Est-ce qu’il est rentable d’acheter pour louer dans l’immobilier ?

L’immobilier, LA valeur sûre pour placer son argent

Moins instable que le cours de la Bourse ou celui des matières premières, l’immobilier est un placement sécurisé. Il s’agit d’un actif tangible qui existe dans le monde réel et qui, sauf cataclysme, ne peut pas disparaître du jour au lendemain.

On ne peut pas en dire autant des cryptomonnaies et d’autres placements qui affichent des taux de rendement énormes, mais sans aucune garantie. D'un jour à l'autre vous pourriez perdre toutes vos économies.

Les avantages de l’investissement locatif

Baisse des prix immobiliers, hausse des taux d’intérêt, incertitude sur l’économie et le marché immobilier… il y a de quoi hésiter à placer son argent dans la pierre on vous l'accorde. Et pourtant, l’immobilier demeure un placement intéressant ET rentable.

En investissant dans l’immobilier locatif vous aller pouvoir profiter de très nombreux avantages. L’éventail des possibles est sans commune mesure avec un placement financier ou une assurance-vie.

• Se construire un patrimoine réel et stable qui prend de la valeur
• Se préparer une retraite confortable
• Transmettre, un ou plusieurs biens à vos enfants
• Percevoir des revenus complémentaires (une fois les mensualités remboursées)
• Diminuer votre impôt sur le revenu selon le mode de location et la fiscalité

Un placement rentable

Quand on parle d’immobilier locatif, la première chose qui vient à l’esprit est le niveau de rendement qu’on peut atteindre. La rentabilité d’un projet immobilier correspond au rapport entre le revenu obtenu et les moyens alloués.

((loyer mensuel x 12)) / prix d’achat du logement) x 100

Il est toujours difficile de donner un chiffre précis sur le rendement locatif moyen, puisque les variables sont très nombreuses. Toutefois, en moyenne le rendement brut d’un investissement locatif en France est de 5 à 10 %, ce qui donne entre 3 et 6 % de rendement net (déduction faite des charges et des frais). Dans certaines communes vous trouverez bien plus comme rendement (on pense à Lens par exemple Grigny en région parisienne, etc.). 

À cela il faut ajouter la hausse des prix immobiliers. Pendant 10 ans la hausse des prix a été vertigineuse dans le pays. + 33 % à Lyon, + 48 % à Bordeaux… ce qui signifie qu’en plus de percevoir des revenus locatifs via les loyers, vous pouviez obtenir une belle plus-value à la revente. Depuis 2023, dans quelques grandes villes les prix ont commencé à baisser, notamment à Paris, et cela devrait se poursuivre en 2024.

En immobilier, plutôt que suivre la tendance sur un mois, il faut regarder sur le long terme, à l’horizon de 10-15 ans Et sur ce temps long, systématiquement l’immobilier prend de la valeur depuis toujours. Nul doute qu’un nouveau cycle haussier s’enclenchera dans quelques mois, voire quelques années.

L’important est de bien choisir l’emplacement de son investissement. Il doit y avoir de la demande à proximité, le contexte économique et démographique doit y être intéressant pour les prochaines années, etc.

En 2024, vous devez par-dessus tout éviter de lancer votre projet immobilier à l’improviste. Renseignez vous sur l’évolution du marché, suivez l’actualité et le cas échéant passez par des experts pour vous faire accompagner.

Baisse des prix immobiliers en 2024 = meilleur rendement ?

En pratique, une baisse des prix immobiliers correspond à un meilleur rendement locatif. 

L’équation est simple dans l’hypothèse d’une baisse de 10 % sur le prix d'achat d'un appartement. 

Exemple : 

• 200 000 € prix d’achat du bien, 12 000 revenus locatifs annuels = 6 % de rentabilité
• 180 000 € prix d’achat du bien, 12 000 revenus locatifs annuels = 6,67 % de rentabilité

Plus la baisse des prix sera importante, plus acheter pour louer un logement sera rentable. Le seul inconvénient est que cette baisse s'accompagne d'une remontée des taux d'intérêt qui limite le pouvoir d'achat des investisseurs.

Dans beaucoup de grandes villes, les prix ont atteint un plafond, Paris et Lyon en tête, et vont continuer à décliner en 2024 (1er trimestre). N’espérez pas une prise de valeur mirobolante en quelques années. Visez plutôt le long terme en conservant votre bien plusieurs décennies.

Dans un tel contexte, si vous avez un projet d’achat vous pouvez faire une proposition “agressive” au vendeur de manière à réduire fortement le prix d’achat. Vu le manque d’acheteurs sur le marché, les vendeurs sont sous pression et seront plus enclins à accepter votre offre.

Est-ce que l'investissement locatif vaut le coup ?

Oui, à condition de bien préparer son projet immobilier et de connaître les risques. Pour être certain de réussir votre investissement et obtenir un excellent rendement locatif, voici quelques points essentiels à maîtriser et nos conseils en la matière.

Trouver un emplacement de qualité

Hausse des prix, baisse conjoncturelle des prix, au fond, peu importe. Pour obtenir un investissement rentable, vous devez réfléchir avant tout à son emplacement. 

On ne le dira jamais assez : la qualité de l’emplacement est fondamentale. 

La demande locative, c’est-à-dire les nombres de demandes de logement dans le secteur doit être forte, surtout sur votre type de bien. Pas de locataires = pas de loyers perçus, des revenus locatifs annuels en baisse et fatalement un rendement locatif moindre qu’escompté. 

Si vous comparez les rendements locatifs par ville, les écarts peuvent être très importants.  Saint-Étienne affiche 9,6 % de rendement moyen tandis qu’Aix-en-Provence est à 3,8 %. Aucune ville ne se ressemble, et à l’intérieur de chacune, la rentabilité varie d’un quartier à l’autre, d'une rue à l'autre, d’un type de logement à l’autre…

Un taux de rentabilité élevé, par contre, c’est très souvent synonyme d’une faible demande locative. Un taux de rendement très bas, signifie que les prix de l’immobilier sont très élevés (le risque de moins-value n’est pas à écarter), par contre la tension locative dans le secteur et la demande pour votre logement sera forte. Et le risque de vacance locative quasi nul. 

Il vous faut donc trouve un juste milieu entre toutes ces éléments pour trouver un emplacement qui équilibre le couple risque/rendement tout en prenant en compte vos aspirations.

Compliqué, mais pas impossible. Et si vous hésitez, il existe les offres d’investissement clés en main.

Soigner le financement de son achat

Depuis quelques mois, le taux d’emprunt est revenu au cœur de l’actualité. De 1 % début 2022, les taux d’intérêt se sont envolés dans l’année, dépassant le cap des 2 % à l’automne, puis 2,5 % en fin d'année. Après avoir atteint au printemps les 3,5 % pour un prêt immobilier, on est à 3,9% aujourd’hui en moyenne pour un prêt sur 20 ans.

Conséquence directe, le coût du crédit pour les ménages et les investisseurs s’envolent.

Par exemple, si vous empruntez pour financer l’acquisition de votre appartement de type T2 :

• avec un taux de 2 % en 2022 le montant de votre crédit était de 42 825 euros
• avec un taux de 3,5 % en 2023 le montant de votre crédit était de 78 381 euros

L'envolée des taux touche directement le rendement locatif de votre investissement.

L’autre donnée à prendre en compte est le retour du blocage lié au taux d’usure. Le taux maximal (TAEG) au-delà duquel vous ne pouvez pas emprunter. Celui-ci est responsable d’un refus massif des demandes de crédit par les établissements bancaires ces derniers mois. Un élément qui pénalise les ménages les plus modestes souhaitant acheter leur résidence principale, mais aussi les investisseurs.

La question du financement de votre projet d'investissement est donc central. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour trouver les meilleurs conditions d'emprunt selon votre situation.

Déléguer la gestion locative

Savoir qui va s’occuper de votre investissement immobilier est une question à ne pas négliger. Ici aussi il y a potentiellement des points de rendement à aller chercher. Passer par une agence de gestion locative professionnelle a un coût pour le propriétaire (entre 4 et 7 % des loyers mensuels). Cependant, on gagne largement en tranquillité.

L'agence de gestion locative va s’occuper de trouver le locataire, mettre le bien en location, récupérer les loyers, gérer les travaux, etc. Autant d’activités qui peuvent se révéler fastidieuses et longues surtout si vous possédez plusieurs appartements en location.

En revanche, si vous êtes motivé et que vous habitez à côté de votre investissement locatif, vous aurez la possibilité d’assurer la gestion de votre propriété vous-même. Et ainsi économiser chaque mois les frais de gestion d’une agence.

Il existe aussi des formules intermédiaires pour ne pas gérer entièrement votre bien seul. Dans tous les cas, ne négligez  la gestion locative de votre bien, surtout qu’il y a de fortes chances que vous le conserviez de nombreuses années.

Faire des travaux pour augmenter le rendement locatif

Cela peut paraître surprenant pour celles et ceux qui ne sont pas rodés à l’investissement locatif. Pourtant, effectuer des travaux de rénovation dans un bien en mauvais état peut s’avérer une excellente opportunité. Investir dans un logement classé E, F ou G au DPE, c’est-à-dire qui est une passoire thermique permet de gonfler sa rentabilité locative.

Le prix d'achat d'un bien qui a besoin de rénovation se négocie plus facilement à la baisse. Notamment s'il s'agit d'une passoire thermique, de quoi économiser plusieurs milliers d'euros.

La rénovation énergétique d'un logement n’est pas un simple changement d'étiquette DPE. Un appartement bien rénové, c'est un meilleur confort de vie pour le locataire, une facture d'énergie réduite (le locataire va moins consommer et donc dépenser) et surtout des loyers supérieurs.

Un logement avec un excellent DPE peut se louer 10 % plus cher, tandis que pour une passoire thermique le montant du loyer peut baisser de 15 % par rapport à la moyenne. D’ailleurs, il n’est plus possible de remettre en location une passoire thermique ou d’augmenter leur loyer. Vous avez tout intérêt à faire des travaux de rénovation.

Il y a aussi un intérêt fiscal. Les travaux derniers peuvent être déclarés comme des charges et être déduit de votre impôt sur le revenu (selon le régime fiscal choisi).

Ils ont rénové leur investissement locatif avec Masteos

L'investissement locatif de Lamia

L'investissement locatif de Victor

L'investissement locatif de Walid

Optimiser sa fiscalité

Loin d’être point mineur, la fiscalité de votre location constitue un gros enjeu en termes de rentabilité. Savoir l'optimiser est primordial.

Location vide ? Location meublée ? Location saisonnière en Airbnb ? Location longue durée ? Mais aussi logement ancien ou logement neuf ? Pour chaque type de location, vous disposez d’un vaste choix de régimes fiscaux n’offrant pas la même rentabilité locative.

Le choix du régime fiscal doit se faire selon le type de logement, l’emplacement et la demande locative dans le secteur. À proximité d’un campus universitaire, privilégiez de manière logique la location meublée en LMNP, celle-ci est très demandée par les étudiants et les jeunes actifs. 

De manière générale, que ce soit avec la location meublée ou la location nue, vous disposez soit d’un régime fiscal forfaitaire, soit d’un régime fiscal réel dans lequel vous déclarez toutes vos charges.
Le régime réel est intéressant, mais plus complexe à mettre en œuvre et vous permet dans certaines situations de ramener vos impôts à zéro.
Les régimes fiscaux forfaitaires sont intéressants seulement si vous avez peu de temps à accorder à la gestion de votre patrimoine.

Souvent mentionnées, la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard concernent les investissements dans l'immobilier neuf. Avec ce type de dispositif, Vous profitez d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf ou une résidence neuve de services.
Disons-le sans détour, si vous cherchez de la rentabilité, ce ne sont pas vraiment les meilleurs types d’investissement que vous pourrez réaliser.

Pensez aussi à l’assurance emprunteur que vous pourrez renégocier au cours de la vie de votre crédit. Un bon moyen d’économiser de l’argent et de grappiller du rendement locatif.

Lorsque vous calculez le rendement potentiel d’un appartement ou une maison, il faut aussi veiller à ne pas oublier la taxe foncière. Un impôt local dont s’acquitte tout propriétaire. Et attention, en 2023, de très nombreuses communes ont relevé le niveau d'imposition. C’est le cas notamment à Paris.

Conclusion

Vous l’aurez compris dans ces lignes, la rentabilité d’un logement se joue à plusieurs niveaux.
Emplacement, demande locative, fiscalité, crédit immobilier, impôts, type de location, rénovation, ameublement, beaucoup de facteurs sont à prendre en compte avant même l'achat et après pour optimiser votre rendement locatif. Mais oui, soyez rassurés il y a toujours du rendement locatif possible avec l'immobilier.