DPE : pourquoi et comment l’améliorer ?

La rénovation énergétique s'est imposée ces derniers mois comme un enjeu majeur en France. Les besoins en logements sont énormes, parallèlement, on construit de moins en moins. Le marché de l'immobilier neuf est presque à l'arrêt. La rénovation énergétique des appartements et des maisons est donc essentielle à la fois pour loger les Français et lutter contre le réchauffement climatique. Un bien rénové consomme moins d'énergie tout en offrant un confort de vie supérieur.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE est l’acronyme de Diagnostic de performance énergétique. Il s'agit d'un outil obligatoire depuis 2006 qui évalue la performance énergétique d’un logement : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic immobilier révèle la performance de votre bien sous forme d’étiquettes, de A à G. Les couleurs du vert au rouge classent la consommation de votre logement, de sobre à excessif.

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir le DPE dans le dossier des diagnostics techniques lors d’une vente immobilière. Il est aussi obligatoire lorsque vous réalisez un contrat de location. Le DPE doit également être visible dans les annonces immobilières.

Le DPE est obligatoirement fait par le propriétaire du logement. Il est effectué par un professionnel agréé, le diagnostiqueur thermique. Celui-ci accompagne le DPE de recommandations pour expliquer quels travaux sont à effectuer en priorité si l'on veut diminuer la consommation d’énergie du bien.

Qu’est-ce qui a changé en 2022 ?

Le 1er juillet 2021, le DPE a évolué pour devenir plus complet afin d’améliorer la lutte contre le gaspillage énergétique.

Une nouvelle méthode de calcul a été instaurée et on prend désormais en compte la ventilation du logement et l’éclairage dans la note. Il est aussi désormais interdit d’éditer un DPE vierge même en l’absence de factures de consommation d’énergie du précédent locataire.

Le DPE est aussi devenu opposable. Jusqu’à présent, le document avait un rôle simplement informatif. Désormais, si vous achetez un bien et que le DPE est erroné, la responsabilité du vendeur est engagée et vous pouvez vous retourner contre lui pour exiger des dommages et intérêts.

Améliorer son DPE appartement, pour quoi faire ?

Mais au fond, à quoi bon faire de gros travaux juste pour changer une mauvaise étiquette thermique ? En réalité, rénover un bien locatif présente de nombreux avantages. Un logement rénové avec un bon DPE prend de la valeur et s’entretient mieux sur le long terme.

Améliorer le confort de vie

Les locataires se plaignent souvent de murs glacés, de courants d’air et de l’humidité dans votre appartement ?

C’est clair, votre appartement en location n’est pas bien isolé. En général, les locataires sont peu attirés par une mauvaise étiquette DPE, car pour eux, cela signifie un confort de vie médiocre. 

Les locataires sont rarement attirés par une étiquette F ou G au DPE car elle correspond à un faible confort de vie

Dans une ville où la tension entre l’offre et la demande n’est pas très élevée, le risque de vacance locative qui pèse sur votre appartement devient énorme. C’est pourquoi il est aussi important de proposer une bonne étiquette DPE afin de rendre votre bien attractif. 

Diminuer la facture énergétique

Les locataires sont aussi sensibles à la qualité des équipements de chauffage. On les comprend. Personne n’a envie de dépenser des centaines d’euros chaque année pour se chauffer.

Installer un nouveau chauffe-eau, qui plus est, qui fonctionne avec une énergie renouvelable, séduit en revanche les occupants. Des équipements modernes sont synonymes de facture d’énergie réduite et l’assurance d’être à l’abri des fluctuations des prix sur le marché de l’énergie.

Répondre aux nouvelles exigences légales

Afin de lutter contre le réchauffement climatique et faciliter la transition énergétique, le gouvernement a prévu de faire disparaître les passoires thermiques. Tous les logements mal classés au DPE sont en effet extrêmement énergivores.

Les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location dans les années à venir

Concrètement, depuis 2023, les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peuvent plus être remis en location et faire l'objet d'un nouveau bail. Par ailleurs depuis août 2022, les loyers des appartements et maisons classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'une hausse lors du renouvellement du bail ou d'une remise en location.

Le 1er janvier 2025, ce sera au tour des habitations appartenant à la classe G d'être entièrement interdites à la location, puis à la classe F en 2028, et enfin à la classe E en 2034. Plus de 3 millions de logements sont concernés par cette évolution législative.

Augmenter la valeur du logement

Un bien locatif rénové aura toujours plus de valeur sur le marché immobilier qu’une passoire thermique.

Un logement appartenant à la classe A est synonyme d’une isolation thermique adéquate, d’une bonne qualité de l’air, etc. des atouts aux yeux de vos acheteurs.

Un bien classé G se revend aussi moins bien. Par rapport à un logement équivalent, mais mieux classé au DPE, c'est un prix inférieur de 10 à 20 % à l'arrivée. Il est clairement plus difficile de valoriser sa passoire thermique lors d'une vente. Les acheteurs n'hésiteront pas à vous faire des propositions bien en dessous de ce que vous escomptiez obtenir.

Des rénovations thermiques réalisées par Masteos

135 000 € | Équilibré | 5,9 % | Vaux-en-Velin, France

L'investissement locatif de Malik

240 000 € | Équilibré | 5,6 % | Lyon, France

L'investissement locatif de Léa

99 000 € | Patrimonial | 3,3 % | Rennes, France

L'investissement locatif de Victor

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Comment améliorer le DPE de son appartement ?

Avant de réaliser des travaux dans votre bien locatif, il est plus que recommandé de faire un audit énergétique afin de déterminer là où il faut intervenir en priorité. Plusieurs scénarios allant du changement de classe énergétique (de E à D par exemple) à la rénovation intégrale du logement avec passage à la classe A vous seront proposés.

Selon le budget mobilisable et vos envies, vous vous orienterez vers différents types de travaux allant de la rénovation complète ou partielle au simple remplacement d’équipements. Différentes aides vous sont aussi proposées pour vous accompagner dans votre rénovation.

1. Les travaux d’isolation

Réaliser des travaux d’isolation thermique est extrêmement efficace pour améliorer la performance énergétique de votre investissement locatif. D’après les données fournies par l’Ademe (pour les logements antérieurs à 1974), la toiture et les combles sont le premier élément de déperdition de chaleur (20-25 %), suivi des murs et parois (20-25 %), des planchers (7-10 %)et des portes-fenêtres et fenêtres (10-15 %).

Isolation par l’intérieur, isolation par l’extérieur, choix de l’isolant thermique, selon la configuration de votre logement, plusieurs solutions sont envisageables. Le coût varie aussi selon la méthode sélectionnée.

Il faut compter de 60 à 90 euros du mètre carré pour une isolation par l'intérieur contre 110 à 220 € pour une isolation par l'extérieure. Il s'agit d'une opération plus lourde et qui n'est pas accessible à tous les appartements puisqu'il faudra l'autorisation de la copropriété. L'isolation par l'intérieur est moins coûteuse et plus facile à mettre en place, en revanche vous allez perdre en surface au sol. Entre la laine de verre et le mur de BA13, plus la surface est grande plus la perte de mètre carré sera élevée.

Vous disposez d'un large éventail de matériaux naturels ou synthétiques pour isoler votre bien (laine de verre, laine de roche, chanvre, ouate de cellulose, polystyrène, etc.). Selon la qualité et les performances de l'isolant le prix au mètre carré varie, par exemple, comptez 2 à 19€ le mètre carré pour de la laine de roche contre 7 à 29 € pour du chanvre.

Concernant l'isolation du sol, celle-ci peut s'avérer essentielle si vous avez en dessous une cave ou un garage et que vous ne pouvez pas intervenir dans ces espaces. Comptez 40 € du mètre carré pour retirer le revêtement et poser un nouvel isolant sur le sol de votre pièce à isoler.

En matière d'isolation, le changement des fenêtres et menuiseries anciennes apporte aussi un réel gain énergétique. Le double vitrage est indispensable et limitera fortement la déperdition de chaleur. Selon l'Ademe, les vieilles fenêtres, les menuiseries en mauvais état sont responsables de 10 à 15 % des pertes de chaleur. Il y a de belles économies à réaliser de ce côté-là aussi.

2. Le changement de système de chauffage et de production d’eau chaude

En rénovant le système de chauffage, vous allez grandement améliorer votre DPE. D’après l’Ademe, celui-ci est responsable de 67 % de la consommation énergétique d’un logement. 

Dites adieu aux vieilles chaudières au fioul et aux radiateurs électriques d’un autre siècle. Orientez vous vers des équipements comme des pompes à chaleur, un chauffe-eau solaire, une chaudière gaz à condensation qui présentent un meilleur rendement pour une consommation plus faible. Si vous n'avez pas la place pour installer une pompe à chaleur, il est toujours possible d'améliorer son DPE en changeant ses vieux radiateurs électriques. On vous conseille d'opter pour des radiateurs à inertie qui proposent de bonnes performances énergétiques.

L’utilisation d’énergies renouvelables couplée avec ces équipements est aussi un excellent moyen de diminuer la facture énergétique finale. 

3. Le renouvellement de l’air

La question du renouvellement de l’air est aussi centrale. Avec un système de ventilation de mauvaise qualité, votre logement peut perdre 20 à 25 % de chaleur. Installer une ventilation mécanique contrôlée dans la salle de bains et la cuisine est indispensable, ne serait-ce que pour diminuer l’humidité de ces deux pièces.

L’installation d'une Ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux peut aussi grandement améliorer la qualité de l’air.

Il existe d'autres éléments sur lesquels vous pouvez faire des économies d’énergie dans votre appartement en location. C’est le cas de l’éclairage. En remplaçant vos vieilles ampoules incandescentes par des leds ultra basse consommation, la  consommation énergétique sera réduite. 

Pour les travaux à effectuer dans les parties communes, c’est plus délicat et il vous faudra voir avec la copropriété ce qui prend un peu plus de temps.

Quelles sont les aides à la rénovation ?

À noter que l’administration française a mis en place différentes aides financières pour vous aider à rénover votre appartement ancien (ou votre maison). Faire des travaux dans son logement coûte cher, autant réduire le budget le plus possible en profitant des aides de l'Etat dont voici les principales.

MaPrimeRénov’

Créée à la suite des aides « Habiter mieux » de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), cette nouvelle aide est accessible à tous les particuliers propriétaires de leur logement. Il peut s'agir aussi bien d'un propriétaire occupant son logement qu'un investisseur locatif, les copropriétés peuvent aussi y prétendre. L'objectif de MaPrimRénov' est de financer des travaux qui vont directement améliorer la performance énergétique du logement. A noter que pour être éligible, votre logement doit au moins avoir 15 ans.

MaPrimeRénov' vous aide ainsi pour les travaux d’isolation, de changement de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique. Elle fonctionne autant pour une maison individuelle qu'un appartement en copropriété. Le montant de l'aide varie selon les ressources du ménage demandeur. Le montant maximum est de 25 000 euros. Mais ce dernier chiffre peut être supérieur pour les ménages aux revenus très modestes.

L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)

L'éco-prêt à taux zéro comme son nom l'indique est un prêt au taux de 0 % utilisé pour financer des travaux de rénovation énergétique. Travaux d'isolation thermique des murs, rénovation de la toiture, installation d’un nouveau chauffage… voilà le type de travaux possibles. Le montant de ce prêt d'une durée de 20 ans maximum va de 7 000 à 30 000 euros, voire, 50 000 euros dans le cas d'un projet de rénovation total.

Tous les propriétaires de leur logement, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou un investissement locatif peuvent prétendre à ce prêt aidé.

Les aides des fournisseurs d’énergie (CEE)

Les Certificats d’Economie d’Energie (CEE) sont une aide proposée par les fournisseurs d'énergie (de type Total ou EDF) pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie. Elles peuvent s'élever à plusieurs centaines d'euros, ce qui demeure intéressant pour beaucoup de travaux. L'autre point important, les travaux doivent être effectués par des artisans reconnus garant de l'environnement RGE).

La TVA à taux réduit à 5,5 %

Différents travaux de rénovation énergétique vous permettent de bénéficier d'un taux de TVA réduit de 5,5 % au lieu de 20 %. Les travaux concernés sont l'installation d'équipement de chauffage et leur entretien, les travaux d'isolation, etc. L'intérêt de ce dispositif est qu'il touche autant la rénovation d'une résidence principale que celle d'un investissement locatif. Pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, votre logement doit avoir été construit depuis au moins 2 ans.

Et si vous avez besoin de conseils pour votre rénovation, nos conseillers sont disponibles pour discuter de votre projet.