Quels sont les types d'investissement les plus intéressants ?

Immeuble, studio, colocation, cave, parking, maison… Il existe une multitude de biens immobiliers dans lesquels il est aujourd'hui possible d’investir. Pour y voir plus clair, on vous explique les avantages de chacun d’entre eux.

Comment s’y retrouver parmi tous les types de biens disponibles sur le marché français ? Quels sont les biens les plus rentables ? Ceux dans lesquels il faut absolument investir ?

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien  ?

L’investissement dans un bien ancien est la solution la plus courante et la plus accessible pour se créer un patrimoine immobilier. Les prix varient selon l’emplacement et la configuration du logement, petit appartement de type studio, T2, appartement plus grand de type T3, T4, etc., ou encore maison ou immeuble de rapport.

De par la grande diversité des biens à travers le pays, c’est le genre d’investissement locatif le plus abordable et qui offre en moyenne autour de 5,9 % de rendement brut, tous logements confondus. L’important est de choisir une localisation recherchée par les locataires : en centre-ville, en bord de mer, dans une métropole dynamique, à proximité d’un campus, et ce afin d’éviter une vacance locative.

Si vous souhaitez augmenter la rentabilité de votre investissement, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation et louer le bien meublé. Les passoires thermiques sont des biens très intéressants pour investir aujourd'hui. Les Une location meublée est louée plus cher et vous donne accès au statut de Loueur Meublé non Professionnel (LMNP). Ce régime fiscal est très apprécié puisqu’il offre la possibilité de pratiquer l’amortissement, ce qui réduit votre imposition.

L’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est un type d’investissement très particulier. Il s’agit comme son nom l’indique, d’un bâtiment, d’un immeuble détenu en monopropriété et divisé en un ou plusieurs lots d’habitation. En général, ce type d’investissement un peu complexe n’est pas à la portée de tous. La taille de l’opération et les coûts en font une opération destinée aux plus chevronnés des investisseurs.

Pourtant, le jeu en vaut la chandelle, et si vous êtes en mesure de trouver et de financer l’achat d’un immeuble de rapport, cela peut rapporter gros. Les meilleurs immeubles iront aujourd'hui jusqu’à rapporter 8 % de rendement net.

S’il est délicat de monter une telle opération sur Paris, il est encore possible aujourd’hui de trouver des immeubles de rapport dans des villes moyennes à des tarifs raisonnables. 

Le studio

Voici l’un des investissements les plus plébiscités par les particuliers qui veulent commencer à se construire un patrimoine immobilier. Le studio est en effet un type de bien qui s’arrache dans les grandes villes et à proximité des campus. La demande locative est particulièrement forte de la part des étudiants et des jeunes actifs.

L’idéal est de proposer à la location un studio meublé et équipé. Les loyers sont supérieurs à la location nue et la fiscalité plus avantageuse. L’autre atout des studios et T1, c’est leur prix d’achat. Du fait de leur petite taille, ce sont des biens immobiliers beaucoup plus accessibles à toutes les bourses et qui offrent parallèlement une très bonne rentabilité.

Les studios et petits appartements à rénover coûtent quelques dizaines de milliers d'euros dans de nombreuses villes moyennes dynamiques. On pense à Poitiers, à Orléans, au Mans, des emplacements intéressants ET rentables pour acheter son studio.

La colocation 

La colocation conjugue de sérieux atouts à l’heure de sélectionner le type de bien dans lequel investir. Plusieurs raisons à cela. Une colocation se pratique dans un appartement de grande taille, ce qui veut dire que le prix au mètre carré est inférieur de 10-15 % par rapport à une petite surface.

D’un autre côté, la colocation est un mode d’hébergement extrêmement recherché dans les grandes villes et métropoles, il y a d’ailleurs plus de demandes que d’offres.

Le tout est de louer comme le studio étudiant la colocation meublée pour profiter de loyers élevés et de la possibilité d’optimiser sa fiscalité avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

D'autres types de biens anciens pour investir

Le parking

Plus simple à gérer, moins cher qu’un bien ancien classique, l’investissement dans un parking ou un box demeure très intéressant.

Comptez autour de 6 % de rendement brut en moyenne voire 9 % si l’emplacement s’avère très demandé.

Ce qui compte avant tout pour ce type de bien, c’est la localisation. Votre place de stationnement doit se situer dans une grande ville et dans un quartier qui est soit central, soit résidentiel, pour que la demande locative soit la plus forte. Si la place est éclairée et sécurisée, vous pourrez aussi la louer plus chère et améliorer la rentabilité de votre investissement.

La vente domaniale

Il s’agit d’un type de vente dont on entend peu parler. Pourtant, en tant qu’investisseur, vous pouvez y acquérir des biens atypiques à des prix attractifs.

Une vente domaniale est une vente organisée par l’État qui cède des biens immobiliers de natures variés (écoles, casernes, mais aussi des appartements ou des maisons…). Les biens proviennent de propriétaires décédés qui n’ont pas d’héritiers connus ou de saisies judiciaires. 

Le viager

L’investissement en viager consiste à acheter un bien puis à verser une rente viagère au propriétaire. Vous ne réglez qu’une fraction du prix de vente, le reste correspond au montant de la rente que vous allez verser tous les mois. Le versement de la rente s’effectue jusqu’au décès des vendeurs.

Vous devenez à leur mort le propriétaire de l’intégralité du bien. Ce type d’investissement s’inscrit dans une perspective longue et repose sur un aléa, la mort du vendeur.

Le démembrement temporaire

Relativement méconnu, le démembrement est pourtant une méthode d’investissement qui mérite le détour.

Le démembrement consiste à séparer les deux éléments qui composent un logement, l’usufruit et la nue-propriété.

Investir en démembrement correspond à l’achat de la nue-propriété à un tarif inférieur au prix normal du bien, en retour vous ne disposez pas de l’usufruit.

Au terme d’une période donnée, généralement 15 ans, vous êtes cependant libre de disposer du bien comme bon vous semble.

Acheter un terrain nu

Sous-estimé, l’achat d’un terrain non constructible peut s’avérer stratégique à long terme.

Le coût d’un terrain non constructible est toujours inférieur à un terrain constructible, surtout vous pouvez parier sur un changement de statut. Il est fréquent que des secteurs déclarés non constructibles deviennent constructibles plusieurs années après, à la faveur d’une nouvelle politique d’urbanisme avec un nouveau maire.

À proximité de zones urbaines denses, où vous savez que la pression foncière est forte, investir dans un terrain nu et non aménagé est un investissement intéressant, à condition d’être patient. Si vous avez moins le temps, investir dans un terrain nu constructible présente un risque faible. Vous avez simplement à attendre que les prix augmentent pour le revendre et dégager une plus-value, ou encore faire construire.

Investir dans l’immobilier neuf, un investissement de moins en moins rentable

Il est aussi possible en tant que particulier d’investir dans un logement neuf. Toutefois, la rentabilité globale d’une telle opération présente moins d’intérêt que pour un logement ancien.

Un appartement en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif permettant de réduire son impôt sur le revenu en échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf. Théoriquement terminé en le 31 décembre 2022, le Pinel a prolongé sous la forme du Pinel+ puis du SuperPinel.

Le Pinel prend fin le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible ensuite de défiscaliser avec de l'immobilier neuf.

En achetant un bien neuf, vous pourrez défiscaliser entre 12 et 21 % de la valeur d’achat selon la durée d’engagement (de 6 à 12 ans) dans la limite de 300 000 €. Plusieurs conditions sont à respecter. Celles-ci portent à la fois sur le logement, le locataire, et le territoire dans lequel se situe votre investissement immobilier.

L’inconvénient d’acheter un bien neuf est que vous ne serez pas en mesure d’obtenir les meilleurs emplacements. Le foncier étant rare, les promoteurs ont tendance à proposer des logements neufs en périphérie, dans des quartiers moins attractifs, ce qui impacte et la demande locative et la perspective de plus-value. 

Un logement en résidence de services

L’investissement en résidence de services se destine aux investisseurs souhaitant diversifier leurs placements.

En achetant un logement neuf à la fois meublé et équipé au sein d’une résidence de services (EHPAD, maison de soin, résidence étudiante…) vous allez bénéficier d’avantages fiscaux en plus du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Auparavant cet investissement était soutenu par le dispositif Censi Bouvard. Il permettait en effet de réduire votre impôt sur le revenu de 33 000 € pendant 9 ans et de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat du logement. La loi Censi Bouvard a été retiré il n'y a donc plus d'avantages supplémentaires à investir en résidence.