Quel sont les effets de l'encadrement des loyers ?

De plus en plus de communes et d’intercommunalités se portent candidates au dispositif d’encadrement des loyers mis en place par la loi ELAN. Après avoir été maltraité par la justice, le dispositif revient aujourd’hui en grâce auprès de plusieurs métropoles. Quel impact sur votre investissement ? Presque nul, si vous l’avez solidement ficelé.

La crise sanitaire et les difficultés économiques rencontrées par les Français ont accéléré le retour en grâce de l’encadrement des loyers auprès des municipalités. Quatre collectivités de premier plan se sont portées candidates auprès de l’État pour encadrer leurs loyers : Grenoble, Lyon, Montpellier et Bordeaux. Plutôt naturellement, ce sont aussi certaines des villes les plus attirantes pour les investisseurs en raison de leur dynamisme et de leur forte demande locative.

Les propriétaires peuvent légitimement nourrir des craintes pour la viabilité de leur investissement locatif. Après tout, le loyer perçu constitue la base financière sur laquelle vous projetez la rentabilité de votre projet pour les prochaines années : si celui-ci était raboté, c'est tout votre investissement qui est en péril.

Pas de panique : si votre investissement est mûrement réfléchi, vous n’avez pas de véritables inquiétudes à avoir. Attention également à ne pas confondre l'encadrement des loyers avec l'indexation des loyers, qui s'applique sur l'ensemble du territoire.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a été mis en place pour lutter contre les abus de certains propriétaires, qui profitent de la tension locative extrême sur un territoire pour demander des loyers affolants, en sachant qu’ils ne seront jamais à court de locataires. Oui, on n’est pas loin du marchand de sommeil. Le dispositif est expérimental jusqu’en 2023.

Pour empêcher ces propriétaires peu scrupuleux d'appliquer des loyers extrêmes à leurs locataires, la loi prévoit un calcul assez simple : la préfecture décide d’un loyer médian de référence au mètre carré sur le territoire, selon les quartiers, en se basant sur un ensemble d’indicateurs.

À partir de ce loyer de référence, le préfet fixe un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.

Le loyer de référence majoré est égal au loyer médian + 20 %, le loyer minoré est égal au loyer médian - 30 %.

Ainsi, si loyer médian pour un bien est de 500 €, le loyer médian majoré sera de 600 € (500 × 1,2) et le loyer minoré sera de 350 €(500 × 0,7).

Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire est en droit de demander une réduction du loyer, s’il est inférieur au loyer minoré, le propriétaire est en droit de le revaloriser.

Le locataire est également en droit de poursuivre son propriétaire pour lui faire respecter la loi. En outre, il s’expose à une forte amende administrative en cas de contrôle. Ainsi, si loyer médian pour un bien est de 500 €, le loyer médian majoré sera de 600 € et le loyer minoré sera de 350 €. 

Si le propriétaire fixe librement le loyer lors de la mise en location (dans le cadre de l'IRL fixé par l'INSEE), l'encadrement des loyers ne prend effet qu'au renouvellement du bail ou à la remise en location. Pour les contrats de bail signés avant l'entrée en vigueur du dispositif sur un territoire, l'encadrement des loyers n'est donc pas d'actualité. 

Cependant, lors de la reconduction du bail, ou à l’arrivée d’un nouveau locataire, vous devrez mettre le bail en conformité avec le loyer de référence appliqué sur le territoire où se situe votre bien.

Devez-vous pour autant jeter vos prévisions financières à la poubelle ou tout simplement abandonner votre projet d’investissement locatif si la ville que vous envisagiez met en place l’encadrement des loyers ? Pas du tout, grâce au complément de loyer.

Le complément de loyer : une solution réelle à l’encadrement

La loi prévoit qu’un complément de loyer peut être mis en place par le propriétaire si le bien possède des équipements et des spécificités qui le justifient. Vous pouvez ainsi faire jouer des éléments de confort, d’équipement, ou de localisation spécifique pour faire appliquer des compléments de loyers sur des biens que vous louez. Si le bien que vous louez est qualitatif, personne ne vous reprochera un loyer plus élevé.

Pas besoin de le justifier par la présence d’un jacuzzi dans la salle de bain : un parking, une terrasse, de l’équipement haut de gamme, une vue exceptionnelle… tous ces éléments peuvent faire l’objet d’un complément de loyer. En plus de vous permettre de rester dans les clous de votre investissement, ils garantissent que votre bien conservera sa valeur dans le temps.

Ce sont d’ailleurs des choses que vous pouvez anticiper au moment des travaux du bien : si vous savez que vous êtes dans une situation où vous risquez de dépasser le loyer maximum, mieux équiper le bien vous permettra de justifier un loyer plus élevé. Et avec un plan de financement adapté, l’impact sur vos finances sera négligeable.

Vous pouvez également choisir de mettre votre bien en bail mobilité (pour des baux de huit mois), à condition que ce que vous gagnez en loyer compense les quatre mois de vacances annuels.

L’investissement locatif est soluble dans l’encadrement des loyers

Que vous ayez déjà démarré la constitution de votre patrimoine ou que vous soyez en réflexion pour votre premier investissement locatif, la question des loyers que vous percevez est centrale pour votre rendement locatif.

Mais l’encadrement des loyers, s’il peut faire office d’épouvantail, n’est pas un véritable problème pour un investisseur s’il fonde son projet sur des données solides et réalistes.

En effet, si vous pensez votre investissement dans les moindres détails, que vous faites vos recherches sur le montant du loyer/m², le prix/ m² et le niveau de tension locative, il y a peu de chances que vous mettiez votre bien en location à des tarifs excessifs. Enfin, vous pouvez, mais on ne garantit pas que vous trouviez un locataire.

Si vous investissez dans une ville qui met en place l’encadrement des loyers, il suffit de bien vérifier que votre achat et le loyer médian mis en place par la préfecture sont compatibles avec le rendement que vous souhaitez obtenir !

Bien sûr, dans certains cas, vous n’aurez d’autre choix que de dépasser le loyer maximal autorisé pour que votre rendement ne soit pas réduit. Mais plutôt que d’abandonner une partie de ventre rendement, vous pouvez appliquer des compléments de loyers justifiés.

La clé d’un investissement locatif réussi est de savoir optimiser chacune des opportunités qui se présentent tout en minimisant l’effet des contraintes qui viennent avec.