Vacance locative : comment s'en prémunir ?

C'est quoi la vacance locative ?

Avant de démarrer, il est important de revenir sur la définition de la vacance locative, une notion essentielle pour tout investisseur immobilier.

La vacance locative correspond à l’absence de locataire au sein d’un logement et par conséquent de revenus locatifs. Cette absence peut être passagère, et parfaitement normale, entre deux mises en location ou de plus longue durée. Elle peut aussi survenir à l'improviste.

Le problème est qu'une vacance locative prolongée met à mal le rendement de votre investissement locatif et lui fait perdre des points de rentabilité. Sans le loyer du locataire, vous êtes seul à payer les charges et le prêt immobilier, si vous en avez contracté un. Toute vacance locative est donc une très mauvaise nouvelle que vous devez éviter à tout prix.

Quels sont les causes courantes de la vacance locative ?

Pas de locataire à l’horizon, et donc pas de loyers qui tombent, vous commencez à vous impatienter c'est normal. Surtout si les mensualités de votre prêt immobilier continuent à tomber. Ou alors vos locataires ne restent que très peu de temps dans votre investissement immobilier ?

Il peut y avoir plusieurs explications au fait que votre logement soit trop souvent vacant et ne vous rapporte aucune revenus locatifs.

1. L’annonce est mal faite et ne met pas assez en valeur l'habitation
2. Vous avez surestimé les loyers par rapport aux prix du marché immobilier
3. Le logement est insalubre, vétuste, c'est une passoire thermique
4. Le bien immobilier est situé dans une ville où la tension locative est faible
5. Le logement n’est pas adapté à la population locale (proposer un appartement de type studio dans une ville où la demande est familiale par exemple)
6. Vous êtes trop exigeant sur le profil du locataire et vous refusez tous les dossiers de location qui vous parviennent
7. Vous n'êtes pas assez réactif dans vos réponses aux locataires
8. Le voisinage immédiat du logement pose problème (insécurité, absence de transports en commun...)

L’annonce de location n’est pas adaptée

Une annonce de locative mal rédigée, avec pas ou peu de photos et qui ne met pas en valeur votre bien. Ce n’est pas idéale pour trouver un locataire.

La rédaction de votre annonce doit être aussi précise que possible et comporter l’ensemble des informations recherchées habituellement par un locataire : surface en mètre carré, nombre de pièces, logement meublé ou non-meublé, le loyer, les atouts du bien et de la localisation, le diagnostic de performance énergétique (DPE), etc.

Si vous n’êtes pas à l’aise dans ce genre de démarche, vous pouvez très bien vous tourner vers une agence immobilière qui s’occupera de la gestion locative. En tant que spécialistes de la location, les agents immobiliers sauront (généralement) prendre les photos qui valorisent le logement, rédiger votre annonce et la diffuser sur les bons canaux (vitrines d’agence, annonces en lignes…).

Vous pouvez également avoir recours aux services d’un photographe professionnel, si vous souhaitez avoir des photos d’excellente qualité.

Le logement est loué trop cher

Vous aviez imaginé une rentabilité à 12 % (mais avec des loyers artificiellement gonflés) ? Problème la vacance locative n'en finit plus dans votre logement... C’est la mauvaise surprise de la mise sur le marché immobilier de votre bien.

Sachez que le prix des loyers dépend d’abord de l’offre et la demande. Si le loyer demandé s’écarte trop de ce qui est pratiqué dans la ville, aucune chance qu’on se tourne vers votre location.

Savoir adapter le prix du loyer en respectant l’indice de référence des loyers  est indispensable.  Si votre logement se situe dans une ville qui pratique l’encadrement des loyers, vous ne pourrez pas dans tous les cas dépasser un certain montant du loyer sous peine d’être hors la loi.

Le bien est vétuste

La vétusté de votre investissement locatif peut aussi être la raison d'une vacance locative prolongée. Pour attirer le locataire, il est sans doute judicieux de se lancer dans des travaux de rénovation pour faire de votre bien un lieu moderne et agréable.

Les locataires cherchent un logement sain, fonctionnel et bien isolé. Il est tentant de limiter le plus possible le coût des entretiens, mais si votre logement n’est pas loué, vous êtes perdant.

Un logement sain, bien isolé et confortable trouvera toujours plus facilement preneur

De plus en plus de Français sont aussi sensibles aux étiquettes DPE. Un logement classé F ou G signifie derrière une facture d’énergie lourde et peut constituer un repoussoir pour les candidats à la location. Ces derniers n'ont pas envie de dépensé une part conséquente de leurs revenus dans le chauffage et la consommation d'énergie, surtout dans un contexte de hausse de prix.

L’inverse est vrai :  proposer une bonne classe énergétique DPE, un logement moderne, bien équipé, sont des critères qui séduisent les locataires.

Les travaux de rénovation dans votre location sont aussi un moyen de réduire votre imposition. Ceux portant sur l’entretien et la rénovation (les travaux qui améliorent la performance énergétique du bien) sont en effet déductibles des impôts  en tant que charges. 

Le choix du locataire

Pas de panique, les loyers impayés ne concernent que 2 à 3 % de l’ensemble des locations en France. Dans la très grande majorité des cas, tout se passe bien. En tant que propriétaire bailleur, il n’y a pas raison de tomber dans la paranoïa sur le profil du locataire.

Seulement 2 à 3 % des logements sont concernés par les loyers impayés

En exigeant trop de choses des locataires, vous pourriez les faire fuir systématiquement et… accroître la vacance locative.
Dans le contrat de location, il faut simplement être sûr que le locataire dispose de garants sérieux et qu'il soit solvable. Si vous avez malgré tout des doutes, vous pouvez ensuite souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) pour vous prémunir. 

Quels conseils pour éviter la vacance locative ?

Plutôt que de devoir régler des problèmes de vacance locative, le mieux est de bien penser son investissement au préalable.

La sélection de l’emplacement doit être effectué après une étude du marché immobilier local. Avant de vous lancer, vous devez connaître la zone, la population, ses attentes en termes de logement et les prestations attendues.

Le taux de vacance locative n’est pas le même pour toutes les villes de l’hexagone. Les logements dans les métropoles attractives sont au contraire très demandés et la tension locative est à son maximum. Pensez à vérifier le tensiomètre sur locservice lorsque vous investissez.

La tension locative (le rapport entre l’offre et la demande de logement) y est élevée, signe que les locataires sont nombreux et à la recherche de location. Dans ces grandes agglomérations et les villes moyennes dynamiques, vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire pour votre investissement.

Toutefois, maintenant que vous avez effectué votre investissement et que vous êtes officiellement propriétaire bailleur du bien, voici quelques règles optimiser la rentabilité de votre investissement.

1. Savoir anticiper un changement de locataire

L’important est d’avoir un bon suivi de votre location. Si vous apprenez que votre locataire souhaite quitter prochainement le logement ou vous a déposé un préavis,. N ne perdez pas de temps. Vous pouvez déjà prévoir les travaux de réparation, s’il y a besoin et prendre des photos. Vous pouvez aussi commencer à passer les premières visites.

Ne soyez pas pris au dépourvu, car c’est autant de temps perdu derrière pour trouver un nouveau locataire. Dans les appartements situés en zones tendues, le délai de préavis est de seulement un mois, ce qui nécessite une bonne capacité de réaction de votre part. 

2. Déléguer la gestion locative à des professionnels

Trouver un locataire prend du temps et de l’énergie. Dans la vie de votre investissement locatif, il y aura de nombreuses phases de recherches, rares sont les locataires à rester 15 ans au même endroit.

Cela signifie que vous allez devoir rédiger l’annonce de la location, la diffuser, rédiger le bail du contrat de location, être sollicité pour intervenir dans le logement en cas de sinistre, faire l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie, etc. 
Certes, la gestion locative a un prix, mais cela peut être pour vous l’assurance d’être plus tranquille et d’avoir votre bien géré par un professionnel dédié. 

Quelles sont les assurances contre la vacance locative ?

Les garanties loyers impayés (GLI) comportent une clause sur le départ prématuré. En cas de départ inopiné de votre locataire, vos loyers seront remboursés pendant une courte période (trois mois en général).

Moins connue que la garantie loyers impayés, l’assurance vacance locative ou l'assurance loyers impayés peut pourtant se révéler très utile. Ce type d’assurance est proposé en complément de l'assurance PNO (propriétaire non occupant) et coûte entre 1,5 % et 4 % du loyer mensuel. Un montant loin d’être négligeable. Il existe différents niveaux d'assurances et de garanties selon les assureurs c'est pourquoi il faut regarder les contrats en détail.

De manière systématique, une franchise de un à trois mois s’applique, si bien que vous ne serez pas remboursé pendant ce laps de temps. Le remboursement du loyer peut aussi ne pas être couvert à 100 % ou ne pas durer plus de quelques mois. Votre locataire doit être resté plus de 6 mois, vous ne serez pas non plus remboursé au delà de 24 mois, etc. L’assurance contre la vacance locative n’est donc pas la solution miracle pour éviter l’absence de locataire. 

En conclusion, si votre logement a systématiquement du mal à trouver preneur, le problème se situe ailleurs.

Quelle est la durée de vacance locative moyenne ?

On estime que la vacance locative moyenne en France s'élève à 5 semaines. Mais il s'agit d'une moyenne. La situation varie selon le type d'habitation (appartement, maison), la zone où se situe la ville (métropole dynamique, ville moyenne ou petite ville). De plus, tous les ans ces données évoluent. Soyez attentif à l'évolution du taux de vacance locative dans le secteur dans lequel vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif.

5 semaines, c'est la durée moyenne de la vacance locative en France

Dans certaines zones tendues comme Paris ou Bordeaux, la vacance locative est de quelques jours. La demande locative dans ces villes est tellement forte que vous aurez peu de chance que votre taux de rentabilité soit pénalisé à cause de la vacance locative.

Quelle est la différence entre carence locative et vacance locative ?

La vacance locative désigne l'absence de locataire dans votre logement pendant l'intervalle de temps qui va la fin d'une location et le début d'une nouvelle. Plusieurs raisons expliquent cette vacance : un départ dû à une fin de bail, un départ furtif ("départ à la cloche de bois") ou un départ à cause de travaux de rénovation.

La carence locative désigne l'absence de locataire après la livraison d'un logement neuf, lors de la première mise en location. Ce terme est surtout utilisé dans le cas d'un investissement locatif neuf en loi Pinel. Ce dispositif oblige le propriétaire à trouver un locataire pour le bien neuf dans les 12 mois suivant la livraison du logement sous peine de perdre son avantage fiscal. Toutefois, selon les promoteurs ce dernier peut s'engager à prendre en charges es loyers tant qu'un premier locataire n'a pas encore pris place.