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Nouvelle méthode de calcul pour le DPE

Vu le contexte politique, vous l’avez peut-être manqué, le 1er juillet les règles du DPE ont changé. Au programme, une nouvelle méthode de calcul pour les petites surfaces. De quoi s’agit-il ? Petit résumé et analyse des conséquences de ce changement.


Le DPE pour diagnostic de performance énergétique est entré dans le paysage français en 2006. Depuis l’outil a évolué pour devenir davantage lisible et compréhensible tout en devenant obligatoire pour les ventes et les locations.

Les dernières réformes liées au logement prévoient d’interdire à la location les passoires énergétiques. Et comme les petites surfaces sont pénalisées dans le calcul, il y a un enjeu majeur à faire évoluer les règles du DPE pour que tous les logements soient sur un pied d’égalité.

Qu’est-ce qui change avec le calcul du DPE ?

Avant de parler de l’évolution du Diagnostic de performance énergétique, encore faut-il comprendre le problème ayant amené à cette évolution du calcul. D’après le ministre de la Transition écologique et différents spécialistes, le DPE pénalisait jusqu’à présent les petites surfaces. Les studios, T1, T2 sont en moyenne beaucoup moins bien classés que les logements de grande dimension.

D’après les statistiques de l’Etat, dans les habitations de moins de 30 m², 34 % des DPE sont classés F ou G. A l’inverse, dans les logements de plus de 100 m², seulement 13 % sont classés F ou G. La distorsion très nette s’explique par la méthode de calcul appliquée.

Plusieurs raisons à cela.

La consommation d’eau chaude

Dans un logement de petite surface ou de taille moyenne la consommation d’eau est quasi équivalente à ménage équivalent. Plutôt logique. Qu’on soit 2 dans 25 m² ou 40 m², on utilise autant d’eau ou presque. Or, la consommation d’eau chaude dans le DPE est rapportée aux mètres carrés. La consommation apparaît donc moins élevée par mètre carré pour une grande habitation. Les grandes surfaces sont donc avantagées sur ce point par rapport aux studios et autres petits appartements.

Une correction est désormais apportée pour les logements de moins de 40 m² avec un indice de pondération. Mais la méthode de calcul, la méthode 3CL, elle n’est pas modifiée.

Pour être plus précis, avant la réforme de 2021, le DPE se basait sur la consommation d’énergie réelle du logement. Désormais, il s’agit d’une estimation prenant comme hypothèse 16 heures d’occupation du logement par jour, avec 3 semaines d’absence par an.

La compacité thermique

L’autre modification dans le DPE concerne “l'indice de compacité thermique” des petits logements.

Il s’agit d’un changement technique un peu complexe qui parlera davantage aux diagnostiqueurs, mais qui dans tous les cas devrait aider les petits studios à regagner une ou deux classes au DPE. Il est question de surface déperditives avec des murs orientés vers l’extérieur qui défavorisent les petits logements.

Moins de passoires thermiques à la clé

D’après les estimations, des dizaines de milliers de logements de petites tailles devraient mécaniquement regagner 1 à 2 lettres au DPE. Environ 140 000 sur 950 000 classés F ou G.

Certains qui étaient susceptibles de subir une interdiction de location à cause d’un DPE trop mauvais restent sur le marché de la location. Et dans un contexte aussi tendu en termes de demande locative cela a toute son importance.

Nous sortons 140 000 logements de moins de 40 m2 de la catégorie des passoires énergétique avec cette réforme explique Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique

Des estimations sans doute gonflés par le Ministère, toutefois, de nombreux propriétaires et propriétaires bailleurs qui bénéficient de la mesure.

Une nouvelle attestation à télécharger 

Le changement de calcul du DPE n’entraine pas l’obligation de refaire un DPE. Depuis le 1er juillet vous pouvez juste télécharger une attestation expliquant le changement de règle de calcul du DPE. L’attestation est à joindre au dossier de location ou de vente. 

Pourquoi un tel changement du DPE ?

De nombreuses évolutions législatives prévoient la fin de la location des passoires énergétiques en France pour encourager la rénovation thermique.

Le 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus êtes remis sur le marché de la location puis le 1er janvier 2028, ce sera au tour des habitations classées F et en 2034 les logements classés E.

La France comptait au 1er janvier 2023, un peu moins de 5 millions de passoires thermiques (les biens classés F ou G).

Si rien n’est fait d’ici 2034, ce sont 35,3 % de toutes les résidences sur le territoire qui ne pourront plus être louées, et presque un logement sur deux en Île-de-France.

À l’approche de 2025, le gouvernement redonne ainsi un peu de marge aux propriétaires. Puisque de ce fait des dizaines de milliers de petits appartements obtiennent un délai beaucoup plus long pour faire des rénovations. L’idée, il semble, est d’éviter d’accroître la crise du logement actuel.

Mais n’y a-t-il pas une forme de contradiction dans la politique mise en place ces dernières années. D'un côté on incite les propriétaires à rénover leur habitation. Et d'un autre côté certains logements gagnent des classes au DPE sans faire de travaux.

Du côté des locataires, ce changement n’a aucune incidence. Leur qualité de vie ne va pas s’améliorer simplement en modifiant la méthode de calcul. Une passoire thermique classée G qui va passer en classe F ou E, aura toujours besoin d'être rénovée.

Si dans les faits le gouvernement actuel ne revient pas sur l’utilité du DPE, il est moins contraignant. La France prend du retard pour respecter ses engagements de rénovation établis pour 2050.

Un DPE au cœur de l’actualité politique

Dans cette campagne des législatives, la question de la rénovation et du DPE demeure un point qui sépare nettement les programmes des grands partis politiques.

Le Rassemblement National envisage de revenir sur les interdictions de louer les passoires thermiques. L’idée selon eux est de ne pas bloquer le marché de la location avec des interdictions et des contraintes administratives. Le DPE deviendrait avant tout un indicateur sans contrainte et le propriétaires auraient la liberté de louer ce qu'ils veulent.

À l’inverse, le parti gouvernemental et le Front Populaire souhaitent conserver les interdictions à louer et parallèlement renforcer les aides à la rénovation. Deux visions radicalement différentes avec un même objectif, résoudre la crise du logement qui n'en finit pas de s'éterniser.


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