Investir dans une passoire thermique : une opportunité à saisir

L'achat d'une passoire thermique, un projet d'avenir

Grâce aux données fournies par Maxeem, startup spécialisée dans la rénovation thermique, on vous explique là où votre argent sera le mieux dépensé, pour mieux valoriser vos biens et gagner en confort.

Même s’ils sont de plus en plus performants au fil des années, les logements continuent de représenter près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre émis en France. Alors que le territoire français compte près de 5 millions de passoires thermiques, le gouvernement semble décidé à les reléguer aux archives.

Les biens énergivores seront progressivement interdits à la location, avec un retrait total du marché visé à l’horizon 2028. Les bâtiments notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont concernés par ce retrait du marché locatif.

Depuis le premier juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul du DPE est en vigueur et a conduit à une augmentation importante du nombre de bâtiments notés F et G. Face à cette hausse drastique, le gouvernement a demandé la suspension des DPE pour l'ensemble des logements datant d'avant 1975.

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

S’offrir une bonne conscience climatique n’est pas toujours un argument suffisant pour encourager les propriétaires à se lancer dans des travaux de rénovation énergétique coûteux, et pas immédiatement rentabilisés par les économies réalisées, mais ils pourront compter sur un coup de pouce financier de l’Etat pour les inciter à y investir. Par rapport au neuf, l'investissement dans l'ancien et les passoires thermiques offrent plus de choix de logement et des perspectives plus intéressantes.

Depuis le 11 janvier, le dispositif Ma Prime Rénov’ est disponible pour l’ensemble des propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement, sans condition de revenus. Depuis le premier juillet 2021, les propriétaires-bailleurs peuvent également bénéficier de cette subvention permettant d’améliorer l’efficacité thermique de son bien.

Des travaux d’amélioration d’autant plus importants que l’efficacité énergétique d’un logement a un impact sur sa performance locative et sa valeur à long terme, ce qui devrait inciter tout investisseur aguerri à s’y intéresser. 

Pour cause : le parc locatif privé comporte davantage de passoires thermiques que les logements occupés par leur propriétaire, et représenterait près de la moitié des logements inefficaces.

Les passoires thermiques et leur répartition géographique révèlent de nombreuses disparités régionales, dont pourraient profiter les investisseurs, qui seront éligibles au dispositif Ma Prime Rénov dès le mois de juillet. 

Et comme toutes les rénovations ne se valent pas, Maxeem nous fournit également un comparatif des rénovations d'efficacité énergétique les plus rentables, autant pour les factures que pour la valeur de votre bien.

Comment bénéficier de Ma Prime Rénov ?

Ma Prime Rénov, auparavant réservée aux foyers disposant des revenus les plus modestes, est désormais accessible à tous les propriétaires, avec un objectif affiché : se débarrasser des passoires thermiques, qui constituent près de 20% du parc de logements en France.

Avant de parler travaux, plus-value, ou rendement locatif, parlons passoires thermiques. Quiconque a déjà vécu dans un logement énergivore peut en témoigner : devoir arbitrer entre son confort de vie et le montant de la facture n’a rien d’agréable. Souvent, ce sont les locataires qui pâtissent d’un logement peu efficace, autant sur leurs factures que dans leur quotidien. 

Une passoire thermique est un bien noté F ou G au moment du Diagnostic de performance énergétique s’il consomme plus de 450 kWh/an/m². À l’inverse, un bien noté A ou B (respectivement 45 et 90 kWh/an/m²) obtient le label Bâtiment basse consommation. Ce diagnostic, généralement réalisé au moment de la vente d’un bien, sera dès le mois de juillet opposable au bailleur ou au vendeur.

Son montant est déterminé par le revenu du foyer fiscal, ainsi que le nombre de personnes qui le composent. Ainsi, selon le revenu de votre foyer fiscal, vous pourrez bénéficier de Ma Prime Rénov bleu, jaune, violet, ou rose. 

Grâce à la digitalisation et au monde d’après, vous pourrez obtenir sur internet une simulation de la subvention et des primes auxquelles vous aurez droit, tout comme vous déposerez votre dossier sur internet.

Les travaux éligibles sont subventionnés selon un barème précis, et se cumulent avec les Chèques efficacité énergétique (CEE). Selon la nature des travaux et le revenu fiscal du bénéficiaire, le montant de la prime pourra ainsi couvrir une part substantielle des travaux.

L’installation de solutions de chauffage plus efficientes, de panneaux solaires ou encore l’isolation des murs sont concernées par le dispositif Ma Prime Rénov. Si vous entreprenez des rénovations particulièrement ambitieuses avec des gains énergétiques de 55%, vous pouvez bénéficier d’un forfait rénovation globale.

Enfin, si les travaux permettent de sortir le bien du statut de passoire thermique (F et G), ou le font passer en Bâtiment basse consommation (A et B), Ma Prime Rénov est assortie d’un bonus de 1500€. La prime est cumulable avec les Certificats d’économie d’énergie (CEE) et les aides locales. Les travaux sont obligatoirement réalisés par un artisan certifié RGE : reconnu garant de l’environnement.

L’ouverture du dispositif aux propriétaires-bailleurs, dès le mois de juillet, devrait faciliter la transition vers un parc locatif plus vert, grâce à un coup de pouce financier concret pour des travaux qui nécessitent un véritable effort de trésorerie.

Quels travaux effectuer en priorité ? Réponse avec Maxeem

Une fois prêt à passer à l’acte et à entreprendre les travaux survient la grande interrogation : par où commencer ? L’idée est évidemment d’arriver à un équilibre entre le coût des travaux, le gain de valeur du bien et l’amélioration du confort thermique, pour vous ou vos locataires.

Maxeem nous explique concrètement le cas d’une maison Lyonnaise classée E au DPE : pas une passoire thermique, mais on flirte avec l’étiquette F. Vendue en 2019 pour 367.000€, elle affiche, malgré son étiquette énergétique, un prix au m² légèrement supérieur à celui du marché, à 5027€/m².  

Entre le chauffage, l’eau chaude et le prix des abonnements, les factures d’énergie atteignent la coquette somme de 1625€ par an. La simulation réalisée est calculée avec des revenus de la classe “violet” : il s’agit d’un foyer fiscal relativement aisé, qui correspond également au revenu médian de la ville. 

On étudie ici deux hypothèses : une rénovation ambitieuse, qui permet de gagner deux classes énergétiques et de faire passer la maison en C, et une rénovation plus limitée, qui la fait passer en D. On bénéficie de Ma Prime Rénov et des CEE dans les deux cas, mais les aides locales potentielles ne sont pas prises en compte.

La première comprend l’isolation des combles, une isolation thermique par l’intérieur, le remplacement des fenêtres et l’installation d’une nouvelle chaudière et de nouveaux radiateurs. L’ensemble des primes associées à ces travaux se monte à 8503€, pour un reste à charge allant de 23297 à 32497€. Ici, l’ensemble des travaux permet de faire baisser la facture de 600 à 800€ chaque année, de quoi vite rentrer dans ses frais.

Une seconde hypothèse simule des travaux plus modestes : l’isolation thermique par l’intérieur et le remplacement des fenêtres. Les aides se montent à 5103€ pour un reste à charge entre 17397 et 23697€. La réalisation de cette option permet des économies d’énergie de 400 à 500€ par an : près d’un tiers de la facture annuelle.

Très bien pour le gain de confort et les économies d’énergie, mais qu’en est-il de la valeur du bien ? Maxeem estime qu’à l’échelle nationale, chaque gain de classe énergétique augmente la valeur d’un bien de 5% en moyenne. Qui dit moyenne nationale dit aussi disparités régionales, mais on y revient tout de suite.

Pour résumer 👉

Dans le cas de la première option, où l’on réalise tous les travaux et où l’on gagne deux classes énergétiques, le bien vaut désormais 403 700€. Selon le montant du reste à charge, la plus-value dégagée par les travaux se situe entre 4203 et 13403€ (selon le reste à charge et votre situation fiscale).‍‍

Dans le cas de la seconde option, avec des travaux plus limités permettant le gain d’une seule classe, le bien vaut maintenant 385 350€. Avec le reste à charge maximal, c’est une perte de 14 147€, s’il est au minimum, vous gagnez… 953€. Mieux que rien.

Petite nuance cependant : pour un bien situé en zone tendue, l’amélioration du DPE a moins d’effet sur le prix, de l’ordre de 2% par classe. Dans ce cas, le résultat financier peut se révéler négatif, de l’ordre de 8297 à 17497€ pour la première hypothèse, entre 10 397 et 16 697€ pour la seconde.

Globalement, les rénovations énergétiques ont un rendement financier plus intéressant en province et dans des villes moyennes que dans des zones métropolitaines, où le déséquilibre offre/demande garantit que tous les biens se vendent. 

Dans le cas de notre bien Lyonnais, on serait plus proche du gain de 2% - et même moins - de la valeur du bien. Prenez le même bien et réalisez les mêmes travaux dans une région où la tension immobilière est moins forte, et la prise de valeur est tout de suite plus alléchante.

Évidemment, ce coût financier se traduit par un véritable gain en confort, tout comme il est partiellement financé par la baisse des factures énergétiques. Autre point positif, ces travaux peuvent être financés par un éco prêt à taux zéro, autant pour les propriétaires résidents que pour les investisseurs.

La passoire thermique : une aubaine pour les investisseurs aguerris

C’est dans le parc locatif privé que l’on retrouve le plus de passoires énergétiques : jusqu’à 23% de logements classés F ou G, là où seuls 17% des logements occupés par leur propriétaire ont cette étiquette. Plutôt logique que l’on commence par effectuer ce genre de travaux à son domicile, au détriment de ses investissements locatifs. 

Il y a donc un intérêt particulier à inciter les propriétaires et investisseurs à améliorer la performance énergétique de leur bien, au risque de ne plus pouvoir le louer. C’est le sens de l’ouverture de Ma Prime Rénov à cette catégorie, dans le cadre du plan de relance de l’économie.

Pour les 90.000 biens les moins performants sur le territoire, ce sera le cas dès 2023, sauf remise aux normes entreprise par le propriétaire. Deux nouvelles salves sont prévues, en 2025 puis 2028, date à laquelle il ne devrait plus y avoir de passoire thermique mise en location, sous peine de sanctions pour les bailleurs.

Profiter de la subvention qu’offre la prime est un moyen pour ceux qui auraient le plus de mal à mobiliser la trésorerie nécessaire de réhabiliter leur bien et d’éviter de devoir s’en séparer dans quelques années. 

Il est donc probable qu’un certain nombre d’entre elles seront mises sur le marché par des propriétaires dans l’incapacité d’entamer la remise aux normes nécessaire : autant d’opportunités à dénicher. 

Le coup de pouce de trésorerie de Ma Prime Rénov permettra d’envisager des travaux plus ambitieux sur votre acquisition. Et avec un montage financier et fiscal un peu smart, un vieux bâtiment froid et mal isolé peut se transformer en rente immobilière pour un petit moment et afficher un prix à la vente avantageux quelques années plus tard. 

Outre la possibilité d’une plus value à long terme, un bien de qualité est un bien qui se loue facilement et plus cher tout en minimisant le risque de vacance locative. C’est quand même plus simple de convaincre des locataires potentiels s’ils ne gèlent pas sur place pendant la visite et qu’ils n’ont pas la chair de poule en pensant à leurs factures à venir.

Quel impact sur l’investissement locatif en régions ?

En France, certaines régions sont particulièrement mal loties sur le plan de l’efficience thermique des bâtiments, ce qui veut dire qu’elles regorgent de pépites à réhabiliter pour un investissement gagnant.

Ainsi, la Vienne est l’un des départements où l’on retrouve un taux plutôt élevé de passoires thermiques : le quart des biens y est classé F ou G.

C’est également dans ce département que l’on retrouve la ville de Poitiers, l’un des territoires français les plus dynamiques, deuxième ville étudiante du pays, avec des rendements intéressants et une demande locative forte, les ingrédients d’un investissement réussi.

De même, Chalon-sur-Saône ou Mâcon, deux villes prometteuses, se trouvent dans un département où plus d’un logement sur 5 est une passoire thermique, susceptible d’être interdite à la location en 2023 ou en 2025.

Au-delà de la bonne conscience qui accompagne le fait d’offrir un logement décent à ses locataires, améliorer la performance thermique de son logement doit être un objectif qui accompagne les investisseurs immobiliers qui ont une vision à long terme ambitieuse.