Fin du Pinel : Conséquences et Alternatives

Dispositif phare de l’investissement locatif en France, en 2025 le célèbre Pinel aura disparu. La fin d’une époque. Pendant des années l’Etat décidé de proroger le dispositif, mais cette fois c’est la bonne. Pourquoi une telle décision radicale ?

D'après le Gouvernement et l’Inspection générale des finances publiques, le Pinel n’a pas réussi à résorber la crise du logement, tout en coûtant énormément d’argent aux finances publiques.  L'Etat souhaite désormais s'orienter vers d'autres stratégies notamment favoriser davantage la rénovation des logements.

La fin d'un produit d’investissement iconique 

Quel particulier qui s’intéresse à l’immobilier n’a aujourd’hui pas entendu parler du Pinel ? La loi Pinel, anciennement loi Duflot, est apparu dans le paysage de l’immobilier français en 2014, avec une idée simple.  

Proposer une réduction d’impôt aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf. La France a besoin de logements, on estime à 518 000 le nombre d’appartements et de maisons qu’il manque dans le pays chaque année ! Loger tous les Français passe par la construction neuve, c'est ce que pensait l’Etat jusqu'à présent. 

C’était quoi le Pinel ?

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation. En échange d’un achat dans le neuf, vous profitez d’une réduction d’impôt pendant une période déterminée. Le pourcentage de réduction est calculé sur le prix d’achat avec un montant maximal de 300 000 euros par opération Pinel.

Actuellement les pourcentages de réduction d’impôt octroyés sont :  

• 9 % pour un engagement de location pendant 6 ans. 
• 12 % de réduction fiscale pour une location pendant 9 ans. 
• 14 % si le bien immobilier neuf est loué pendant 12 ans. 

Ces pourcentages ont été réduits. Les anciennes réductions étaient plus intéressantes mais sont accordées dans le cadre du Pinel+. Une évolution du Pinel qui se concentre sur la construction de logements de meilleures qualités avec des éléments de confort supérieur aux logements en Pinel classique.

Les reproches adressés au Pinel

L’investisseur achète donc un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), un logement qui doit obligatoirement se situer en zone tendue. Vous n’êtes pas libre non plus de choisir n’importe quels locataires, ces derniers doivent respecter des plafonds de ressources pour être éligibles.

Ce n’est pas nous qui le disons, mais l’Inspection générale des finances publiques (IGF) :

Un Pinel sur deux au moins n'est pas rentable !

En 2019, l’IGF a tenté d’évaluer les bénéfices du Pinel à la fois du point de vue des particuliers qui investissent et de l’effet sur la construction et le logement en France. La conclusion est sans appel. Pour près de la moitié des ménages ayant réalisé un investissement locatif en Pinel, la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

Le seul aspect vraiment intéressant, comme le souligne le rapport, est l’aspect défiscalisation. C’est d’ailleurs ce que privilégient les particuliers quand ils font un Pinel en premier lieu : réduire leur imposition. Et sur ce point, le dispositif leur donne satisfaction.

Les reproches adressés au Pinel ont fini par convaincre les élus d’arrêter de financer pour une nouvelle année le Pinel. Les résultats sur certains points n’étant pas remplis. Voici une liste non-exhaustive des problèmes soulevés :

• Des emplacements médiocres ; 
• Des constructions qui vieillissent vite et mal ; 
• Une prise de valeur faible voire inexistante ; 
• Des logements qui ne répondent pas aux besoins des locataires et des maires. 

Pour l’IGF, les logements construits en Pinel disposent “d’une faible valeur d’usage”. Concrètement, les appartements en Pinel sont à la fois standardisés ne prenant que peu en compte les particularités territoriales. Ils ne répondent pas non plus aux besoins des maires puisqu’ils prennent rarement en compte la demande locale des locataires.

L’autre point faible pénalisant les investissements en loi Pinel est la qualité moyenne pour ne pas dire plus des emplacements. La force d’un investissement locatif, c’est son emplacement. Un bon emplacement conjugue forte demande locative et prise de valeur.
Vu le peu de disponibilité du foncier dans les métropoles, les constructions en Pinel se sont beaucoup faites dans d’anciennes friches, des quartiers en cours de réhabilitation, des zones éloignées du centre-ville...

Autant de lieux où la prise de valeur après 12 ans de détention peut se révéler bien faible, voire négative. Avec le Pinel, il est très difficile de miser sur une plus-value à la revente. Par ailleurs, tous les détenteurs d’un appartement en Pinel revendent en même temps, après la période de défiscalisation, faisant chuter les prix d’un quartier.

La fin du Pinel, c'est aussi un océan d’opportunités

Au sein de Masteos, nous sommes convaincus que la fin du Pinel est riche de possibilités pour les investisseurs immobiliers. L’ancien est un territoire où l’on peut vraiment mener une stratégie qui s’adapte à tous ses objectifs et pas seulement de la défiscalisation.

Obtenir un vrai complément de revenu, générer une plus-value et augmenter la valeur de ses biens, sont autant de choses que ne permettait pas toujours le Pinel.

Ce que vous pouvez faire en investissant dans l’ancien plutôt qu’un Pinel 

• Défiscaliser avec des dispositifs tout aussi intéressants : loi Malraux, loi Denormandie, déficit foncier. 
• Ne pas surpayer son investissement, l’ancien est 30 % moins cher que l’immobilier neuf et le Pinel. 
• Bénéficier d’un meilleur taux de rendement, la rentabilité est bien meilleure avec un bien ancien rénové qu’un Pinel. 
• Profiter d’une réelle plus-value à la revente en sélectionnant un emplacement de qualité.

Le retour en grâce des stratégies d’investissement patrimoniales

L’un des reproches adressés au Pinel, à juste titre, et la faible qualité des emplacements des résidences construites. Trop souvent, les immeubles neufs dédiés au Pinel prennent place en périphérie de centre-ville ou dans des “quartiers en devenir” peu attractifs. Autant dire que la prise de valeur du foncier est très limitée voire nulle en Pinel. Seule la défiscalisation pendant 6 à 12 ans apparaît intéressante.

Avec la fin du Pinel, et en investissant dans l’immobilier ancien, vous allez enfin pouvoir miser sur la prise de valeur de votre bien. Vous pouvez sélectionner des emplacements de qualité, et donc très demandés, qui seront loués toute l’année. Des appartements situés dans des quartiers centraux attirant les jeunes actifs, les étudiants, les touristes.

Même si les prix baissent dans bon nombre de villes cette année, sur le long terme, les emplacements de qualité prennent systématiquement de la valeur.

Le potentiel d’un appartement en Pinel était disons-le franchement faible. La qualité de la construction, les matériaux utilisés et l’esthétique, l’emplacement médiocre étaient autant de freins à la prise de valeur. Avec un bel appartement dans un bel immeuble bien situé, le potentiel de valorisation est sans commune mesure avec le Pinel.

De très nombreux dispositifs pour défiscaliser

La défiscalisation n’est pas l’apanage du Pinel. La France regorge de possibilités pour défiscaliser dans l’immobilier. D’autant que le Pinel est loin d’être le dispositif le plus intéressant pour réduire ses impôts. En voici quelques-uns qui vont vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu.

Le Denormandie

Pour les nostalgiques du Pinel, il y a le Denormandie. Ce dispositif se concentre non plus sur le logement neuf, mais le logement ancien. L’idée est d’obtenir une réduction d’impôt en échange d’un projet d’achat avec rénovation. Le coût de la rénovation doit être au moins 25 % du coût total du projet.

Il faut ensuite s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, en échange vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient net du logement (prix d’achat, plus les dépenses de rénovation).

Le logement rénové doit se situer dans une commune concernée par le plan Action cœur de ville, ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire, ou une ville ou les besoins de réhabilitation sont importants. Ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2026, vous avez donc largement le temps de mener une opération en Denormandie.

Le déficit foncier

Méconnu du grand public le mécanisme du déficit foncier est pourtant un moyen particulièrement intéressant de réduire la fiscalité sur sa location, et même de réduire son impôt sur le revenu.

Le mécanisme fonctionne avec les locations nues et en optant pour le régime fiscal au réel. Le déficit correspond à l’écart entre les charges et les revenus locatifs. Si vous payez plus de charges que vous n’encaissez de loyers, se créé un déficit foncier que vous pouvez reporter sur votre imposition générale. L’idée est donc de faire des travaux de rénovation ou autre, tout ce qui permet de creuser le déficit.

La loi Malraux

La plus ancienne loi de défiscalisation en France est loin d’avoir dit son dernier mot. L’objectif est d’encourager la rénovation de bâtiments historiques et classés en échange d’une réduction d’impôt. Plusieurs conditions sont à respecter en termes de localisation, et de durée de location (minimum 9 ans d’engagement).

Les travaux de rénovation sont ensuite déductibles de votre impôt dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. La loi Malraux est plutôt destinée aux investisseurs avec de gros moyens financiers, mais pour ceux qui démarrent dans l’immobilier il y a de multiples alternatives.

Bien sûr, on aurait pu vous citer aussi l’investissement dans un meublé au régime réel qui cumule aussi les avantages. Forte demande locative, prise de valeur et une fiscalité attractive, louer un meublé au LMNP est quelque chose que nous conseillons fortement aux néo-investisseurs immobiliers vu la simplicité de la démarche.

La fin du Pinel n’est ni la fin de la défiscalisation ni la fin de la rentabilité en immobilier. Au contraire, on serait tenté de dire que c’est tout l’inverse. Les particuliers vont enfin pouvoir mener des stratégies d’investissement qui leur correspondent vraiment, et pas simplement investir dans un produit standardisé aux performances moyennes.