Comment utiliser la valeur actuelle nette pour estimer le rendement de son investissement ?

Autant de questions que vous avez raison d’explorer, car les indicateurs les plus basiques et les plus connus n’offrent pas une vision globale d’un investissement et ne fournissent pas assez d’informations pour assurer sa réussite.

A l’inverse, certains indicateurs offrent une réelle profondeur de lecture et permettent de comparer vos investissements en intégrant l’ensemble des éléments qui s’y rattachent. La Valeur actuelle nette en est un, sans doute parmi les plus intéressants.

Indicateurs de rendement : chiffrer la performance

Le bon « deal » survient rarement après un coup de poker et certains calculs, effectués en amont, vous permettront rapidement de savoir si le jeu en vaut ou non la chandelle. On pense notamment  aux indicateurs de rendement locatif, des formules mathématiques qui reflètent la performance économique du bien à travers différents angles de vue (en termes de flux entrants et sortants ou de plus-value patrimoniale par exemple).

Parmi ceux-ci, certains se focalisent seulement sur les revenus générés par le bien (rentabilité brute), en considérant l’incidence des frais et charges (rentabilité nette) et celle de la fiscalité personnelle (rentabilité nette après impôt).

D’autres indicateurs plus sophistiqués se démarquent par leur vision holistique du projet : on y intègre les encaissements et les décaissements (revenu global net), les modalités de financement (emprunt, apport personnel... ) et la durée de détention prévue. C’est le cas de la Valeur actuelle nette.

Un autre indicateur holistique est le taux de rendement interne (TRI), un ratio pertinent qui appréhende le facteur temps et l’impact d’une revente future du bien. Comme le TRI, la Valeur actuelle nette offre une approche robuste qui utilise l’actualisation des cashflows pour anticiper la prise de valeur de l’investissement. 

VAN : calculer l’enrichissement

La banque d’affaires Mazars définit la VAN comme la « somme des flux de trésorerie futurs actualisés au taux reflétant le niveau de risque du projet minorée des coûts d’investissements initiaux engagés ». Traduction : elle prend en compte l’ensemble de vos flux financiers futurs, actualisés à leur valeur réelle à la date de l’investissement, pour en déterminer la valeur au moment du calcul. On y revient.

Pour les aficionados des mathématiques, cela se traduit se traduit de la façon suivante :

VAN = – C + R année 1 * (1 + i)-1 + R année 2 * (1 + i)-2 + … + R année n * (1 + i)-n + V *(1 + i)-n

Avec :

C = Capital investi

i = Taux d’actualisation minimum souhaité par l’investisseur (ce taux peut représenter le taux d’inflation ou le taux d’intérêt d’un investissement en concurrence)

R = Recettes nettes prévues (loyers – charges – taxe foncière – impôt sur le revenu etc.)

V = Valeur de revente du bien

Si  cette formule vous rebute, n’ayez crainte : Excel vous propose une solution clé en main. Le tableur de Microsoft dispose déjà d’une fonction VAN qui calcule automatiquement son montant à partir d’un tableau des flux attendus.

A la différence du TRI qui, par définition, est un taux, la VAN est un montant. Celui-ci symbolise, à la date de son calcul, la valeur à l’instant “t” du bien en prenant en compte les futurs flux – positifs et négatifs – qu’il générera. Ce montant variera en fonction du taux d’actualisation, c'est-à-dire le taux de rendement locatif minimal que vous exigez du projet. 

En effet, à la place d’un investissement, vous pourriez aussi, sans risque, laisser dormir votre argent sur un livret A à 0,5%. Lors du calcul de la VAN, il est donc fréquent d’avoir un taux d’actualisation i = 0,5%. Cela permet aussi de comparer entre eux plusieurs investissements de nature différente.

A l’issue de votre calcul, vous obtiendrez soit une VAN négative (le projet n’est pas viable), soit une VAN positive. Celle-ci signifiera que la valeur actualisée des recettes prévues est supérieure au montant de l’ensemble des coûts supportés pour l’acquisition et la détention du bien. Parmi plusieurs projets locatifs, il faudra logiquement privilégier le placement qui offre la VAN la plus élevée. 

La formule de la VAN donne à l’acquéreur la possibilité d’actualiser la valeur future d’un investissement à une date ultérieure. Pour en saisir l’intérêt, prenons l’exemple suivant : si 100 € aujourd’hui permettent d’acheter 100 baguettes de pain, 100 € dans 10 ans ne le permettront peut-être pas (notamment si l’on suit la tendance générale de hausse des prix). En un mot : « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ».

La VAN traduira, en chiffres, cet écart de pouvoir d’achat entre aujourd’hui et dans 10 ans, écart qui peut être vu comme l’enrichissement lié à l’opportunité d’investir aujourd’hui et pas dans 10 ans.

La Valeur actuelle nette en pratique

Un exemple vaut toutes les explications du monde :, suivons le déroulement du calcul de la VAN pas à pas, dans l’hypothèse d’un investissement locatif d’un montant de 100 000 € (frais de notaire, agence etc. compris) :

• Horizon temporel : vous décidez de fixer une période d’investissement de 15 ans car vous comptez revendre l’appartement à la majorité de votre enfant pour payer ses études supérieures.
• Revenus nets : vous estimez que les flux de trésorerie seront composés des loyers (+4800 €/an), de l’impôt sur le revenu, taxe foncière et frais de copropriété (-1800 €/an), soit un flux net de 3000 €/an.
• Taux d’actualisation : vous l’avez estimé à 0,5% car cela reflète la rentabilité actuelle du livret A sur lequel vous auriez pu choisir de placer votre investissement initial.
• Revente : vous estimez que le prix au m2 dans la ville où le logement est situé va continuer de croître de 1%/an, le bien pouvant donc raisonnablement être vendu environ 110 000 € dans 10 ans.

VAN = – 100 000 + 3 000 * (1 + 0,005)-1 + 3 000 * (1 + 0,005)-2 + … + 110 000 *(1 + 0,005)-15

VAN = 53 944,2 €

Un premier signe favorable : la VAN est positive ! De plus, son montant ne signifie pas que votre investissement locatif vous a fait gagner 53 944,2 € au bout de 15 ans mais que le bien vous a apporté les 0,5% du taux d’actualisation pris pour référence, plus 53 944,2 €.

Voilà de quoi conforter votre choix, même s’il n’est pas très compliqué de  « surperformer » un livret A.

VAN : indicateur à large spectre

Cet indicateur a l’avantage d’être utilisable pour tout type d’investissement et non uniquement sur du placement locatif.

On peut donc l’appliquer à une assurance-vie qui serait, par exemple, rémunérée à 1% pendant 3 ans sur laquelle on placerait 10 000 €. Il en ressortirait, à terme, une valeur de 10 303.01 €, correspondant à une VAN de 303.01 € en 3 ans (10 303.01 € - 10 000 €).

L’écueil des estimations trop optimistes

En prenant en compte un ensemble de paramètres plus important que vos simples flux financiers, la VAN permet de mieux anticiper la création de valeur de votre investissement… à condition de bien calibrer vos calculs ! Le calcul de la valeur actuelle nette dépend en effet des prévisions que vous effectuez sur vos flux. 

Au moment d’investir, vous effectuez des projections de vos cashflows, mais il est préférable d’opter pour des prévisions conservatrices plutôt que de pécher par excès d’optimisme.

Comment avoir la certitude que les indices de référence des loyers vont monter, que le quartier prendra de la valeur, que les travaux effectués permettront d’augmenter le loyer ?

Un deuxième dilemme est celui du choix du taux d’actualisation « i » de la formule de la VAN. Il doit être proche du taux de retour que vous pourrez réaliser sur un investissement de référence ayant un même niveau de risque. Difficile d’en déterminer précisément le montant. 

La VAN se révèle utile pour déterminer le gain final d’un bien locatif à l’issue d’une période fixe mais attention à ne pas surestimer la performance de certains facteurs.