Comment faire un calcul de rendement locatif ?

Ce calcul se présente sous la forme d’un ratio entre le montant investi (le prix d’achat) et le revenu généré (les loyers). Le résultat qui est le taux de rendement locatif vous donne une première idée générale et sert à comparer facilement les biens entre eux.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le but premier d’un placement immobilier est sa rentabilité. Vous ne voulez pas placer votre argent dans un bien et perdre de l’argent, c’est évident. Le rendement locatif, c’est la somme d’argent que vous allez gagner avec votre investissement immobilier locatif. Il s'agit du rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du logement.

Le calcul du rendement locatif est essentiel, car le résultat varie d’un bien à l’autre, mais aussi d’une ville et d’un quartier à l’autre.

À Paris il est fréquent de trouver des biens autour de 3 % de rentabilité alors que du côté de Saint-Étienne on dépasse les 10 %. Pour autant cela ne veut pas dire qu’il faut se précipiter à Saint-Étienne, d’autres paramètres sont à prendre en compte (l'attractivité de la ville, la demande locative, etc.).

Dans la capitale, vous pouvez ainsi davantage miser sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate. Quoi qu’il en soit, tout investisseur débutant ou confirmé doit connaître toutes les spécificités du calcul de rentabilité locative, qu’il s’agisse du calcul de rendement locatif brut, net ou net-net.

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Le calcul du rendement locatif est une formule qu’il est indispensable de connaître pour faire un investissement locatif. Bien sûr, il s’agit d’un calcul brut qui vise à donner un aperçu de la rentabilité du bien, il sera possible de l’affiner par la suite avec le calcul du rendement net. La méthodologie est la suivante, il s'agit du rapport entre le revenu annuel (les loyers) et le prix d'acquisition du bien.

Rentabilité brute = (Loyer mensuel x12 x 100) / (prix d'achat + frais d'acquisition)

Le rendement brut est un premier indicateur vous permettant d’avoir une idée du niveau de performance d’un bien locatif.

Prenons un exemple concret : vous achetez un bien pour un montant de 158 800 euros. Il sera loué 850 euros par mois. Le rendement brut de cet appartement hypothétique est donc calculé comme suit :  

`(850 * 12)/(158 800) * 100 = 6,4 %`

Que signifie ce chiffre ? 
Simplement, que pour 100 € investis dans le logement, vous générez annuellement un revenu brut de 6,4 euros. Attention : ces 6,4 euros n'atterrissent pas entièrement dans votre poche. D'autres charges, frais et impôts viendront grever cette performance. Voilà pourquoi il est nécessaire d'affiner le résultat.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Si le rendement brut est un premier indicateur intéressant, il n’est pas suffisant pour effectuer un choix définitif.

C’est ici qu’intervient le calcul de rendement locatif net ou “net de charges”. Un indicateur donnant une image plus précise de la réalité financière de votre investissement.

La formule est la suivante : vous retirez des loyers annuels perçus les différentes charges et vous divisez par le prix d’achat auquel vous ajoutez les multiples frais. Ce calcul prend en compte des charges fixes, mais également des éléments plus variables, notamment le turnover et la vacance locative.

Rendement net = (Loyers – dépenses) x 100 / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes)

• ‍Dépenses : charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, charges locatives, turnover, assurance PNO (propriétaire non occupant)‍
• Frais annexes : frais d’agence, frais de notaire, frais de chasse, frais bancaires

Si nous reprenons notre exemple précédent, nous pouvons ajouter les dépenses et les frais annexes, qui se décomposent comme suit :

Dépenses : 3 800 euros

• Charges de copropriété : 2 200 €
• Taxe foncière : 670 €
• Assurance PNO : 160 €
• Turnover : 770 (un mois de loyer)
• Frais de gestion locative si l'appartement est confié à une agence

Frais annexes : 12 272 euros

• Frais de notaire : 10 650 €
• Frais bancaire : 1 622 €

Le calcul du rendement net est alors le suivant :

`(770 * 12 - 3 800)/(158 800 + 12 272)*100= 3,17 %`

Dans notre exemple, le calcul de la rentabilité brute initiale qui était de 6,4 % brute, passe à 3,17 % de rendement net.

Comme pour votre salaire, le passage du rendement brut au net peut susciter un léger choc : dans ce cas de figure, il est divisé par deux, mais ce n’est pas une règle.
Certains biens peuvent afficher un rendement brut de 12 % et un rendement net de 4 %, d’autres un brut à 6 % et un net à 4 %.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du crédit, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.

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Comment calculer un rendement “net net” ?

Le calcul du rendement “net-net” ou “net fiscal” détermine quelle est la rentabilité nette du bien après imposition. Il n’y a pas de formule toute faite pour ce type de calcul.

La méthodologie du calcul dépendra de votre profil fiscal (composition du ménage, revenus locatifs imposables) du régime fiscal de votre location (micro foncier, régime réel, micro-BIC…) ainsi que du dispositif de défiscalisation choisi (loi Pinel ou loi Denormandie par exemple). Vous disposez de multiples outils et d'avantage fiscaux pour obtenir une réduction d'impôt afin d'optimiser la fiscalité de votre appartement ou vous maison. Pensez y !

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Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif moyen brut en France est de 5,9 %.

Ce taux varie selon la typologie du logement (studio, appartement, maison, etc.) et son emplacement (région, ville, quartier). Pourtant, il faut le rappeler, ce taux n’est pas une fin en soi. Il n’existe pas vraiment de bons taux de rendement locatif, simplement des taux adaptés aux objectifs de chaque investisseur.

Si votre objectif est d'avoir un cash-flow positif et de percevoir des revenus complémentaires tous les mois, vous allez vous orienter vers des biens à haut rendement. Viser des très hauts rendements, cela veut dire investir dans des villes à la demande locative incertaine et avec des problèmes socio-économiques.

Plus de rendement locatif, c'est avant tout plus de risque sur votre investissement

Selon nous, la stratégie la plus intéressante consiste à investir dans un bien patrimonial vous assurant une prise de valeur dans le temps.

Un bien patrimonial prend place dans une ville attractive où la demande locative est forte, il s’agit d’un logement de qualité, qui a fait l'objet de travaux de rénovation. Le risque locatif est toujours présent, mais il est plus faible que dans une ville à haut rendement potentiel.

Dans une ville à haut rendement, vous allez potentiellement subir de la vacance locative (l’absence de locataire) ce qui va nuire à votre investissement. Le taux initial envisagé à 10 % va vite se dégrader et ce qui s’annonçait comme un investissement rentable peut devenir un vrai boulet.