La défiscalisation en immobilier : comment payer moins d’impôts ?

La défiscalisation dans l’immobilier consiste à investir dans un bien locatif afin de réduire son imposition. Il s’agit d’une composante essentielle dans tout projet d’investissement locatif. La France regorge de dispositifs de défiscalisation immobiliers pour soutenir la construction et la rénovation de logements : loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, loi Cosse, loi Girardin. Autant de dispositifs qui vous permettront de payer moins d'impôts.

Autant de lois dans l’immobilier ancien et neuf qui répondent chacune à des préoccupations spécifiques comme renforcer l’offre de logement en résidence de services, réhabiliter des logements anciens, améliorer les performances énergétiques, etc.

Investir dans l’immobilier ancien pour réduire ses impôts

Plusieurs dispositifs fiscaux sont spécifiquement destinés aux investisseurs dans l’immobilier ancien. Ils offrent des avantages fiscaux multiples selon la nature du logement.  

L’investissement dans l’ancien avec loi Denormandie

Depuis 2019, vous pouvez investir dans un logement ancien et obtenir une réduction d’impôt conséquente en échange de la réalisation de travaux. Tout ça grâce à la loi Denormandie. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Le projet immobilier ne peut aussi se dérouler que dans une ville moyenne qui a signé la convention “Cœur de ville” visant à redynamiser les centres-villes. Plus vous louez longtemps de 6 à 12 ans, plus la réduction d’impôt est importante. Celle-ci correspond à un pourcentage du prix d’achat immobilier avec les travaux, de 12 à 21 % selon la durée d’engagement. Le Denormandie est la version de la loi Pinel, mais dans l’immobilier ancien.

Comment investir avec la loi Malraux ?

La loi Malraux est l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en vigueur. En échange de travaux de rénovation dans un bien patrimonial, vous obtenez une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. Ces travaux doivent être validés par les Bâtiments de France et ne pas dépasser les 400 000 € sur 4 ans. Le logement rénové doit ensuite être loué pendant 9 ans. Le but de la loi Malraux est clairement d'encourager la sauvegarde du patrimoine architectural français. Elle s’adresse à des investisseurs qui ont des moyens financiers conséquents. Bon à savoir, la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.  

La loi sur les Monuments historiques 

Depuis 1913, la loi sur les Monuments historiques vous octroie une réduction de 45 % du montant des charges liées aux rénovations du logement. Le but de cette loi est d’inciter les Français qui le peuvent, à réhabiliter et valoriser les bâtiments historiques. La loi ne concerne que les biens inscrits aux Monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou bien encore bénéficier du label Fondation du patrimoine. Il n’y a pas d’obligation de location du logement après la remise en état, par contre il faut conserver le bien pendant au moins 15 ans.

Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts

Il existe également plusieurs solutions pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf. L’idée est d’acheter des biens neufs vendus par des promoteurs dans des secteurs non développés à la rentabilité plus hasardeuse. 

La loi Pinel

C’est sans aucun doute le plus célèbre dispositif de défiscalisation, mais sans doute pas le plus efficace. Le Pinel a cependant le mérite d’être facile à comprendre. La loi Pinel vous octroie une réduction d’impôt pendant une période de 6 à 12 ans. Le pourcentage de réduction va de 12 à 21 %, plus votre durée d’engagement à la location est longue, plus la réduction d’impôt est importante. Ce pourcentage est calculé sur la valeur d’achat du bien dans la limite de 300 000 € par investissement avec le dispositif Pinel. Il existe différentes conditions à respecter, le logement acheté doit être neuf (acheté en VEFA), les revenus des locataires et les loyers pratiqués sont encadrés par l’administration et dépendent d’un zonage territorial. Il y a aussi des conditions à respecter en matière de mise en location. 

Le Pinel sous cette forme va disparaître et être remplacé par un Pinel+ qui prend en compte d’autres critères comme le confort du locataire et le respect de la dernière norme thermique RE2020.

L’investissement en résidence de services avec le Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard soutient la construction de logements neufs dans des résidences médicalisées et des résidences étudiantes. Cette loi permettait aux investisseurs de réduire son impôt sur le revenu de 33 000 € sur une période de 9 ans. Plusieurs conditions portent sur le logement : celui-ci doit être neuf, être situé dans une résidence avec des services intégrés, et loué dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans.

Il est aussi possible de reporter la réduction d’impôt pendant 6 ans, à condition qu’elle soit supérieure au montant de votre imposition. Le Censi Bouvard s’adresse avant tout aux petits investisseurs, ceux qui paient moins de 3 000 € d’impôt et qui veulent une gestion sécurisée de leur investissement. Le Censi Bouvard a été abrogé, il n’est donc plus disponible pour les particuliers souhaitant investir en résidence de services.

Les autres dispositifs

Le déficit foncier

Dans le cadre d’une location nue, vous pouvez profiter du mécanisme du déficit foncier pour faire baisser vos revenus globaux imposables. Vous êtes en situation de déficit foncier lorsque les charges que vous supportez sont supérieures aux revenus locatifs.

Les charges correspondent aux travaux de réparation et d’entretien effectués, aux frais d’agence, aux frais de notaire, etc. L’excédent est déductible de votre impôt durant 10 ans dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € dans certaines situations). Si vous générez un déficit foncier, vous devez conserver le bien pendant les trois années suivantes. 

Loc’Avantages

Anciennement appelé “louer abordable”, le dispositif Loc’Avantages vous permet de profiter d’une réduction d’impôt lorsque vous placez en logement en location. Il faut respecter cependant plusieurs conditions : le montant du loyer doit être inférieur au marché local (de 15 à 45 % inférieurs), être loué pendant une durée minimale de 6 ans, ne pas louer à famille, ne pas être meublé, etc. Plus le loyer pratiqué est inférieur au marché, plus la réduction d’impôt est importante. Le taux de réduction s’applique sur les revenus locatifs perçus et le montant obtenu est déduit de votre impôt sur le revenu.