Immeuble de rapport : quelle rentabilité ?

Si ce type de biens est aussi recherché par les investisseurs, c’est avant pour l’excellent rendement locatif qu’il propose. Ce dernier varie bien sûr selon la localisation, le type de location et la fiscalité, mais il peut très bien atteindre 10 %. Notamment dans les villes moyennes où les prix immobiliers sont inférieurs aux grandes métropoles du pays. Explications.

Pourquoi l’immeuble de rapport a-t-il une meilleure rentabilité ?

L'immeuble de rapport, plus rare aujourd'hui, est pourtant l'un des véhicules d'investissement les plus intéressants pour se construire un patrimoine.

Par rapport à un bien immobilier plus classique, comme un studio ou un simple appartement T2, T3…, l’immeuble de rapport affiche systématiquement une rentabilité supérieure. Cela tient à plusieurs facteurs :

• Un prix au mètre carré moindre pour les immeubles de l’ordre de 10 à 15 % inférieur par rapport à un bien de plus petite dimension.
• Une meilleure marge de négociation avec le vendeur puisqu’on achète en gros.
• Profiter d’économies d’échelle, notamment sur les travaux de rénovation thermique pour lesquels on mutualise les coûts et les dépenses.
• Une autonomie complète, agencement des biens, sélection des différents régimes fiscaux en fonction des lots et aides à la défiscalisation (loi Malraux par exemple), on est libre de tout faire pour rentabiliser au maximum son immeuble.
• L’absence de frais annexes comme le syndic de copropriété.
• La possibilité de céder les lots un par un à la revente pour augmenter la prise de valeur, c'est particulièrement intéressant si votre immeuble comprend des studios et des petites surfaces qui ont un prix au mètre carré élevé.

Une flopée d’avantages qui ont un impact majeur sur la rentabilité locative de l’immeuble. De plus, en misant sur un immeuble patrimonial, (de type bel immeuble haussmannien) on peut réaliser une très belle plus-value à moyen ou long terme.

Les inconvénients de l'immeuble de rapport à ne pas omettre

Bien sûr, il ne faut pas négliger les quelques inconvénients de l’immeuble locatif. Le coût d’acquisition demeure un frein majeur dans les métropoles. On pense à des villes comme Lyon ou Paris où le moindre achat d’immeuble de rapport comprenant plusieurs lots va dépasser le million d’euros.

La question du prêt immobilier n'est pas non plus à négliger. Selon le montant de votre opération, cela peut s'avérer difficile de convaincre la banque, surtout dans une période de remontée des taux.

Vous pourriez être tenté de ne pas passer par une agence de gestion locative, mais autant gérer un appartement avec un locataire est aisé, autant gérer un immeuble avec X lots et X locataires prend une tout autre dimension.

Le coût des travaux et des charges peut aussi s’avérer important, par conséquent, il vaut mieux avoir de la trésorerie de côté en cas de problème (ravalement de façade, remise aux normes électriques, etc.).

Rendement brut, net, net-net, rentabilité locative… petit rappel des termes

Avant de parler de la rentabilité locative d’un immeuble locatif, une petite mise au point s’impose, tant les termes sont souvent mélangés. Certains sites vous parlent de rendement locatif à 15 % sur un immeuble de rapport, mais sans préciser de quel rendement il s’agit, brut, net ? De quoi parle-t-on ?

Le rendement brut

Le rendement brut, celui qui est souvent utilisé pour vanter un investissement, correspond à la formule loyers annuels / prix au mètre carré. Le résultat obtenu est un indicateur assez peu précis. 

Par exemple, à Montpellier, le loyer moyen au mètre carré pour un appartement est de 15,1€ et le prix au mètre carré de 3 417 €. {(15,1 x 12) / 3417 } x 100 = 5,3 %
Le taux de rendement brut à Montpellier est aujourd’hui de 5,3 %. Un chiffre intéressant dans une métropole de cette dimension, mais assez vague qui demande à être affiné. Si vous connaissez les chiffres estimés du loyer de l’appartement sur lequel investir et son prix de vente, c’est tout aussi facile (loyers prévus x 12) / prix de vente.

Le rendement net et le rendement net-net

Le calcul du rendement net permet d’obtenir un taux qui se rapproche davantage des réels revenus que vous allez percevoir sur votre investissement. Au niveau des revenus locatifs, on retire les différentes charges qui pèsent sur le logement (charges de copropriété, taxe foncière…), on intègre également le coût des travaux, de l’ameublement. Le calcul est le suivant :

(loyer annuel charges comprises - charges annuelles) / (prix de vente + travaux + ameublement)

Pour obtenir un résultat encore plus précis, on peut intégrer dans le calcul les impôts et le régime fiscal choisi pour refléter la réalité financière de l’investissement. Selon le type de location (vide ou meublée en LMNP), le régime fiscal choisi réel ou micro (micro-foncier, micro-Bic) , le résultat fiscal sera sensiblement différent. A vous de voir ce qui convient le mieux à votre immeuble locatif pour diminuer l’imposition de la meilleure des manières.

La rentabilité locative

La rentabilité locative quant à elle est plus difficile à évaluer puisqu’elle tient compte de la variation du capital. En clair, si vous allez réaliser une moins-value ou une plus-value à l’arrivée. Ce que vous ne saurez qu'une fois le bien revendu pour apprécier le résultat final de votre opération.

Dans le cas de l’immeuble locatif et vu la tendance des prix, malgré une baisse passagère au sein de quelques grandes villes, dans l’ensemble, vous serez toujours gagnants. D’ailleurs les prix immobiliers dans les villes moyennes continuent à grimper, signe que le rattrapage n’est pas fini.

La rentabilité locative de votre immeuble sera toujours corrélée au niveau du risque locatif

En règle générale, on peut affirmer que le taux de rentabilité de votre immeuble est corrélé au niveau d’incertitude. La rentabilité d’un immeuble à Paris dans une ville où vous n’aurez en effet aucun mal à trouver de locataires à 2 % est normale. 15 % de rendement à Roubaix, cela signifie en revanche que vous acceptez l’idée qu’il y aura plus d’incertitudes sur la demande locative et la solvabilité réelle des locataires. Le risque est présent, par contre la rentabilité est plus forte.

Quel rendement locatif pour un immeuble dans une métropole ?

Par grande ville on pense à des métropoles majeures de notre pays : Paris, Lyon, Marseille ou Lille. Des agglomérations comptant plusieurs centaines de milliers d’habitants, des agglomérations attractives qui constituent des zones tendues où la demande locative est très forte.

Obtenir 4 à 5 % de rentabilité locative dans son immeuble de rapport à Paris, Lille ou Lyon est un excellent résultat

Si on se base sur les chiffres des immeubles que nous avons commercialisés avec Masteos, la fourchette est assez large en matière de rentabilité nette entre 3 et 6 % même si elle dépasse très rarement les 5 % nets. Mais 4 ou 5 % de rendement net pour un immeuble dans une grande ville, c’est aujourd’hui une excellente opération financière ! Un pourcentage qu’il est très difficile d’atteindre avec une location classique via un simple appartement.

Quel rendement locatif pour un immeuble dans une ville moyenne ?

Si on cherche en priorité du rendement locatif pour son immeuble de rapport, ce n’est pas dans une grande ville qu’on va le trouver. Les villes moyennes offrent le double avantage de disposer d’immeubles anciens dans leur centre-ville et d’avoir des prix au mètre carré bien inférieurs à ce qui se pratique dans les grandes agglomérations.

Il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un immeuble de rapport pour 300 000 euros. Un budget sans commune mesure à ce qui peut se pratiquer dans un centre-ville de métropole.

Certes, la prise de risque est plus importante. La demande locative y est moindre, même si elle n’a cessé de croître depuis le Covid 19 à la faveur d’un retournement de tendance qui fait que de plus en plus de Français recherchent un cadre de vie agréable pour s’installer.

Dans une ville moyenne, comptez sur une rentabilité locative nette comprise entre 5 et 9 % pour votre immeuble de rapport

Il est donc beaucoup plus rassurant aujourd’hui d’investir dans un immeuble de rapport dans une ville moyenne (préfecture ou sous-préfecture) que par le passé. C’est aussi là qu’on va trouver les rendements les plus élevés.

10 % de rendement brut, et 7 % de rendement net, c’est tout à fait possible sur des immeubles dans ce type de villes. On pense en premier lieu à Arras, Bergerac, Angoulême, Boulogne-sur-Mer, Lens, mais également à des villes comme Périgueux, Cognac, Montauban ou encore Vichy. Autant de villes où vous pouvez espérer obtenir une rentabilité nette comprise entre 5 et 10 %.

En sélectionnant avec soin l’emplacement, vous pourrez éviter toute vacance locative et transformer votre opération d’investissement en succès. 

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Disposant d’un vaste réseau de chasseurs immobiliers spécialisés en immeuble de rapport, Masteos vous propose une offre régulièrement mise à jour de biens locatifs. Des immeubles situés aussi bien dans les grandes métropoles qu’en périphérie ou dans une ville moyenne. Notre équipe de conseillers dédiée aux immeubles de rapport vous accompagne également à toutes les étapes pour assurer le succès de votre projet d’investissement locatif.