui a été reporté. Ces déficits non déduits sont d’ailleurs pré remplis par l’administration pour faciliter votre déclaration.

Quel impact du déficit LMNP dans le cas d’une plus-value ?

Lorsque vous revendez votre logement meublé, et en cas de plus-value, vous êtes imposé au titre des plus-values privées. Vous n’êtes pas avec votre activité assujettie au régime des plus values professionnelles.

Sachez également que les déficits en LMNP  n’ont aucune incidence sur le calcul de la plus-value. Ce dernier se fait uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de cession du bien.


Sur le même thème

Le LMNP, qu'est ce que c'est ?

LMNP : quels sont les plafonds ?

LMNP : comment choisir sa fiscalité ?

Les conditions pour louer un appartement meublé : quelles sont-elles ?

LMNP micro-BIC : avantages et conditions

Indivision et LMNP : ce que vous devez savoir


Vous n'êtes pas expert en investissement locatif ?

Ça tombe bien, vous pouvez rencontrer le vôtre. Masteos s'occupe de votre investissement de A à Z : recherche de biens, transaction, rénovation, ameublement et gestion.