Location meublée pour étudiants : les avantages fiscaux

Quelle fiscalité pour une location meublée étudiante ?

Se construire un patrimoine immobilier via un appartement meublé loué à un étudiant est encore à l'heure actuelle une excellente solution.

Un bien meublé offre une rentabilité supérieure à une location vide et de multiples avantages fiscaux. 

Lorsque vous louez un logement meublé, c’est-à-dire qui répond aux normes de la location meublée définie par l’administration, vous êtes fiscalement imposé soit :

• au titre du régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € et si les recettes constituent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal
• au titre du loueur meublé professionnel (LMP) si vos revenus dépassent 23 000 €

Généralement, en tant que particulier, vous êtes assujetti au LMNP ce qui vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux distincts, chacun avec ses avantages. Quoi qu’il en soit vos revenus sont à déclarer au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Les avantages du régime micro-BIC en location étudiante

Le régime micro-BIC est le plus facile à comprendre et à mettre en application quand on est propriétaire-bailleur d’un studio étudiant en location.

Ce régime s’applique automatiquement lorsque vos recettes annuelles tirées de votre (ou vos locations) ne dépassent pas 72 600 €. 

Avec le micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers. De quoi baisser considérablement votre imposition.

Ce pourcentage de 50 % est une estimation pratiquée par l’administration, il est censé correspondre au montant des charges que vous supportez.

Dans les faits, il s’agit d’un outil imparfait loin de refléter la réalité de vos charges et de vos frais, c’est pourquoi il vaut mieux s’orienter vers le régime réel simplifié.  

Les avantages du régime réel en location étudiante

Le régime réel est le meilleur moyen de réduire la pression fiscale quand on loue un appartement étudiant. Il est en revanche plus complexe dans son application et peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.

Avec ce régime, vous allez  déduire de vos recettes toutes les charges qui pèsent sur le logement. Il n’y a pas de liste exhaustive, mais différentes règles à respecter.

Comme l’explique l’administration fiscale les charges déductibles : “doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation et se rattacher à la gestion normale de l’entreprise, correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes, être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées”.

Voici quelques exemples des frais et des charges pouvant être déduites de vos revenus locatifs :

• Les frais de notaire ou de constitution de société
• Les frais de gestion locative et d’administration
• Les frais liés à la tenue comptable et les honoraires de l’expert-comptable
• La taxe foncière et les impôts locaux
• Les intérêts d’emprunt et frais de dossier
• Les frais de réparation et d’entretien
• Les provisions pour risque d’impayés
• Les abonnements et consommations (internet, électricité…)

Les avantages fiscaux de l'amortissement

L’un des principaux avantages fiscaux de la location meublée étudiante et la possibilité de pratiquer l’amortissement.

L’amortissement est un mécanisme qui évalue la perte de valeur annuelle des composants de votre bien (l’habitation et le mobilier qui le composent). Ces composants sont considérés comme des charges et peuvent donc être déduits de votre imposition.

Vous pouvez amortir l’appartement lui-même (les murs, la toiture…), le mobilier (canapé, lit, table…) et les équipements (électroménager) ainsi que les travaux de rénovation engagés sur le bien. 

Toutes les composantes de votre bien locatif ne s’amortissent pas selon la même durée. Exemple d'amortissements : 

• Une remise aux normes électrique s’amortit sur 25 ans
• Des travaux de peinture de 10 à 15 ans
• Un canapé sur 10 ans

Tout cela nécessite de tenir un tableau d’amortissement, c’est pourquoi être accompagné de professionnels est aussi important dans cette situation.

Le jeu en vaut toutefois la chandelle puisque vous allez réduire considérablement votre imposition.

Le régime réel, trop souvent méconnu par les particuliers, est le plus avantageux pour une location meublée étudiante.

Les avantages du Censi Bouvard

Investir en Censi Bouvard dans une résidence étudiante est aussi un excellent moyen de bénéficier d’avantages fiscaux en plus de ses revenus locatifs. Le Censi Bouvard se cumule en effet avec le statut du LMNP puisqu’il ne concerne que les biens immobiliers meublés.

Pour profiter du dispositif, vous devez faire l’acquisition d’un appartement neuf meublé dans une résidence de services étudiante.

La résidence doit proposer au moins trois services parmi les suivants : 

• l’entretien 
• la fourniture du linge de maison
• un service d’accueil
• un service de petit-déjeuner.

Vous devez aussi vous engager contractuellement auprès du gestionnaire de la résidence via un bail commercial. Le gestionnaire va ensuite percevoir les loyers et vous les reverser.

L’engagement en Censi Bouvard est au minimum de 9 ans, si vous cessez de louer avant la fin de cette période, vous êtes susceptible de rembourser les avantages fiscaux perçus.

En respectant les conditions énoncées, vous profitez :

• D’une réduction d’impôt de 11 % dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 €.
• De la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat.

L’investissement en Censi Bouvard a de quoi rassurer les investisseurs débutants. Même si la rentabilité n’est pas la plus élevée du marché, vous avez la garantie de percevoir des loyers, même si le logement n’est pas loué.

De plus, via le LMNP vous profitez de plusieurs avantages fiscaux qui augmentent la rentabilité de votre investissement.

L’exonération totale d’impôt

Il existe un cas de figure dans lequel les revenus tirés d’une location meublée étudiante sont totalement exonérés d’impôt.

Plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le logement doit demeurer votre résidence principale. Les pièces louées sont indissociables de votre habitation (chambre…)
• Le logement doit aussi être la résidence principale de l’étudiant 
• Le loyer ne doit pas dépasser des limites raisonnables (un plafond est fixé par l’administration chaque année pour Paris et la Province)

Pourquoi louer à des étudiants ?

Les bonnes raisons ne manquent pas quand il s’agit de louer son bien locatif aux étudiants.

Dégradation du logement, trop de bruit, risque d’impayé élevé, ces craintes ne résistent pas à un examen rapide.

Au contraire, louer à un étudiant est une véritable aubaine pour 3 bonnes raisons (sans parler des avantages fiscaux qu’on a évoqués plus haut). 

1. Une demande locative élevée

Le nombre d’étudiants en France n’a jamais été aussi élevé et cela se ressent sur le marché immobilier locatif. Dans toutes les grandes villes, les étudiants ont du mal à trouver un logement tant la demande est supérieure à l’offre locative. 

Privilégiez les appartements à proximité des campus, des pôles universitaires, bien connectés au centre-ville via des transports en commun.

Proposez aussi aux étudiants un appartement qui correspond à leurs attentes, c’est-à-dire des petites surfaces de type studio et T2, ce sont les types de biens les plus prisés.

Si vous appliquez ces différents critères dans le choix de votre investissement immobilier, vous ne devrez pas connaître de vacance locative.

2. Une durée de bail intéressante

Pour une location nue, la durée de bail est de 3 ans et de 1 an pour les locations meublées.

Cependant, avec une location meublée étudiante, cette durée peut être ramenée à 9 mois. Vous bénéficiez de davantage de souplesse et de liberté dans l’utilisation de votre bien. 

Avec un location meublée étudiante, la durée de bail est de 9 mois

Par exemple, vous pouvez placer le bien en location durant l’année scolaire à un locataire étudiant, et louer ensuite votre logement en tant que meublé touristique durant la saison estivale.

La location saisonnière est un excellent moyen pour accroître la rentabilité locative de votre investissement. Vous pouvez aussi récupérer le logement plus facilement pour en profiter vous-même l’été, le louer à un proche ou faire une revente.

3. Des solides garanties

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous le savez déjà, mais le risque d’impayés est la hantise numéro 1. L’avantage d’une location pour un étudiant est que celui-ci dispose d’un ou de plusieurs garants, à savoir ses parents.

Lors de la signature du bail, les parents signent un engagement de caution solidaire, qui les oblige à payer les loyers en cas de défaut de paiement du locataire. 

En l’absence de garants physiques, l’étudiant peut utiliser la garantie VISALE créée par l’État.

Celle-ci apporte une garantie à tous les jeunes de moins de 30 ans, dont les étudiants, et couvre jusqu’à 36 mois d’impayés.

Les étudiants bénéficient aussi de différentes aides (les APL versées par la CAF notamment) pour faciliter le règlement de leur loyer.