Acheter un immeuble déjà loué ou libre : que choisir ?

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport déjà loué ?

Réaliser un investissement dans un immeuble de rapport peut faire peur. La taille du projet et les sommes en jeu (prix d'achat, montant des travaux de rénovation…) le destinent plutôt aux investisseurs chevronnés, mais pas que. Plusieurs solutions permettent de limiter les risques lorsqu'on se lance dans une telle aventure.

Investir dans un immeuble ancien déjà loué présente ainsi l'avantage de gommer beaucoup des incertitudes entourant la future rentabilité de votre bien. Chaque appartement étant déjà occupé par un locataire qui verse un loyer, la rentabilité est assurée.

Acheter un bien loué : un moyen de rassurer votre banquier

Si l'immeuble et les logements qui le composent sont déjà loués, les revenus locatifs tombent et on connaît déjà leurs montants. L’incertitude locative est minimale.

Pas besoin non plus de savoir si on arrivera à louer les lots et à quel niveau de loyer, puisqu’on a déjà la réponse en live.

Toutefois, il y a toujours la possibilité d'un risque d’impayés non déclarés par le vendeur. On vous conseille de vérifier que tous les locataires paient bien leurs loyers et sont tous solvables. Vous pouvez demander au propriétaire les quittances de loyer et les relevés de compte pour en avoir la certitude.

L'incertitude locative est minimale puisque les logements sont déjà loués et vous connaissez le montant des loyers

Lors de la présentation de votre projet immobilier au banquier, celui-ci va regarder d'un meilleur œil votre demande de crédit. Vous aurez aussi plus de facilité à défendre un investissement immobilier avec moins d’apport personnel dans ce genre de situation.

Il peut se baser pour ses calculs sur des chiffres réels plutôt que des suppositions pour vérifier la viabilité et la rentabilité locative de l'opération immobilière.

Un bien immobilier bénéficie aussi d’une décote par rapport à un même bien vendu libre d’occupant. Cette décote peut être importante plus la fin du contrat de bail des locataires est éloignée, de même si dans l’un des appartements il y a un locataire dit protégé (loi de 1948). Sur le prix total de l'immeuble, la décote peut aller jusqu’à 20 % du prix de vente.

Les inconvénients et points à vérifier

Acheter un immeuble au sein duquel les lots sont déjà occupés par des locataires n’est cependant pas exempt d’inconvénients.

Le type de bail

Vous héritez de locataires que vous n'avez pas choisis. C'est la même chose pour le type de bail. Les baux vous sont transmis tels quels, sans possibilité de les amender dans un premier temps.

Par exemple, si l’on veut faire de la location meublée pour profiter des avantages fiscaux du régime LMNP (loueur meublé non professionnel). Dans le cas où l’immeuble est déjà loué avec des baux nus, cela va être compliqué de convaincre les locataires de refaire un bail meublé et de racheter leurs meubles.

Pour rappel, la location nue peut se faire sous le régime foncier en direct ou bien via une SCI à l’IR ou à l’IS. La location meublée peut se faire en LMNP, en LMP, ou en SCI mais cette fois uniquement à l’IS.

Il vous faut trouver un immeuble de rapport qui s’adapte au régime fiscal choisi ou faire un arbitrage fiscal en fonction de l’immeuble. Pensez dans tous les cas à bien vérifier chaque bail dans le détail si les logements sont loués.

L'impossibilité de faire des travaux

Acheter un immeuble de rapport dans lequel les logements (studio, appartement, local commercial et autres) sont occupés et habités se traduit par une économie, vous n'avez pas besoin de faire de travaux (sauf s'il y a des urgences à traiter).

Cela veut dire qu'on ne peut pas faire de travaux de rénovation (et profiter de l’amortissement fiscal qui va avec) ou de division pour améliorer l’agencement des biens, car les lots sont déjà occupés. Il va aussi falloir subir des loyers qui ne sont peut-être pas à jour vis-à-vis du marché locatif local.

Ce que l’on gagne en visibilité sur la rentabilité locative immédiate, on le perd souvent en potentiel locatif

Dernier point technique, lors de l’achat d’un immeuble vendu occupé, on est souvent amené à acheter les meubles si le vendeur louait meublé.

Il faut bien les valoriser à part, et non pas les inclure dans le prix du bien. La partie ameublement soustraite permet de faire baisser les frais de notaire qui sont calculés sur le prix de vente hors meubles.

Les contraintes liées à la vente

Au moment de la vente, le propriétaire peut vouloir donner congé à ses locataires pour augmenter la valeur de l’immeuble. Cependant dans certains cas lors de la vente en bloc de l’immeuble, les locataires disposent d’un droit de préemption (loi 75-1351 du 31 décembre 1975). Ce qui leur permet de devenir acquéreur de leur logement et de remettre en cause la vente en bloc.

Si l’immeuble comporte plus de 6 logements, le droit de préemption est obligatoire à mettre en place. Le propriétaire de l’immeuble doit notifier le locataire de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception avec les conditions de vente sur le lot concerné.
Les conditions de vente pour le locataire sont alors valables durant un délai de 2 mois (le délai est prolongé à 4 mois si celui-ci recourt à l’emprunt immobilier).

Toutefois, le propriétaire de l’immeuble de rapport n’est pas contraint par le droit de préemption si l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pendant une période minimale de 6 ans. Période durant laquelle vous ne pouvez pas relever les loyers hormis suivant l’indice de revalorisation des loyers annuelle.

Comment faire la rénovation des parties occupées ?

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover, mais qui sont actuellement occupés par des locataires ?

Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan, et demander à la banque un prêt travaux correspondant. Un prêt qu’on ne pourra pas utiliser tant que le locataire y vit.

Ce prêt travaux risque d’expirer (au bout d’un an généralement) avant d’avoir servi. Si on rénove pendant que le locataire est là, on aura dépensé un gros montant travaux, on l’aura dérangé pendant plusieurs semaines, et on ne pourra pas augmenter le loyer pour autant.

Cependant, si on ne prévoit aucun budget/devis/prêt travaux pour les lots occupés, quand les locataires finiront par partir, ils laisseront les appartements dans un état de location non optimal. Difficile de faire une mise en location immédiatement après le départ d'un locataire.

On risque de se retrouver à sortir un montant à 5 chiffres de son compte en banque pour financer les travaux de remise au propre des lots, ou passer par Cofidis. Surtout si l'appartement s'est transformé en passoire thermique.

C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. En effet, les prêts travaux négociés post-acquisition entrent dans la catégorie des prêts à la consommation.

Les conditions sont donc beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immobilier lui-même.

Autre piste, plus ambitieuse : repartir sur un investissement immobilier dont le prêt travaux servirait à financer les travaux de l’investissement locatif précédent.

La solution ? Maximiser l’enveloppe travaux au début (rappelons-le, on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux.

Ou alors utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.

Comment investir dans un immeuble de rapport vide ?

A contrario, lorsqu'on achète un immeuble de rapport dont les lots sont libres, la première question que l’on se pose, et que votre banquier va poser aussi est : pourquoi cet immeuble est-il vide ?

Immeuble vide : un mauvais signe ?

Le premier réflexe est de penser, à tort ou à raison, que c’est parce que le propriétaire bailleur n’a pas réussi à louer ses appartements.

Sans historique locatif récent, il faut formuler des hypothèses de loyer, de taux d’occupation et de turnover. Des données par nature incertaines que vous faites à partir d’estimations de valeur locative d’agences immobilières locales par exemple ou d’un test du marché locatif sur Leboncoin.

Vous pouvez mettre une fausse annonce sur Leboncoin avec les photos du bien convoité et voir le nombre de retours afin de quantifier la demande locative de la manière la plus fiable possible. Mais cela prend du temps dont vous ne disposez peut-être pas.

Votre objectif est de comparer la compétitivité de ces locations avec les autres annonces immobilières pour ajuster le montant du loyer.

L'opportunité de développer le potentiel locatif

L’avantage des biens vendus libres est que l'on peut rénover et agencer son immeuble locatif à sa guise.

Profitez-en pour amortir fiscalement les travaux, sélectionner vos locataires, et surtout, régime LMNP oblige (ou non), choisir les bons types de baux, et fixer vous-même les loyers.

Adapter le type de bail à la demande permettra de maximiser le potentiel locatif de votre immeuble

C'est toujours plus facile pour le nouveau propriétaire d’adapter le type de bail à la demande locative du marché immobilier local.

Par exemple, proposer des studios, des logements de petites surfaces ou une grande colocation à des étudiants lorsqu'on est à proximité d'un campus ou un pôle universitaire est le meilleur moyen d'éviter la vacance locative. 

De manière générale, les locations meublées sont davantage prisées dans le centre-ville des métropoles dynamiques ou à proximité de pôles universitaires. Les locations nues sont davantage recherchées dans les zones plus périphériques, des lieux où les locataires se projettent sur long terme. Dans un secteur prisé des touristes, un centre-ville ancien, il pourrait être intéressant de privilégier le meublé touristique ou la location saisonnière type Airbnb.

Il faut aussi savoir que du point de vue du vendeur, en théorie, un bien immobilier vendu loué a moins de valeur qu’un bien vendu libre d’occupation.

Pour cette raison, les propriétaires bailleurs attendent souvent le départ des locataires en fin de bail comme élément déclencheur pour vendre. On ne subit pas de discount sur le prix de vente et on laisse ainsi la liberté à l’investisseur immobilier le soin d'imaginer comment augmenter le rendement locatif.

Achat vide ou meublé ? Le verdict

Acheter un immeuble de rapport déjà loué permet de gagner en visibilité sur la performance locative. C'est le moyen le plus simple de voir si votre projet d'investissement est rentable ou non.

Cependant, cela vous prive de toute marge de manœuvre quant au niveau des loyers fixés, du type de baux, des locataires choisis, ainsi que de la liberté de rénover ou de réagencer les biens.

À l’inverse, investir dans un immeuble vendu libre d’occupation vous donne toute latitude de customiser votre stratégie de location, au prix d’une analyse poussée du marché locatif local en amont.

Liberté ou certitude, encore un arbitrage cornélien consubstantiel à toute existence humaine.

Quel budget pour un immeuble de rapport ?

Il n'y a pas de budget type pour un immeuble locatif. Dans le centre-ville de métropoles, il peut vous en coûter plusieurs millions d'euros. Alors qu'en zone périphérique, dans une ville moyenne, pour 150 000 € vous pourriez devenir propriétaire d'un petit immeuble de rapport avec une excellente rentabilité locative. C'est le cas à Arras ou Boulogne-sur-Mer voire au Havre.

Lorsque vous achetez un immeuble occupé, vous pouvez espérer une décote dessus. En effet, si tous les appartements sont occupés, vous ne pouvez pas négocier les baux de location. Vous les récupérez en l'état. Impossible d'effectuer une hausse des loyers, voire des travaux lourds dans un premier temps. Le prix de l'immeuble est alors plus facile à négocier.

On estime à 10 % la décote sur un immeuble occupé par rapport à un immeuble vide. Idem s’il y a des lourds travaux de rénovation énergétique à faire et que les biens sont classés G au DPE (une classe énergétique qui comporte des logements dorénavant interdits à la location).

Comment trouver un immeuble de rapport à vendre rentable ?

La qualité de l'emplacement de l'immeuble de rapport est l’un des aspects principaux qui va déterminer sa rentabilité locative.

Comme pour un investissement locatif dans un appartement, un studio ou une maison, vous devez choisir avec soin la localisation de votre bien.

Si pour un appartement la vacance locative est compliquée à gérer et met à mal la rentabilité de votre achat immobilier, imaginez le tableau avec un immeuble composé de plusieurs appartements !

Nos conseils pour dénicher de la rentabilité avec un immeuble de rapport

1. Privilégier les centres urbains dynamiques, plutôt que l'achat en zone rurale. Certes, vous avez plus de chance de trouver un petit immeuble locatif dans une zone peu dynamique , mais pour ce qui est de le louer, c'est une autre affaire.
2. Vérifier la tension locative de la ville, du quartier et de la rue. N'hésitez pas à aller jusqu'à ce niveau de détail. 
3. Observez les tendances : démographie locale (en hausse ou non), économie (installation de sièges sociaux, nouvelle zone d'activités…), réseau de transports en commun (nouvelle gare par exemple), installation de grands équipements de loisirs, culturels, etc.
4. Proposez des appartements dans votre immeuble en adéquation avec ce que les locataires recherchent dans le secteur. S'il s'agit de familles, privilégiez les grandes surfaces, inversement si la demande locative provient en priorité des étudiants préférez les studios et logements de petites tailles.
5. Achetez un bien avec travaux pour augmenter la rentabilité. En effet, en réalisant des travaux vous allez pouvoir optimiser les lots à l’intérieur de l'immeuble comme bon vous semble. Redécouper et refaire l’agencement des logements, ajouter de nouvelles pièces, refaire les salles de bains… Un bien rénové trouvera facilement preneur, il permet de pratiquer des loyers plus élevés et de bénéficier d'avantages fiscaux.

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Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ?

Investir sans apport personnel consiste à acheter un bien immobilier sans avoir à apporter d'argent à la banque.

Autrement appelé prêt à 110 %, ce type de prêt est très recherché par les investisseurs avertis puisque tous les frais sont supportés par l'établissement bancaire (à l'exemple des frais de notaire). L'effet de levier avec un tel emprunt est maximal.

Mais pour réussir l'achat d'un immeuble sans apport, il va falloir soigner votre dossier. Tous les investisseurs ne peuvent prétendre à ce genre de prêt. Vous devez avoir un profil d'investisseur solide : pas de découvert, des revenus stables, des restes à vivre importants…

Lors de votre rencontre avec le banquier, vous devrez défendre le business plan de votre investissement de l'immeuble. Montrer que les rentrées d'argent grâce aux loyers seront importantes, que le bien est idéalement situé, que la demande locative sera au rendez-vous, etc.

Si votre demande de prêt ne fonctionne pas dans une banque, vous pouvez vous diriger vers un courtier. Ce dernier va mettre en concurrence plusieurs banques pour vous trouver le prêt sans apport le plus intéressant et les meilleures conditions d'emprunt.