Comment optimiser la fiscalité d’un investissement locatif ?

Location nue vs location meublée

On peut donc louer en location nue (aussi appelée location vide) ou en location meublée. Commençons par le nu. Ce nudisme locatif peut se faire sous le régime fiscal dit « foncier » si on loue en direct. On peut aussi louer en nu via une SCI, qu’elle soit à l’IR qu’à l’IS.

La durée minimale des baux nus est de 3 ans renouvelables ou 6 ans si le bailleur est une personne morale, comme une SCI. Si cette SCI est familiale, elle est assimilée par la loi à une personne physique pour ce qui est des baux nus : donc durée de 3 ans. En location vide le congé ne peut être délivré par le propriétaire au locataire que 6 mois avant chaque anniversaire du bail, c’est-à-dire tous les 3 ans, avec comme seules motivations possibles : (1) la vente du logement (2) la reprise du logement pour y habiter (3) un « motif légitime et sérieux ».

Le locataire en location nue lui, peut donner son congé à tout moment au bailleur en respectant un préavis de 3 mois. Le dépôt de garantie que le propriétaire peut demander au locataire en bail nu est de 1 mois de loyer hors charges maximum.

Passons au meublé. La location en meublé peut se faire en direct via le régime LMNP/LMP, ou via une SCI à l’IS ou une société commerciale (SAS, SARL etc.) mais pas via une SCI à l’IR. Quand on loue en direct les revenus de locations meublées sont à déclarer en BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.

En meublé, la durée des baux est de 1 an tout rond et se renouvelle ensuite par tacite reconduction (on peut aussi faire 9 mois pour les étudiants, 10 mois non-renouvelables avec le nouveau bail mobilité). Un logement est considéré comme meublé si un locataire peut s’y installer sans passer par la case Ikea (c’est écrit verbatim dans la loi).

Tous les meubles et équipements indispensables à la vie au quotidien doivent s’y trouver, il existe une liste d’équipements obligatoires. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’1 mois sans attendre la fin du bail. C’est moins flexible côté bailleur, pour qui le préavis pour donner congé au locataire est de 3 mois, avec les mêmes motivations qu’en location nue (vente, reprise, ou motif légitime et sérieux). Le dépôt de garantie exigible du locataire est de 2 mois de loyer hors charges pour un meublé.

La location nue permet :

De ne pas avoir à acheter de meubles, et d’avoir à les renouveler
De minimiser le turnover locatif
De bénéficier fiscalement du déficit foncier

La location meublée permet :

D’accéder au régime fiscal LMNP/LMP
De louer plus cher qu’en nu
De louer et re-louer plus vite : les photos de l’annonce sont plus attirantes en meublé et la décision du locataire qui a juste à poser ses valises se fait plus rapidement

Une location nue dans une grande métropole étudiante sera moins attractive qu’une location meublée. A l’inverse, dans les villes non-étudiantes, la location en meublé a parfois moins de succès que dans les grandes métropoles.

Les locataires locaux préfèrent garder la liberté de décorer et équiper leur logement comme bon leur semble. Contrairement à des locataires étudiants, ils n’ont pas vocation à poser leurs valises pour repartir, le temps d’un stage, mais louent pour le long-terme.

Cela implique moins de rotations de locataires, moins de vacance locative, moins de frais de gestion. Au prix de loyers certes plus faibles qu’en meublé et d’une renonciation au statut LMNP. Notons enfin que cette distinction location nue/meublé s’applique également aux locaux commerciaux, qui peuvent être loués vides ou équipés.

Investir en SCI

Si l’on investit en société le véhicule utilisé est la plupart du temps une Société Civile Immobilière (SCI). Cette SCI peut être à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). En cas de club deal familial avec option LMNP, il peut s’agir d’une SARL dite « de famille » à l’IR. Plus rarement, en cas d’investissement locatif à partir d’une holding pro notamment, la société pourra être une SAS ou SASU.

Les gens investissent en société pour plusieurs raisons :

ils veulent investir à plusieurs
ils veulent générer un track record comptable pro
ils veulent isoler leurs flux locatifs au sein d’une structure distincte pour un meilleur cloisonnement bancaire de leurs investissements
ils ont fait un arbitrage fiscal en faveur d’une société plutôt qu’en direct
ils ont une problématique de transmission de leur patrimoine immobilier
ils cherchent à leverager leur épargne pro sur des projets locatifs sans sortir de dividendes de leur holding et subir la flat tax
ils achètent un immeuble où les lots sont déjà loués en nu et ne veulent pas être soumis à la fiscalité au barème progressif propre au régime foncier

Coupons court à tout débat philosophique, la SCI à l’IR peut être intéressante dans des cas très particuliers, mais la structure la plus optimale fiscalement lorsque l’on investit en société est le plus souvent la SCI à l’IS. Surtout si l’on applique bien la règle d’un seul projet locatif par SCI, afin de rester sous la barre des 38.120€ de bénéfices (pas des loyers, je dis bien de bénéfices) qui permettent d’être éligible au taux réduit de l’IS à 15%.

La SCI à l’IS permet tellement de possibilités de déductions fiscales - frais d’acquisition, amortissements, autres charges - que ce taux réduit ne commencera à être appliqué qu’après des années, quand les amortissements auront été épuisés.

C’est quoi Jamy, un amortissement ? L’amortissement, Fred, est la faculté de déduire fiscalement une partie du prix du bien, qui correspond à sa dépréciation comptable, des recettes locatives. L’amortissement est une ADM, une Arme de Défiscalisation Massive.

On le comprend, tant que l’on ne sort pas de dividendes de la structure - si c’est le cas, les associés payent la flat tax à 30% sur les dividendes distribués - et qu’on laisse les excédents capitaliser être re-leveragés au sein du véhicule, la SCI à l’IS présente finalement assez peu de frottement fiscal au niveau des revenus locatifs.

C’est à la revente du bien sous-jacent que ça devient moins idyllique. Ce qu’on a pratiqué en amortissements déductibles durant toutes ces années pour éviter d’être fiscalisé sur les revenus locatifs, est ré-intégré dans le calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente. Karma is a witch.

J’ai acheté mon bien 100 et j’ai fiscalement déduit de mes revenus locatifs imposables 40 d’amortissement pendant la durée de détention qui a précédé la revente. Je revends mon bien 100, soit le prix auquel je l’ai acheté. 100 – 100 = 0. Je ne suis donc pas soumis à une quelconque taxe sur la plus-value ? FAUX, comme dirait Norman.

Le Fisc considère que si j’ai amorti 40, c’est bien que mon immeuble s’est déprécié de ce montant, il ne vaut donc plus au jour de la revente que 100 – 40 = 60. Je le revends à 100 (son prix d’achat), alors qu’il « vaut » fiscalement 60 (c’est sa « valeur nette comptable »), j’ai donc une « plus-value » fiscale imposable de 40, alors même que dans les faits je l’ai revendu au prix auquel je l’ai acheté. Le taux d’imposition de la plus-value dans le cas d’une SCI à l’IS est… le taux de l’IS (taux réduit à 15% ou plein à 28%).

Contrairement à la détention directe en LMNP/LMP il n’existe aucun abattement pour durée de détention pour une SCI à l’IS (on en bénéficie en SCI à l’IR en revanche, mais au prix d’une imposition des revenus locatifs au barème progressif…).

La SCI à l’IS n’est donc pas un véhicule optimal dans une optique de revente, c’est davantage un véhicule de portage locatif, de capitalisation long terme, pour se créer une foncière patrimoniale. Avec un éventuel objectif de transmission pour laquelle la fiscalité en SCI est plus avantageuse qu’en détention directe.

Investir en LMNP

Ce désagrément fiscal à la revente, on ne le retrouve pas lorsque l’on investit directement en nom propre sous le régime Loueur Meublé Non Professionnel, alors même que l’on conserve l’avantage fiscal des amortissements déductibles : du bien lui-même, des travaux, et des meubles.

En LMNP, ce que l’on amortit d’un côté n’est pas rajouté au calcul de l’assiette de la plus-value imposable à la revente. Best of both world. C’est une sacrée niche fiscale.

On bénéficie en même temps que les amortissements pros de ce qu’on appelle le régime des plus-values des particuliers, y compris les abattements pour durée de détention qui vont avec (progressifs, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur la plus-value et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux). L’impôt sur la plus-value est un impôt forfaitaire de 19%, soumis à une surtaxe progressive au-delà de 50k€ de PV, auxquels il faut ajouter 17,2% de prélèvement sociaux.

On peut donc en LMNP amortir, et ainsi défiscaliser une grande partie des revenus locatifs, puis revendre sans se faire assassiner par l’impôt sur la plus-value car les amortissements ne sont pas « repris » dans le calcul de la plus-value contrairement à la SCI à l’IS par exemple. La matière fiscalement déductible autorisée par le régime LMNP (amortissements et autres frais déductibles) n’est permise que par une comptabilité rigoureuse.

Pour les artistes parmi nous qui sont allergiques à la compta et aux comptables, le Fisc laisse la possibilité de choisir l’option « forfaitaire » autrement appelée « micro-Bic » si l’on perçoit moins de 70k€ de loyers, où 50% des revenus locatifs ne sont automatiquement plus imposables, et cela sans formalités comptables.

Génial, mais ceux en LMNP qui passent par un comptable peuvent opter dès le premier euro de loyer perçu pour le régime « réel » (automatique au-delà de 70k€ de revenus locatifs annuels) où la magie comptable permet souvent d’atteindre les 100% de matière déductible, c’est-à-dire de ne pas être imposé du tout sur les revenus locatifs, au moins pendant les premières années, jusqu’à épuisement des amortissements.

Après il faudra revendre ou repartir sur un investissement générateur d’amortissements déductibles type travaux, qui « déborderont » sur les excédents fiscaux du premier investissement. Les travaux s’amortissent sur des durées généralement plus courtes et sont donc plus efficaces pour « écraser » rapidement du revenu fiscal. D’où l’intérêt des investisseurs tax-savvy pour les investissements avec beaucoup de travaux.

Investir en régime foncier

Cette défiscalisation qu’apporte les travaux est encore plus efficace dans le cadre du régime foncier, c’est-à-dire en location nue. Le problème de la location nue c’est que je ne peux pas pratiquer d’amortissements déductibles afin d’écraser fiscalement mes revenus locatifs sur plusieurs années. En régime foncier, option « réel » (formulaire 2044) et non « forfaitaire » (formulaire 2042), on ne peut donc déduire que les charges pas l’amortissement du bien lui-même.

Même les gros travaux de rénovation initiaux, dont la déductibilité est lissée sur des années par le mécanisme de l’amortissement dans les autres régimes fiscaux, sont considérés ici comme une charge déductible en une fois. Quelle brutalité. Aucune finesse, aucun lissage.

Outre les travaux, ces charges déductibles sont : les frais d’agence, de chasse, de copro, de fonctionnement, de gestion, les frais bancaires, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt etc. Ça fait beaucoup de matière déductible d’un coup, et ça a un avantage : il y a tellement à déduire que ça génère un « déficit foncier ».

Et ce déficit foncier, non content d’avoir écrasé entièrement les revenus locatifs – revenus « fonciers » en l’occurrence - de l’année 1, est imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700€ maximum, ce qui fait baisser automatiquement l’imposition personnelle en proportion, le reste étant reportable sur mes revenus des 10 années suivantes jusqu’à épuisement du déficit.

Bref, je défiscalise non seulement mes revenus locatifs, mais aussi mes revenus pros, et je peux réitérer l’exploit sur plusieurs années tant qu’il me reste suffisamment de charges déductibles à utiliser. Mais ce déficit foncier n’est pas infini, et lorsqu’il est épuisé, c’est à la sauce du taux marginal d’imposition que je me fais manger. C’est une sauce spicy, style tabasco.

Il faut alors penser à revendre. L’impôt sur la plus-value, on l’a vu, est un impôt forfaitaire de 19%, soumis à une légère majoration progressive lorsqu’elle excède 50k€, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvement sociaux. Je profite cependant d’un abattement fiscal pour durée de détention qui m’exonère progressivement d’impôt sur la plus-value et complètement au bout de 22 ans (30 ans en ce qui concerne les prélèvements sociaux).

Notons que si ma matière déductible en location nue/régime foncier est trop faible pour déborder sur mes revenus salariés je peux éviter la paperasse comptable et opter pour le régime « micro-foncier » avec lequel je bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur mes revenus issus de la location nue s’ils sont inférieurs à 15k€ : c’est le régime micro-foncier. Les 70% restant sont ajoutés aux autres revenus et imposés de la même manière.

Investir en LMP

N'oublions pas la distinction LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) / LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

On passe du LMNP au LMP quand on dépasse ces deux critères :

> 23k€ de revenus locatifs
revenus locatifs > revenus non-locatifs

Qu’est-ce que ça change de perdre le « N » du LMNP ? On peut continuer à amortir et donc à écraser fiscalement du revenu locatif comme en SCI à l’IS ou en LMNP. Le calcul de l’impôt sur la plus-value en LMP, comme en SCI à l’IS, réintègre malheureusement à l’assiette imposable ce qui avait été amorti et déduit des revenus locatifs (plus-values des professionnels).

Par ailleurs l’investisseur en LMP doit subir des charges sociales professionnelles sur son activité, que ne subissait pas l’investisseur en LMNP : CSG, CRDS, RSI et TVA dans certains cas.

Il y a néanmoins 3 grands avantages au régime LMP par rapport au régime LMNP, qui font oublier ces menus frottements :

Imputation des déficits : le delta qui pourrait exister entre les revenus locatifs et les charges déductibles (en dehors des amortissements, sauf ceux qui ont servi à ramener le bénéfice imposable à zéro) est un déficit fiscal. A l’instar du déficit foncier, en LMP ce delta est déductible des revenus globaux, sans limitation cette fois, et l’excédent de déficit est reportable sur 6 ans.
Abattements pour durée de détention : l’investisseur en LMP est… totalement exonéré d’impôt sur la plus-value après seulement 5 ans de location, si les recettes locatives sont inférieures à 90k€. Au-delà l’exonération est partielle.
Exemption de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : être soumis à l’IFI est un problème que l’on vous souhaite. Les biens loués en LMP y échappent, si les conditions sont bien remplies.

Comment choisir son régime fiscal si on n’a rien compris de ce qui a été écrit ci-dessus ? Adressez vous à un fiscaliste immobilier, comme Me Nathalie Granchon, du cabinet d’avocats Talt, à Paris. Ou bien faites une simulation fiscale en ligne (bientôt sur le site de Masteos).

Mais honnêtement pour la plupart le meilleur choix reste LMNP pour les « petits » investisseurs et SCI à l’IS pour les gros. Un jour j’ai demandé à Me Granchon quel régime fiscal immobilier elle emporterait avec elle si elle partait sur une île déserte. Voici ce qu’elle me répondit : « SCI à l’IS, car si on a de vraies ambitions patrimoniales on peut mettre tout cela dans une holding etc. ».

Investissement locatif : optimiser sa fiscalité