Fiscalité de la location nue : régime réel ou micro-foncier ?

Choisir la bonne fiscalité lorsqu'on réalise un investissement locatif est essentiel. Alors avant de se lancer, on fait le point sur la location nue et ses différences avec la location meublée notamment sur le plan fiscal.

Qu'est-ce qu'une location nue ?

La location vide ou location nue est le fait de louer un logement qui ne comprend pas de meubles ou d'équipements. Ce type de location s'oppose à la location meublée, un investissement immobilier qui permet quant à lui d'accéder quant à lui au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Le statut de loueur meublé est un statut plus exigeant. Il est nécessaire de respecter la liste des meubles et équipements établis par l'administration pour en bénéficier. Cette de liste de meubles comprend des éléments comme :

• Des plaques de cuisson
• Un Frigo et un four
• Une table et des chaises
• Des rideaux et volets
• De la vaisselle en nombre suffisant
• etc.

En cas de non-respect, votre location meublée se transforme en location vide et change de régime fiscal. En tant que propriétaire, si vous voulez profiter des loyers supérieurs de la location meublée, vous avez tout intérêt à vous y conformer parfaitement.

L'autre aspect qui diffère nettement entre la location vide et location meublée est la durée du bail. Dans une location nue, le bail entre le propriétaire et le locataire est conclu pour une durée de 3 ans, contre 1 an en location meublée.

L'un des points importants pour votre investissement immobilier est que votre logement loué nu (comme meublé d'ailleurs), doit pouvoir être qualifié de décent. C'est-à-dire offrir un superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou alors un volume de 20 m3. Votre logement doit aussi respecter des normes pour être sain à habiter et fournir de l'eau chaude par exemple.

Comment choisir entre le régime réel et le micro-foncier ?

Les revenus de la location vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers tandis que  les revenus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel qui n'offrent pas les mêmes avantages. Le même dispositif existe pour les locations meublées : le régime micro-BIC et le régime réel.

Que vous choisissiez le régime réel ou le micro-foncier, vos revenus locatifs resteront imposables :

• au titre de l’impôt sur le revenu et du barème progressif, cela dépend des revenus de votre ménage
• au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 %

En revanche, selon le régime choisi, votre résultat foncier se calculera différemment avec pour conséquence un revenu imposable plus ou moins élevé. Le régime réel ou le micro-foncier seront plus ou moins intéressant en fonction de votre situation et de vos objectifs fiscaux.

Le micro-foncier : un régime d’imposition simplifié

Pour une location vide, le principal avantage de ce régime d’imposition réside dans sa simplicité. La déclaration de vos revenus fonciers ne nécessite presque aucun effort de comptabilité. Il vous suffit de calculer le montant de vos revenus locatifs sur l’année, c’est-à-dire les loyers encaissés sur l’année N lors de votre déclaration de revenus à N+1. Par exemple, en mai 2022, en remplissant votre déclaration de revenus, vous avez indiqué vos revenus fonciers de 2021.

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an au sein de votre foyer fiscal. Il faut aussi que votre bien mis en location ne dépende pas d'un régime fiscal particulier comme la loi Pinel.

Cependant, vous pouvez aussi demander à l'administration de ne pas intégrer le régime micro-foncier et être rattaché le régime réel, si celui-ci présente plus d'avantages. Cela vaut pour une durée de 3 ans.

Comment calculer le résultat foncier ?

Rien de plus facile. En indiquant votre revenu foncier de l’année, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % qui doit correspondre aux différentes charges liées à votre investissement locatif. Ainsi, vous ne pourrez pas déduire de votre revenu foncier, les charges réelles. L’État fait une estimation à la louche du poids de vos charges.

C’est en quelque sorte le coût de la simplicité : vous n’avez aucun effort comptable à fournir, mais vous ne profiterez pas de tout le potentiel d’optimisation fiscale de votre investissement.

Supposons que votre revenu locatif s’élève à 15 000 euros.

Grâce à l’abattement forfaitaire de 30 %, votre revenu foncier imposable sera de 10 500 euros.

Si ce coup de pouce fiscal est important, il n’en reste pas moins possible - voire probable - que vos charges réelles soient plus élevées. Dans ce cas, vous pouvez choisir le régime réel, mais l’option est irrévocable pendant trois ans. À vous alors d'estimer le montant de vos charges sur les prochaines années et de bien tenir vos comptes.

Votre revenu foncier (vos revenus issus de votre locations) est à déclarer dans la case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.

Le régime du micro-foncier est intéressant si vos charges sont inférieures à 30 % des revenus locatifs, dans le cadre d'un investissement… dans un parking par exemple.

Le régime réel : pour coller à la réalité économique de votre investissement

Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent le seuil annuel de 15 000 euros. Ce régime d'imposition offre l'avantage de pouvoir déduire les charges liées à votre investissement locatif. L’administration fiscale considère les frais et charges suivants comme déductibles :

• Les frais de gestion et d’administration du bien loué
• La taxe foncière
• Les travaux de réparation et d’entretien
• Certaines charges locatives non répercutables sur le locataire
• Les primes d’assurances
• Les intérêts et frais d’emprunt

De manière générale, il s'agit de charges prouvées et dont la dépense a été effectuée dans l'année.

L’accumulation de l’ensemble des charges réduit votre revenu imposable. Dans certaines situations, il peut même générer un déficit foncier, c’est-à-dire que vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs. Cela signifie-t-il que vous êtes un mauvais gestionnaire ? Pas forcément, c’est peut-être même le contraire.

Le déficit foncier : un outil d’optimisation fiscale

Le déficit foncier est un dispositif fiscal mis en place par l’administration fiscale pour réduire votre revenu imposable. Les foyers avec un haut niveau d’imposition sur le revenu peuvent être tentés de le réduire par l’investissement locatif en cherchant à générer un déficit foncier.

Afin d’éviter un risque de sur-optimisation fiscale, l’administration de Bercy a jugé bon de limiter le dispositif à 10 700 euros déductibles de votre revenu global par an (ou 15 300 € dans certains types d'immeubles). Mais l’administration fiscale vous  autorise à reporter le surplus pendant 10 ans sur vos prochains revenus.

De même, le déficit foncier n’est pas concerné par le principe du plafonnement des niches fiscales. Autrement expliqué, en tant que propriétaire bailleur vous disposez d’un excellent outil pour optimiser votre impôt sur le revenu.

Le calcul du déficit foncier est plus complexe qu’une simple soustraction des charges de l’année et se fait en deux étapes. Dans un premier temps, vous devez soustraire les charges financières (intérêts et frais d’emprunt) de vos revenus fonciers. Si le résultat est négatif, on ne parle pas de déficit foncier, mais vous pourrez déduire de vos prochains revenus fonciers le déficit constaté. Si le résultat est positif, vous poursuivez la déduction des autres charges.

Si le résultat est négatif, alors cette fois, vous constatez un déficit foncier déductible de votre revenu global (dans la limite mentionnée plus haut de 10 700 euros par an). Le surplus de déficit sera reporté aux années suivantes. A la seule condition que vous poursuiviez la location du bien pendant les trois années suivant la constatation du déficit foncier.

Il n’est pas nécessaire de générer un déficit foncier pour que le régime réel vous soit bénéfique. En effet, ce régime prend tout son intérêt dès lors que vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs si vous êtes en situation de pouvoir choisir entre le régime réel ou le micro-foncier.