Où en est l’encadrement des loyers en France ?

La question du loyer est essentielle dans le cadre d’un investissement locatif. Vous avez intérêt à ce que ce dernier soit suffisamment élevé pour que votre placement immobilier vous rapporte.

Mais attention, de plus en plus de villes choisissent d’encadrer le loyer. Concrètement, vous n’êtes plus aussi libre de fixer le montant voulu dans certaines zones. L’impact sur l’investissement locatif est loin d’être négligeable.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est apparu en 2018 avec l'article 140 de la loi Elan (portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). Cet encadrement est proposé à titre expérimental pour une durée de 8 ans dans les villes qui en font la demande. Il est nécessaire pour les communes qui réclament à être éligibles que les tensions locatives sur le marché immobilier soient attestées.

Toutes les villes ne peuvent donc pas participer à cette expérimentation. Dans les communes candidates, il faut constater, comme l’explique le législateur :

• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.
• Un niveau de loyer médian élevé.
• Un faible taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années.
• Des perspectives limitées de production de nouveaux logements.

L’idée générale de l’encadrement des loyers est de lutter contre les loyers abusifs dans les zones en forte tension. Dans les métropoles du pays ou encore sur les littoraux, la tension locative est extrême. Ce qui signifie qu’il y a beaucoup plus de demandes de location que d’offres ce qui incite des propriétaires à monter les prix à des niveaux indécents. Les locataires ne trouvent donc pas à se loger.

Quels sont les logements concernés ?

Toutes les locations meublées ou non meublées qui sont situées sur la commune ayant adoptée l'encadrement des loyers sont soumises à cette législation. La loi touche les locations utilisées comme résidence principale par les locataires.

À noter que tous les logements ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers même s’ils font partie d’une commune concernée. Sont exclus :

• Les logements sociaux (HLM) ;
• Les logements conventionnés par l’Anah ;
• Les logements soumis à la loi de 1948 ;
• Les locations saisonnières (meublés de tourisme) ;
• Les sous-locations.

Quel est le fonctionnement du dispositif d’encadrement des loyers ? 

L’encadrement des loyers impose donc une limite aux loyers des locations qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée. Car, normalement, un propriétaire de logement est libre de fixer le prix qu’il entend pour sa location.  

Comment est calculé un loyer avec l’encadrement des loyers ? 

Le montant d’un loyer encadré dépend de multiples facteurs. Voici les principaux éléments pris en compte :  

• L’adresse (les plafonds varient selon les secteurs géographiques au sein d’une ville) 
• La date de construction de l’immeuble (4 périodes sont définies) 
• Le type de location, meublée ou louée nue (en meublé le plafond sera plus élevé) 
• Le nombre de pièces principales 

Le préfet détermine un loyer de référence par secteur et selon ces différents critères. Il met en place un montant par euro par mètre carré qui correspond en quelque sorte au montant médian des locations de ce type dans la zone.

Pour l’Île-de-France, vous disposez d’un simulateur pour retrouver l’indice de référence des loyers. Trois montants vous sont proposés : 

• Le loyer de référence minorité (de 30 %) 
• Le loyer de référence 
• Le loyer de référence majoré (de 20 %) 

Le loyer proposé au locataire doit se situer entre le loyer de référence minorité et le loyer de référence majoré. 

Pour calculer le loyer maximum que vous pouvez pratiquer dans un secteur soumis à l’encadrement des loyers la formule est la suivante : loyer maximum = loyer de référence majoré de 20 % x surface habitable 

Vous ne pouvez pas dépasser ce montant. 

Prenons un exemple concret d'un loyer encadré

Vous souhaitez mettre en location un appartement de type T2 faisant 39 m² dans le 20e arrondissement de la capitale. Le logement est dans immeuble construit en 1955 et il s’agit d’une location non meublée. 

Le loyer de référence est de 19,8€/m² et le loyer majoré de 23,8€/m². 

Le loyer maximal autorisé est donc de : 23,9 x 39 = 772 € 

Vous ne pouvez pas exiger un loyer supérieur pour tout nouveau bail signé, sauf si l’appartement a des propriétés remarquables (bâtiment historique, hauteur sous plafond supérieure à 3 mètres, belle vue...). Auquel cas, vous pouvez ajouter un complément de loyer. 

Quelles villes pratiquent l’encadrement du loyer en 2024 ? 

De plus en plus de territoires ont décidé d’encadrer les loyers de manière plus stricte. Les voici dans l’ordre d'apparition : 

• La ville de Lille et celle de Paris, depuis le 1er juillet 2019. 
• L'établissement public territorial du Grand Paris Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021. 
• L 'établissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) depuis le 1er décembre 2021. 
• La ville de Lyon accompagnée de Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021. 
• Les villes de Bordeaux et de Montpellier depuis juillet 2022 

En 2024, les agglomérations citées précédemment seront rejointes par les communes du Pays basque et de Grenoble. 

• Les communes du Pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque courant 2024 
• Les 13 communes de Grenoble-Alpes Métropole : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset. Et sur une partie des communes de la métropole Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix courant 2024. 

De nombreuses villes et agglomérations ont réclamé publiquement à pouvoir appliquer l’encadrement des loyers. Les dossiers de ces villes seront étudiés au cours du 2e semestre 2024 pour une entrée en vigueur en 2025 (pour les villes qui auront été retenues). Parmi les villes candidates, on retrouve : 

• Marseille 
• Rennes 
• L'agglomération d’Annemasse avec ses 11 communes. 
• L’intercommunalité Grand-Orly Seine qui avait déjà été candidate par le passé. Cette intercommunalité comprend les communes d’Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine. 

Quel impact a l’encadrement des loyers sur l’investissement locatif ?

Premier point à souligner, toutes les métropoles de France sont loin d’appliquées ou de vouloir appliquer l’encadrement des loyers. Seule une vingtaine de communes le pratique aujourd’hui, on est loin du raz-de-marée. Et spécificités de ces communes, elles sont toutes installées en zone tendue.

Les communes où le marché immobilier n’est pas qualifié de tendu sont de fait exclues du dispositif.

Pas de panique donc. Il y a encore pléthore de villes en France pour investir en métropole, en bord de mer ou à la montagne sans avoir à subir d’encadrement des loyers.

Si vous voulez éviter d’investir dans une ville où les loyers sont encadrés, vous avez encore l’embarras du choix. Et la situation ne devrait pas changer dans les prochaines années. Seules les agglomérations du Pays basque et de Grenoble intègrent le dispositif cette année.

L’encadrement des loyers, comme on l'expliquait il y a déjà quelques années, “s’il peut faire office d’épouvantail n’est pas un véritable problème pour l’investisseur”.

Imaginons que vous investissiez dans une ville qui encadre les loyers. Si vous avez bien effectué votre travail (recherche de bien, calcul de rentabilité, analyse des loyers dans la zone, etc.), vous allez logiquement proposer un loyer à un tarif médian. Libre à vous de proposer un tarif excessif pour augmenter votre rentabilité, mais vous ne trouverez sans doute pas de locataire à ce prix-là.

Mettre en place un complément de loyer 

La loi Elan précise qu’un complément de loyer peut être demandé au locataire pour justifier un loyer supérieur au loyer médian dans la zone. Un moyen pour l’investisseur d’augmenter ainsi ses loyers et donc le rendement du logement. 

Ce complément de loyer doit prendre en compte les “caractéristiques de localisation, de confort”, la qualité des équipements etc., tout ce qui peut justifier un loyer supérieur par rapport à un bien identique situé dans le même secteur.

Grand balcon, vue exceptionnelle, beau duplex... peuvent être des éléments justifiant d’un loyer supérieur. 

On vous l’accorde, ce complément de loyer peut être délicat à définir clairement, les abus ont été nombreux en la matière. C’est pourquoi la loi pour le pouvoir d’achat en 2022 est venue apporter des précisions. Il n’est pas possible d’exiger un complément de loyer si par exemple : 

• Le logement est une passoire thermique, il est classé F ou G au DPE 
• Les sanitaires sont sur le palier ; 
• L’installation électrique est dégradée ; 
• Le logement a des signes évidents d’humidité sur les murs, s’il présente des traces d’infiltration. 

Le complément de loyer peut toutefois être contesté par le locataire pendant les 3 premiers mois même si les cas sont très rares. 

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement du loyer ?

Des sanctions sont prévues par la législation en cas de non-respect de l’encadrement du loyer d’une location.

Si un représentant constate un loyer manifestement surévalué, le propriétaire se voit rappelé à l’ordre avec l’obligation d’une mise en conformité dans les deux mois. Il peut avoir l’obligation d’une restitution des loyers trop perçus.

Si le propriétaire refuse d’augmenter le loyer, il encourt une amende administrative de 5000 euros. S’il s’agit d’une personne morale comme une SCI, l’amende prévue est de 15 000 euros. Il existe à ce stade là encore des délais et recours possibles.

Par ailleurs, parallèlement le locataire est parfaitement en droit d’engager une action en diminution de loyer.

S'il y avait une chose à retenir quand on est investisseur : l'encadrement des loyers est loin d'être un frein à l'investissement. Les villes concernées sont peut nombreuses au final et les loyers majorés avec le complément de revenu permettent de maintenir une bonne rentabilité. Tout repose sur la préparation de son investissement. Qualité de l'emplacement, prestations, fiscalité, ce sont des paramètres essentiels, autant que le loyer.