Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?

Qu’est-ce que le cash flow immobilier et comment le calculer ?

Le calcul du cashflow généré par votre investissement locatif est plutôt intuitif : il s’agit de l’ensemble de vos recettes desquelles on soustrait les dépenses liées à votre bien. De la même manière, le bon sens dicte qu’il faut générer un cashflow immobilier positif pour gagner de l’argent grâce à votre investissement.

Eh bien… oui et non. Générer un cashflow positif n’est jamais une mauvaise chose en immobilier locatif, et c’est évidemment un objectif à se fixer. Cependant, avoir un cashflow négatif n’est pas une mauvaise chose per se, et peut être partie intégrante d’une stratégie d’investissement.

Il existe, grosso modo, deux types d’investissements locatifs dans l’immobilier ancien.

Le premier est l’investissement de rendement : on mène une stratégie agressive pour générer des revenus mensuels grâce aux loyers, qui sont supérieurs aux dépenses mensuelles qu’on engage. Quand on se lance dans l’immobilier locatif, c’est généralement vers ce type de biens que l’on se tourne.

Cependant, certaines stratégies d’investissement, dites « patrimoniales » demanderont un effort d’épargne, et donc un cashflow négatif, et joueront sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate. 

Le calcul du cash flow immobilier

Le cashflow immobilier est calculé en soustrayant deux flux : vos revenus et vos dépenses.

Les revenus sont composés des loyers que vous percevez de vos locataires. Dans le meilleur des cas, vous percevez 12 loyers par an dès l’acquisition du bien. Vous ne maîtrisez cependant pas les périodes au cours desquelles vous n’aurez pas de locataire. 

Vous pouvez parer à cet aléa si vous souscrivez une assurance loyers impayés qui couvre également la vacance locative. C’est une garantie qui peut coûter cher au propriétaire et dont la franchise est de plusieurs mois, durant lesquels vous n’êtes pas indemnisé. 

Le meilleur moyen de ne pas y avoir recours, c’est encore de réaliser un investissement sur un territoire tendu et où la vacance locative n’est pas un problème majeur. 

Si, côté recettes, il n’y a qu’un seul poste,  les dépenses sont plus nombreuses, et à plusieurs égards plus aléatoires.

Elles sont constituées de deux éléments : les mensualités du prêt et les différents frais liés au bien. Il s’agit notamment des frais de gestion locative, de copropriété, d’entretien, de la taxe foncière, frais de comptabilité, assurances, etc.

Certains de ces frais sont mensuels, d’autres trimestriels ou encore annuels. Au moment de préparer votre projet d’investissement locatif, vous devrez être vigilant à bien estimer l’ensemble de ces frais et à les mensualiser.

Une fois cette soustraction assez simple effectuée, vous avez votre cashflow. Si un investissement vous rapporte autant qu’il vous coûte, votre cashflow est nul, mais c’est déjà une bonne chose : votre bien s’autofinance. Il rembourse ses propres mensualités et ne vous coûte rien.

Si vos recettes sont supérieures à vos dépenses, vous êtes en cashflow positif : vous gagnez de l’argent tous les mois grâce à votre investissement.

Dans le cas inverse, on parle de cashflow négatif, et vous devrez au contraire consentir une dépense supplémentaire pour financer votre bien sur vos propres revenus. C’est ce que l’on appelle un effort d’épargne. Jusque-là, rien de très sorcier, et même plutôt basique. On cherche à générer un cashflow positif pour gagner de l’argent.

Cash-flow positif : vous voulez devenir rentier, jeune entrepreneur ?

La rente immobilière : c’est bien là le rêve vendu par tous les coachs immobiliers new-gen de YouTube, n’est-ce pas ?

C’est effectivement l’un des attraits majeurs de l’immobilier locatif : se constituer un complément de revenus, partiellement ou entièrement défiscalisés, grâce au crédit immobilier.

C'est ce qui permet d'utiliser le levier bancaire pour créer son patrimoine immobilier, augmenter sa capacité d'emprunt, et réaliser de nouveaux investissements locatifs.

Avant d’en arriver là, il faut être en mesure de générer un cashflow positif à travers son investissement, qui doit pour cela rapporter plus qu’il coûte. Il faut pour cela estimer le potentiel locatif d’un immeuble, avant même d’en devenir propriétaire.

Vos recettes sont composées des 12 mois de loyers que vous percevez de vos locataires. Dans la vraie vie, on budgétise plutôt 11 mois pour faire face à la vacance locative, mais restons sur des chiffres ronds.

Supposons que vous louez votre bien à 1 000 € par mois. Vous remboursez également chaque mois une mensualité de 750 €, et l’ensemble des charges afférentes au bien se monte à 150 € par mois, pour un total de 900 €. Votre cash-flow mensuel est donc de 100 €, qui constituent la fameuse rente immobilière.

Il s’agit ici d’un exemple extrêmement simplifié. En réalité, le calcul du cash-flow se fait sur une période de plusieurs années et doit prendre en compte un certain nombre d’éléments, certains étant plus susceptibles de changer que d’autres.

En cas d’emprunt bancaire avec apport par exemple, le montant de ce dernier doit ainsi être pris en compte dans le calcul du cash-flow pour la première année. De même, les différentes taxes sont régulièrement réévaluées, comme peuvent l’être les frais d’assurance ou de gestion locative. Si vous amortissez votre bien, le revenu fiscal généré augmentera ainsi votre cash flow.

Vous devez prendre en compte ces éléments au moment de calculer votre cash flow, comme vous devez intégrer les hausses de loyers de votre bien au fil des années dans vos projections financières.

Pour générer un cash flow positif, votre objectif est de minimiser vos dépenses tout en maximisant vos recettes mensuelles. La manière la plus efficace de faire baisser les dépenses est d’allonger la durée du crédit au maximum.

Le surcoût du taux d’intérêt est relativement négligeable, et il est largement compensé par la baisse de vos mensualités, ce qui vous permet de mécaniquement augmenter votre cash-flow mensuel.

Une autre manière de générer un cash flow positif, au moins pendant les premières années de votre investissement, est de demander un différé de remboursement auprès de la banque, possible en cas de prêt travaux. Le prêt travaux négocié avec le financement du bien permet de ne démarrer le remboursement des mensualités qu'après la fin du chantier.

Vous percevez vos loyers dès que vous avez vos locataires, mais ne commencez à rembourser la banque qu’au moment où elle reçoit la dernière facture de l'entreprise ou de votre artisan. De quoi créer un beau matelas de liquidité.

Ce cashflow positif signifie que votre bien s’autofinance, et peut signifier deux choses : une nouvelle source de revenus disponibles, ou une augmentation de vos capacités d’emprunt, et donc d’investissement !

Évidemment, un investissement immobilier n’est pas sans risque, et il est possible de se retrouver avec un cash flow négatif pour un investissement pensé pour le rendement locatif.

On se retrouve à faire un effort d’épargne alors même qu’on pensait en tirer un complément de revenu. Il est possible de corriger le tir en jouant sur les leviers fiscaux à votre disposition, voire en tentant de renégocier votre prêt avec la banque.

Il est plus difficile de jouer sur les loyers, surtout une fois votre bien loué. Cependant, vous pouvez voir la prochaine vacance locative comme une opportunité de passer d’un bail nu à un meublé, voire une colocation si le bien et la ville s’y prêtent. Adopter une stratégie à plus haut rendement peut être un moyen de passer d’un cashflow négatif à un cash flow nul ou positif si vous jouez bien le coup.

Le cash flow négatif pour un investisseur patrimonial

Après plusieurs investissements au cashflow positif et à la rentabilité galopante, peut-être viendra-t-il le temps où vous aurez de nouvelles envies. Peut-être voulez-vous acquérir un bien un peu plus premium, dans une ville un peu plus glamour, avec pour but de le revendre plusieurs années plus tard et d’empocher une belle plus-value, ou le transmettre à vos enfants, ou même de vous y installer.

Le problème, c’est qu’investir dans une ville plus glamour (disons, Paris) n’est pas forcément compatible avec la rentabilité qui garantit un cash-flow positif.

C’est même généralement l’inverse : dans les grandes métropoles, principalement à cause du prix des biens, vous aurez bien du mal à avoir une bonne rentabilité sur votre investissement locatif.

Vous aurez un cash flow négatif, car les loyers mensuels ne couvriront pas vos dépenses, notamment vos mensualités de crédits. Cela signifie que vous devrez faire chaque mois un effort d’épargne supplémentaire pour financer votre investissement. Soit avec votre propre argent, soit avec les liquidités que vous aurez constituées après un prêt travaux bien négocié.

Pour reprendre notre exemple précédent, si vous percevez 1 000 € de loyers mensuels, et que vos dépenses totales s’élèvent à 1 100 €, vous faites un effort d’épargne de 100€ par mois. Sur un prêt de 25 ans, votre effort d’épargne total est alors de 30 000 €.

Dans le cas de ces investissements patrimoniaux, la rentabilité immédiate n’est pas un critère déterminant de la stratégie d’investissement. L’objectif est de réaliser une belle plus-value à la revente, sur un bien dont on est sûr qu’il prendra de la valeur au fil des années.

Généralement, le cashflow négatif est absorbé par plusieurs autres investissements à la rentabilité plus élevée, qui vous permettent de ne pas piocher dans ses revenus salariés pour financer l’investissement.

Ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas chercher à minimiser cet effort d’épargne et de faire baisser vos dépenses.

Attention : il ne s’agit pas ici de ne pas régler le syndic ou de grignoter quelques centaines d’euros sur l’assurance Propriétaire non occupant, mais de faire des arbitrages fiscaux et financiers pertinents.

Du rendement locatif brut au cash flow positif 

Que vous cherchiez à tirer un revenu mensuel de vos investissements ou que vous misiez sur une plus-value à la revente, votre cash-flow dépendra directement du rendement locatif de votre bien.

Votre rentabilité dépend de la qualité de votre investissement, de vos financements, de vos choix fiscaux. Un investissement s’autofinance généralement à partir d’une rentabilité brute de 8%. 

Un rendement brut élevé peut vite être plombé par de mauvais choix fiscaux, un montant de charges mal estimé, ou une vacance locative plus élevée que prévu, avec une conséquence directe sur le cashflow. Mais à l’inverse du rendement, et notamment du rendement brut, qui relève du calcul théorique, le cashflow représente un indicateur concret.

Ce sont des liquidités qui apparaissent ou disparaissent de votre compte bancaire à la fin de chaque mois, de l’argent sonnant et trébuchant qui vous donne une visibilité en temps réel sur la santé de votre investissement.

Un taux de rendement brut plus élevé n’est pas forcément équivalent à un meilleur cash flow. Vos choix fiscaux et votre financement auront ainsi un impact important sur ce dernier.

Un investissement en LMNP au régime réel, où vous arrivez à écraser vos revenus grâce à l’amortissement, et assorti d’un différé de remboursement de 12 mois aura un cash flow plus important que le même investissement au régime micro-BIC et sans différé de remboursement.

Vous l’avez compris, les loyers ne peuvent pas être la variable d’ajustement du cash flow - sauf à l’occasion d’une relocation et d’un changement de bail -. À vous d’établir la meilleure stratégie bancaire et fiscale et de trouver le bien immobilier rentable, sans avoir à constamment ajuster votre stratégie.

Le cash flow, plus qu’un complément de revenu ou un effort d’épargne, aura un impact direct sur vos capacités de financement auprès des banques et vos investissements futurs. C’est notamment le cas pour un premier investissement.

Si votre cash flow est positif et que vos biens génèrent de l’argent, ces revenus locatifs vous permettront d’utiliser l’effet de levier et d’obtenir de nouveaux financements auprès des banques. C’est important, notamment pour obtenir un prêt en nom propre, pour rester sous la barre fatidique des 35% d’endettement.

Après un, deux, ou trois investissements au cashflow positif, vous pourrez diversifier votre portefeuille en investissant dans un bien plus prestigieux, au cashflow négatif, avec un œil sur la plus-value à la revente.