Rénover un logement

Pourquoi faire des travaux de rénovation ?

Quand on pense travaux, on pense aussi immédiatement aux coûts de la rénovation, moins aux avantages qu’il y a à effectuer une rénovation. Et pourtant des il y en a énormément.

Réduire la consommation d'énergie

Faire des travaux de rénovation et notamment des travaux de rénovation énergétique a un but fondamental qui est de réduire la facture d'énergie. Une meilleure isolation des murs et des plafonds, de nouvelles cloisons, des menuiseries changées (portes et fenêtres), des équipements de chauffage remplacés... autant de travaux qui permettent de réduire la consommation du logement et de changer l'étiquette thermique.

57 % des locataires se disent prêts à payer plus cher pour un logement sobre énergétiquement.

En tant qu'investisseur immobilier vous avez tout intérêt à faire des travaux. D'autant qu'à l'achat, les passoires thermiques ont des prix davantage bradés que des appartements avec de bonnes étiquettes, de quoi augmenter votre rentabilité.

Créer un vrai confort de vie

Entre un appartement classé G au DPE et un bien avec une classe A, B ou C, il n'y a pas photo. On vit nettement mieux dans un appartement qui a été rénové. Finis les murs froids, les sols glacials, les courants d'air dans le logement, l'humidité qui ronge les murs dans la salle de bain. Une installation électrique remise aux normes, cela signifie aussi moins de risque d'un incident domestique.

Autant d'éléments qui rendent le quotidien pénible pour nombre de locataires. En faisant une rénovation totale de votre investissement, vous améliorez le confort des habitants. Des locataires qui auront envie de rester plus longtemps ce qui veut dire une vacance locative limitée.

Rénover un appartement ou une maison pour les mettre en location, veut aussi dire améliorer l'aménagement des lieux. Déplacer un mur, créer une chambre supplémentaire, concevoir une cuisine moderne, refaire la salle de bains, voici quelques-uns des travaux qui améliorent le confort et la vie quotidienne.

Valoriser le logement

Un bien rénové, c'est un bien qui vaut plus cher sur le marché immobilier. Les acheteurs, comme les locataires regardent de plus en plus l'étiquette thermique avant d'acquérir le bien. Un appartement avec une étiquette A ou B sera clairement valorisé par rapport à un bien classé F ou G.

Progressivement, les logement classés, G puis F et E au DPE, (les passoires thermiques) sont interdits à la location. Vous avez donc tout intérêt à effectuer une rénovation énergétique pour continuer à louer votre bien.

Des appartements rénovés par Masteos

L'investissement locatif de Margaux

L'investissement locatif de Malika

L'investissement locatif de Guy

Quelle aide à la rénovation pour une location ?

Afin d’aider les propriétaires à effectuer des travaux, qui parfois sont très lourds, l’Etat, les collectivités territoriales et différents organismes proposent des aides à la rénovation énergétique.

MaPrimeRénov’

Ma Prime Rénov est une prime financière qui remplace l’ancien crédit d'impôt pour la transition énergétique. Réservé initialement aux foyers les plus modestes, il est désormais accessible à tous les propriétaires immobiliers. Le montant de l’aide à la rénovation dépend du coût des travaux engagés et des performances énergétiques prévues, mais également des revenus de votre ménage (et du nombre de personne dedans). Travaux d’isolation, équipement de chauffage, de ventilation, la liste des travaux de rénovation éligibles est vaste.

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné et le nouveau de MaPrimeRénov' pour celles et ceux qui veulent faire gagner plusieurs au DPE de leur habitation. A noter que l'aide fonctionne autant pour les propriétaires qui doivent continuer à habiter le logement en tant que résidence principale pendant 3 ou pour les locations, dans ce cas il faut s'engager à continuer à louer le bien 6 ans.

L’éco-prêt à taux zéro

Le montant de l'éco-PTZ varie de 7 000 € à 30 000 € pour les travaux compris parmi un ensemble de sept choix et jusqu'à 50 000 € pour une amélioration de la performance énergétique globale. Comme son nom l’indique, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt. Le montant du prêt varie selon la nature des travaux : isolation thermique des murs, de la toiture, installation d’un nouveau chauffage, etc.

Il est accessible à tout propriétaire sans condition de ressources pourvu que le logement soit construit depuis plus de deux ans. En tant que propriétaire bailleur, vous devez simplement vous engager à louer votre bien et que le locataire l’occupe au titre de résidence principale.

La TVA à taux réduit à 5,5 %

Vous pouvez profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % sur des travaux de rénovation au lieu des 20 % habituels. Il faut que les travaux aient lieu dans votre résidence principale ou votre investissement locatif. Votre logement doit simplement être construit depuis au moins 2 ans.

Les travaux éligibles au taux de 5, 5% sont par exemple la fourniture des équipements de chauffage, leur installation ou de leur entretien, l’installation de nouvelles parois d’isolation thermique, etc. Dans tous les cas, les travaux sont obligatoirement effectués par un professionnel RGE. 

Les autres aides à la rénovation

Les différentes collectivités territoriales sont aussi susceptibles de vous aider dans vos travaux. Régions, départements, communautés de communes, villes, il existe de nombreuses aides parfois méconnues, alors n’hésitez pas à vous renseigner auprès de l’Agence d'Informations sur le Logement (ANIL). D’autant plus que la plupart de ces aides se cumulent, ce qui est l’occasion de réduire considérablement votre facture de travaux de rénovation.

Différent dans son fonctionnement, le dispositif Denormandie est aussi un moyen intéressant de réduire ses impôts tout en rénovant un logement. Ce système de défiscalisation est conditionné à la localisation de votre bien et au montant total des travaux par rapport au prix d'achat du logement (au moins 25 % du prix doit correspondre aux travaux à accomplir. 

Quelles sont les différentes étapes des travaux de rénovation ?

Tout particulier qui se lance dans un projet d’aménagement est obligé de se poser la question de la liste des travaux de rénovation. Voici l’ordre logique dans lequel un chantier doit se dérouler. 

Avant tout, il faut faire un état des lieux complet de ce qui est à rénover pour mesurer l’ampleur de la tâche et ne rien négliger : système électrique, isolation, état de la plomberie, revêtement, etc. Faites la liste complète des besoins identifiés pour remettre en état l’appartement et le rendre conforme à la location.

La seconde étape consiste à faire appel aux artisans qui vont vous établir des devis. N’hésitez pas à mettre en concurrence des artisans pour obtenir de meilleurs devis.

La sélection des artisans

La question du choix des artisans est centrale dans toute rénovation d’un bien locatif. Pour une rénovation énergétique, il est impératif de faire appel à des artisans qui ont la qualification RGE (reconnu garant de l’environnement), un élément qui témoigne de leur expertise en la matière.

Les artisans doivent aussi posséder une assurance décennale et être enregistrés au Répertoire des métiers. Autant de choses à vérifier avant de vous lancer pour limiter le risque d’un futur litige.

Dans quel ordre se déroulent les travaux ?

On commence toujours par les travaux les plus lourds afin de terminer par les plus légers et la décoration. La première étape c’est donc la démolition. Il faut supprimer les parties que l'on veut remplacer : murs non porteurs, cloisons, portes, mobilier fixe, etc. Après la suppression des parties à remplacer, on s’attaque au gros œuvre. C’est-à-dire ce qui concerne les fondations, la toiture, l’assainissement, tout ce qui touche à la structure du logement.

Viennent ensuite les travaux sur le second œuvre : les travaux de plomberie, d'électricité, la pose de revêtements au sol, etc. Tous les travaux qui n’ont cette fois pas d’influence sur la structure de l’habitation. Vous terminez enfin les travaux, par la réalisation de la peinture et des finitions avant de pouvoir procéder à l’ameublement.

Comment estimer des travaux de rénovation ?

Savoir chiffrer des travaux de rénovation est essentiel lorsqu’on entreprend un chantier. Cela permet de se positionner rapidement et de savoir si le bien a du potentiel en tant qu’investissement immobilier. Plusieurs techniques sont utiles pour estimer efficacement le prix des travaux dans un bien.

Par exemple, il faut compter entre 100 et 150 €/m² pour une remise aux normes électrique, 500 €/m² pour un rafraîchissement, 750 € pour de la rénovation, 1 000 € du m² pour des travaux lourds.

Rénover une cuisine ou une salle de bains coûte environ 5 000 €. Concernant les travaux touchant à la façade ou la toiture, c’est moins évident et il vous faudra faire appel à un spécialiste, car il n’y a pas de méthode approximative.

Généralement, les artisans n’aiment pas se déplacer pour rien, mais si vous pouvez faire la visite de votre bien à rénover avec, c’est une solution idéale. En bon professionnel du bâtiment, celui-ci aura l'œil pour estimer en quelques secondes le coût des travaux. Pensez aussi à faire des photos et des vidéos si vous souhaitez en parler ensuite à un artisan. Il est essentiel d’avoir un ordre de grandeur en tête pour les travaux, cela permet de mesurer la rentabilité réelle du bien.