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Plus-value immobilière en SCI, quelle imposition ?

Vous êtes associé au sein d’une société civile immobilière (SCI) et vous envisagez prochainement de revendre un bien ? Grâce à la hausse des prix immobiliers depuis plusieurs années, vous allez très certainement bénéficier d’une jolie plus-value lors de la vente. Comment est imposée cette plus-value ? Existe-t-il des moyens d’être exonéré ? La réponse.


Qu’est-ce que la plus-value immobilière en SCI ?

La SCI (Société civile immobilière) est une forme juridique particulièrement intéressante pour investir dans l'immobilier. Les avantages se situent à de multiples niveaux et même en cas d'imposition de la plus-value, il est possible d'être exonéré en totalité ou en partie de taxes.

Plusieurs événements dans l’existence d’une SCI ou d'une SCI familiale permettent de générer une plus-value immobilière comme la cession de parts ou la vente d’un bien.

La plus-value en SCI ne diffère pas de l’immobilier classique. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un bien. Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat, un bénéfice se dégage, c’est la plus-value. Celle-ci devient alors imposable pour les SCI de la même manière que pour un simple investisseur particulier.

Selon le régime fiscal en vigueur dans la SCI, l’imposition sur la plus-value va toutefois différer : 

  • Votre SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). On parle de plus-value immobilière. La majorité des SCI sont dans cette situation puisqu’il s’agit du régime par défaut.
  • Votre SCI relève de l’impôt sur les sociétés (IS). Il est question de plus-value professionnelle.

Le fonctionnement de la plus-value pour une SCI à l'IR

Dans une SCI soumise à l’IR, les associés sont personnellement imposés sur les plus-values générées par la société. On parle de « fiscalité transparente ». Les associés sont taxés au prorata des parts qu’ils possèdent dans le capital de la SCI. Ils indiquent dans leur déclaration de revenus les sommes reçues par le biais de la SCI. 

Par exemple

Imaginons une SCI de deux associés dont chacun possède 50 % des parts. La SCI a acheté un appartement 200 000 € et le revend 11 ans plus tard 250 000 €. La plus-value immobilière est ainsi de 50 000 € au total, et de 25 000 € pour chacun des associés.

Il s’agit ici d’une plus-value brute. Pour obtenir la plus-value nette (le montant sur lequel porte le calcul de l’impôt) il faut déduire du prix de vente différents frais et ajouter au prix d’achat les charges, les indemnités, des dépenses de travaux ou encore les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire).

Par ailleurs, dans le calcul de la plus-value, il est possible de modifier la valeur d’achat du bien. Un associé de la SCI arrivé en cours de route peut demander à tenir compte de la valeur de l’immeuble à la date d’achat de ses parts. Ce qui fatalement fait varier le calcul de la plus-value. Il s’agit dans ce cas d’une requête spécifique que vous devrez adresser directement à l’administration. 

L’imposition de la plus-value à l'IR

La plus-value immobilière est imposée de la sorte :

  • Au taux de 19 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
  • Au taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

Si la plus-value immobilière nette dépasse les 50 000 €, il faudra aussi s’acquitter d’une surtaxe de 2 à 6 % (elle est établie selon un barème spécifique).

Lors d’une plus-value immobilière en SCI, il est nécessaire de remplir le formulaire N°2048-IMM-SD. Cette déclaration est remplie par un notaire qui se doit de la déposer dans un délai d’un mois suivant la signature de l'acte de vente. Tous les associés de la SCI ont l’obligation de signer le document.

Le fonctionnement d'une plus-value à l'IS

Quand vous choisissez d’être imposé via l’impôt sur les sociétés (IS), votre plus-value est qualifiée de plus-value professionnelle. La plus-value professionnelle est gérée de la même manière que les autres bénéfices de la SCI. 

À l’inverse de l’IR, comme on va le voir plus bas, avec la SCI à l’IS il n’y a pas d’exonération ou d’abattement. Le bénéfice net est imposé à hauteur de 25 %, il s’agit d’un taux fixe.

Comment ne pas payer de plus-value immobilière en SCI ?

À la lecture des paragraphes précédents, l’imposition de la plus-value en SCI à l’IR peut vous sembler particulièrement élevée. Pas d’inquiétude. Comme toujours en matière d'immobilier locatif, il existe plusieurs mécanismes efficaces pour optimiser votre imposition et ne pas perdre tous les avantages de votre investissement.

Les conditions pour être exonéré

En tant que personne physique au sein d’une SCI, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt dans les situations suivantes :

  • Une cession inférieure à 15 000 €. Ce mécanisme ne fonctionne pas s’il s’agit d’une cession des parts de la SCI.
  • Une cession d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble qui constitue la résidence principale d’un des associés.
  • Une première cession d'un logement autre que la résidence principale (la première vente d’une résidence secondaire par exemple). Il existe plusieurs conditions, comme le fait que le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces quatre dernières années. Le produit de la vente doit aussi être réemployé en tout ou en partie dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois. Seul le montant réemployé est pris en compte dans le calcul de l’exonération de plus-value. 
  • Une cession au profit d’un organisme en charge du logement social.
  • Si la cession concerne une opération particulière de type expropriation, remembrement urbain ou rural…

Le fonctionnement de l’abattement

Selon le nombre d’années de détention du bien par la SCI, des abattements forfaitaires s’appliquent dans le calcul de la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est :

  • Si le bien a été détenu entre 0 et 5 ans, il n’y a aucun abattement possible.
  • De la 6e année à la 21e année, l’abattement est de 6 % pour l’impôt sur le revenu
  • La 22e année l'abattement est de 4 %
  • Au-delà, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu au titre des plus-values réalisées. 

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de :

  • 1,65 % de la 6e à la 21e année
  • 1,60 % la 22e année
  • Puis 9 % jusqu’à la 30e année.
  • Passé cette durée de détention, il y a exonération des prélèvements sociaux.

À noter également que l’abattement peut varier dans une SCI selon l’associé. On tient compte de la date d’acquisition des parts de l’associé dans le calcul de détention. Un associé peut bénéficier d’un abattement sur une plus-value alors qu’un autre associé rentré tardivement dans la SCI peut ne jouir d’aucun abattement.

Les exonérations et les abattements présentés ici ne concernent que la taxation de la plus-value immobilière en SCI. Ils ne s’appliquent pas à la plus-value professionnelle.

Le calcul de l’imposition en cas de plus-value immobilière

Reprenons notre exemple précédent dans le cas où deux associés d’une SCI disposent chacun de 25 000 € de plus-value nette sur la revente d’un bien. Et posons comme principe que l’immeuble vendu a été détenu 11 ans par les associés de la SCI.

Pour l’impôt sur le revenu, le calcul est le suivant :

Nombre d’années de détention X taux d’abattement de la 6e à la 11e année = 36 % d’abattement (de la 1re à 5e année l’abattement étant de 0 %)

`25 000 € - (25 000 € * 36/100) = 14 000 €` de plus-value immobilière imposable au titre d’impôt sur le revenu

On applique ensuite le taux de 19 % d’impôt sur le revenu sur la plus-value, à laquelle on a déduit l’abattement reçu. 

`14 000 € * 19/100 = 2 660 €` d’impôt sur le revenu

Pour les prélèvements sociaux, le calcul est le suivant :

Nombre d’années de détention X taux d’abattement de la 6e à la 11e année = 9,9 % (de la 1re à 5e année l’abattement étant de 0 %)

`25 000 € - (25 000 € * 9,9 %) = 2 475 €` d’abattement sur les prélèvements sociaux

On applique ensuite le taux de 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value (à laquelle on a déduit l’abattement reçu). 

`22 525 € * (17,2)/ 100 = 3 874 €` de prélèvements sociaux 

Simple dans sa gestion, idéale pour faire fructifier ou transmettre son patrimoine, la création d’une société civile immobilière (SCI) est de plus en plus prisée. Pourtant, vous l’aurez compris, investir en SCI ne vous met pas à l’abri de payer des impôts notamment lors d’une plus-value immobilière.

Il est important d’avoir en tête les différents mécanismes pour optimiser au mieux sa fiscalité lors de la revente d’un bien. Ne vous reste plus qu’à établir la meilleure stratégie d’achat et de revente de vos biens en SCI.


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