Revenus fonciers : déclaration et calcul en 2024

Location nue, comment déclarer ses revenus fonciers ?

En louant un bien vide (logement ou autre), le propriétaire-bailleur perçoit des revenus fonciers imposables :  

• Au titre de l’impôt sur les revenus au barème progressif de 11% à 45%.
• Au titre des prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2 %.

Pour une location non meublée les revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, alors que pour la location meublée ou LMNP, les revenus générés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’incidence fiscale de ces deux catégories d’imposition est réelle et vous devez, en amont de la mise en location du bien, définir le mode de location (nue ou meublée) qui correspond le mieux à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux. La fiscalité est un élément essentiel qu’il vous faut maîtriser pour être certain de vous bâtir un patrimoine rentable.

Voici quelques lignes consacrées à la location vide et donc à la déclaration et à l’imposition des revenus fonciers.

Quand devez-vous déclarer vos revenus fonciers ? 

Lors de la déclaration annuelle de vos revenus, vous devez déclarer l’intégralité de vos revenus qui ne se limitent pas toujours à votre salaire imposable. Ouverte à partir d’avril de chaque année, la déclaration d’impôt peut se faire par papier ou sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, le fisc vous octroie un délai réglementé pour réaliser cette tâche administrative.

En 2024, vous avez jusqu’au 23 mai, 30 mai ou 6 juin 2024 pour déclarer vos revenus (tout dépend du numéro du département dans lequel vous résidez). Pour les particuliers qui décident de passer par la déclaration papier, la limite est fixée au 21 mai 2024.

Si la déclaration de votre salaire imposable est simple et automatique avec une simple vérification pour la forme, celle de vos revenus locatifs est plus ardue. En effet, l’administration fiscale ne préremplit pas la déclaration et vous devrez par conséquent calculer vous-même vos recettes foncières. Les revenus fonciers se déclarent sur le même formulaire que vos autres revenus professionnels, sur le formulaire 2044.

Une section est spécialement consacrée à la déclaration des revenus fonciers. Vous devez donc calculer le montant des loyers perçus au cours de l’année et l’ensemble des recettes « foncières » : 

• Loyers payés en retard qui concernent les années précédentes.
• Indemnités assurance contre les loyers impayés ou un sinistre.
• Les subventions de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).
• Les revenus fonciers tirés de parts détenus en SCI (société civile immobilière) ou en FPI (fonds de placement immobilier). 

Notez également que les loyers non perçus ne sont pas comptabilisés comme un revenu. Logique, mais toujours important à rappeler - et ne sont donc pas à reporter.

Deux régimes d’imposition au choix : le micro-foncier et le régime réel 

En matière d’imposition des revenus fonciers, le fisc propose deux régimes d’imposition avec des conséquences fiscales différentes : le micro-foncier et le réel. Avant de choisir un régime, vous pouvez faire des simulations et voir lequel s’avère être le plus intéressant pour votre foyer. Selon le régime fiscal que vous avez choisi, les formalités de déclaration ne seront pas les mêmes.

Comment déclarer ses revenus au régime micro-foncier ?

Le micro-foncier est un régime d’imposition qui s’applique automatiquement quand vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 euros par an au sein de votre foyer fiscal. Il est nécessaire également que votre bien immobilier ne soit soumis à un dispositif fiscal spécifique comme le Pinel. 

Si vous avez opté pour le régime du micro-foncier, la déclaration de vos revenus locatifs est extrêmement simple. Il vous suffit de déclarer vos revenus issus de la location sur le formulaire 2042 (Déclaration des revenus 2023) à la ligne correspondante 4BE. Vous indiquez aussi en dessous le nom et l’adresse du locataire.

Le gros avantage du micro-foncier réside dans sa simplicité. Nul besoin de calculer les charges qui pèsent sur votre logement. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Si vos revenus fonciers s’élevaient à 10 000 euros, vous êtes imposable sur 7 000 euros.  

Le micro-foncier est simple et pratique, mais ne reflète pas précisément la réalité économique de votre investissement locatif. Vous pouvez alors opter pour le régime réel, mais attention en activant cette option, vous devrez conserver ce régime pendant trois ans. 

Comment déclarer ses revenus fonciers au régime réel ?  

Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges et dépenses liées au logement et il est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent le seuil de 15 000 euros par an. L’intérêt de ce régime d’imposition est de refléter de manière précise la réalité économique de votre investissement et de profiter d’un avantage fiscal qui permet de défiscaliser en partie vos revenus fonciers sur une ou plusieurs années.

L’administration fiscale autorise la déductibilité de plusieurs charges de votre revenu foncier. C’est là qu’entre en jeu le formulaire CERFA n°2044, consacré à la déclaration des revenus fonciers. Vous êtes invité à y indiquer dans le détail l’ensemble de vos recettes, ainsi que les frais et charges locatives relatifs à votre bien en location.

Quelles sont les charges déductibles ? 

Il existe de très nombreuses charges déductibles dans le cadre du régime réel. Ces charges doivent avoir été payées au cours de l’année et doivent pouvoir être prouvées (via des factures, des photographies, des plans...) 

• Les frais d’administration et de gestion
• Les primes d’assurance
• Les travaux de réparation et d’entretien
• Les travaux d’amélioration et les dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique 
• Les intérêts d’emprunt
• Les provisions pour charge 
• Différentes charges récupérables
• Le montant de la taxe foncière 2023

La création d'un déficit foncier

Dans certaines situations telles que définies par l’administration, la déduction des charges génère un déficit foncier. Pour être plus précis, si les charges locatives sont supérieures aux revenus fonciers. La différence entre les deux s’appelle le déficit foncier est celui-ci est déductible de vos revenus globaux.

Il est même courant que des propriétaires avec un niveau d’imposition élevé cherchent d’abord à générer un déficit foncier plutôt que de générer des revenus fonciers. Pour quelle raison ? Le déficit foncier est un outil d’optimisation fiscale qui permet de réduire le niveau d’imposition d’un contribuable. 

Son calcul se fait en deux étapes en déduisant d’abord les charges financières. Si le résultat foncier est positif, vous poursuivez la déduction des charges. Dans le cas contraire, le déficit généré est imputable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers. 

Si la déduction des autres charges aboutit à un résultat négatif, on parle de déficit foncier. Celui est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an avec la possibilité de reporter le surplus pendant 10 ans sur vos prochains revenus fonciers et pendant 6 ans sur votre revenu global. La limite du déficit foncier a été relevée à 21 400 euros si le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir du statut de passoire thermique. 

Pour bénéficier de ce report, il est obligatoire de poursuivre la location du bien pendant les trois ans suivant la constatation du déficit.

En conclusion

Mécanisme un peu complexe à maîtriser, le déficit foncier n’en demeure pas moins un excellent moyen de réduire le montant de son imposition. Comparé au régime micro-foncier, le régime réel offre davantage de possibilités en termes de défiscalisation de quoi augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.