Taxe d'habitation sur la résidence secondaire : ce qu’il faut savoir 

À l'image de la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dont doivent s’acquitter tous les propriétaires. Contrairement à sa version pour les résidences principales, le volet sur les résidences secondaires est maintenu, et même majoré dans de très nombreuses communes.
Une ligne de dépense supplémentaire pour les propriétaires qui cherchent à investir dans un logement qui leur plaît pour y habiter et l’utiliser aussi pour le loyer en tant que meublé touristique.

Quelles sont les résidences secondaires en France ?

Une résidence secondaire est un logement habité pendant de courtes périodes dans l’année, pour les week-ends, les vacances scolaires ou autres.

La résidence secondaire se distingue de la résidence principale qui est classée comme telle lorsque vous y habitez 8 mois et plus au cours d’une année.

Selon l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires sur un total de 37 millions de logements.

Que ce soit pour se mettre au vert quelques jours, avoir un coin tranquille pour télétravailler ou tout simplement profiter d’une meilleure qualité de vie quelques semaines dans l’année, la résidence secondaire est indispensable pour beaucoup de Français. En France, 4 résidences secondaires sur 10 sont situées en bord de mer, et plus d’une sur 10 à la montagne.

Des lieux recherchés ce qui incite bon nombre de propriétaires à faire de la location courte durée quand ils ne sont pas là. On parle alors de meublé de tourisme, il faut simplement que le logement soit meublé (lit, plaque chauffante, réfrigérateur...).

Ce mode de location permet à la fois de profiter de sa résidence secondaire tout en rentabilisant son achat avec la location saisonnière. La location saisonnière peut rapporter gros, notamment sur Airbnb.

Pourquoi une taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

En 2017, le candidat à la présidentielle Emmanuel Macron l’avait annoncé, la fin de la taxe d’habitation dans les années qui suivent son élection.

Promesse tenue puisque depuis le 1er janvier 2023, les 20 % les ménages les plus aisés ont à leur tour été exonérés. Exonéré de taxe d’habitation sur la résidence principale et non la résidence secondaire, une nuance importante.

Loin d’avoir disparu la taxe d’habitation pour les résidences secondaires continue à être appliquée. Cette taxe est calculée en fonction de la situation du propriétaire au 1er janvier. Elle est ensuite prélevée en fin d’année par l’administration fiscale au profit des collectivités territoriales.

La taxe d’habitation sur la résidence secondaire doit être payée par : 

• Le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement meublé qu’il n’occupe pas toute l’année 
• Le propriétaire qui est locataire de sa résidence secondaire à l’année 

Comment est calculée la taxe d’habitation pour une résidence secondaire ?

Le montant de votre taxe est calculé de la même manière que pour la taxe d’habitation sur la résidence principale. Le calcul se base ainsi sur la notion de valeur locative cadastrale de votre logement et de ses dépendances (garage, piscine...).

La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel de votre propriété si celle-ci était louée toute l’année. Sur cette valeur virtuelle, l’administration retient comme base imposable 50 % du montant. La valeur locative cadastrale prend également en compte plusieurs paramètres comme le confort du logement, l’état du logement, la surface brute et différentes caractéristiques. Tous les ans, la valeur locative cadastrale est réévaluée selon un coefficient forfaitaire.

Chaque commune applique ensuite sur cette base imposable un taux qui est voté en Conseil municipal. Ce qui explique pourquoi le montant de la taxe diffère d’une commune à l’autre.

L’Etat applique par ailleurs une surtaxe de 1,5 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires.

👉 Aucun abattement n’est possible sur les résidences secondaires.

Pourquoi la taxe d’habitation peut être majorée ?

Déjà que vous ne profitez d’aucun abattement dans le calcul de la taxe d’habitation, selon la localisation de votre propriété vous allez sans doute subir une majoration de la taxe... Cette majoration est de l’ordre de 5 à 60 % du total de la taxe d’habitation, elle est décidée chaque année par les communes qui peuvent relever ou non la majoration.

Les communes en zones tendues appliquent en effet une majoration de la taxe d’habitation. Il s’agit :  

• Les villes de plus de 50 000 habitants 
• Les villes qui comptent déjà trop de résidences secondaires par rapport aux logements utilités comme résidence principale 
• Les villes qui appliquent déjà la taxe sur les logements vacants 

Pour savoir si votre résidence secondaire se situe dans une telle ville l’administration a mis au point un simulateur.

Une surtaxe en forte augmentation

3 700 communes peuvent mettre en place la surtaxe en 2024, un chiffre en très forte hausse depuis 2023. De très nombreuses villes appliquent désormais cette majoration, et pas seulement des communes des littoraux ou des stations de montagne.

Cette année, la surtaxe sera par exemple de + 30 % à Cergy, de +40 % à Nanterre, +50 % à Neuilly-sur-Seine, +40 % à Antibes, +60 % à Montpellier, et + 45 % à Saint-Malo. Plusieurs communes ont fortement relevé le taux comme Pessac qui passe de +20 % à +60 %.

Petit soulagement, plusieurs situations d’exonération sont néanmoins prévues par la loi.  

• Si votre résidence secondaire ne peut pas être habité pour une cause étrangère à votre volonté (l'existence de travaux importants par exemple).
• Si votre activité professionnelle oblige à résider dans votre résidence secondaire plutôt que votre résidence principale.
• Si vous entrez dans un centre de soin longue durée. 

Des exonérations, sont-elles possibles ?

Plusieurs situations relatives à la fois au propriétaire et à la nature du logement permettent d’être exonéré de taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

• Les personnes âgées qui quittent leur logement pour entrer en maison de retraite ou dans un centre de soins de longue durée sont exonérées. 
• Les expatriés qui reviennent en France en cas de crise politique ou sanitaire et qui occupe leur ancienne résidence principale peuvent demander le dégrèvement de la taxe.  

Dans les Zones de revitalisation rurale (ZRR), c’est-à-dire des territoires ruraux qui présentent des difficultés diverses (faible attractivité économique, perte de population...), il est possible d’être exonéré. Les communes peuvent en effet décider d’exonérer :  

• Les chambres d’hôtes 
• Les logements classés meublé de tourisme 

Pour espérer une exonération, il faut remplir le formulaire n°1205-GD-SD 2 intitulé : “Exonération des locaux classés meublés de tourisme et des chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation”.

Le formulaire est à envoyer au Centre des impôts avant le 1er janvier. Pour cette année c'est trop tard, mais pour être exonéré de taxe en 2025, il faudra envoyer le formulaire avant fin décembre 2024.

Quand est transmis l’avis d’imposition ?

Généralement, les avis d’imposition concernant la taxe d’habitation sont transmis par l’administration durant le dernier trimestre, entre début novembre pour un paiement en décembre. Les dates diffèrent légèrement entre les contribuables mensualisés et celles et ceux qui reçoivent l’avis papier.

Vous n’avez pas de déclaration particulière à effectuer, vous recevez l’avis de manière automatique.

À noter toutefois que depuis 2023, vous devez effectuer une déclaration de tous vos biens immobiliers en précisant la façon dont ils sont occupés (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant) et qui les occupe. En 2024, la date limite de déclaration est fixée au 1er juillet s’il y a eu des changements dans la situation ou l’occupation de vos biens.

Dans l’avis d’imposition que vous recevez au cours du dernier trimestre, sera indiqué le détail du calcul de la taxe d’habitation avec le montant à régler, ainsi que la date limite et les moyens de paiement.

Des sanctions sont prévues en cas de retard de paiement, 10 % du montant de la taxe. Vous pouvez également poser une réclamation auprès de votre Centre des impôts si vous estimez que vous vous acquittez de la taxe d’habitation à tort.

De l'importance de soigner sa fiscalité quand on investit

Posséder une résidence secondaire pour y habiter une partie de l’année ou pour la mettre en location saisonnière séduit énormément de particuliers. On les comprend, qui n’a pas envie de posséder un pied-à-terre en bord de mer pour profiter du soleil et de la plage plusieurs semaines dans l’année. Ou un appartement à la montagne pour partir aux sports d'hier plusieurs fois dans l'année.

Pourtant, avant de vous lancer dans un achat immobilier ou un investissement locatif, pensez bien à prendre en compte la fiscalité locale. En plus de la taxe foncière, de la la taxe d'élimination des ordures ménagères (TEOM) , le montant de la taxe sur la résidence secondaire est loin d’être indolore en tant que propriétaire.