Investissement locatif : savoir sélectionner le bon emplacement

Choisir une ville pour son investissement locatif

Le choix de l'emplacement de votre investissement locatif doit être guidé par la combinaison du rendement et de la tension locative de la ville où vous souhaitez investir. Cela vaut en France comme pour n’importe quel pays où vous allez investir.

Rendement et tension locative : voilà les deux indicateurs clés pour démarrer votre recherche

Un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine pour le long terme ne choisit sa ville ni au doigt mouillé, ni par affinités familiales ou proximité géographique. Un investisseur rationnel s’appuie sur la data pour choisir sa ville. La data dites-vous ? Oui, la data. Prenons l’exemple de la ville de Nice. 

Ça se fait en 4 étapes

1. Je regarde le prix au mètre carré de la ville sur le site Meilleurs Agents : 5 160€/m² 
2. Je regarde le loyer mensuel au mètre carré de la ville sur le site Meilleurs Agents : 18,5 €/m²
3. Je fais le ratio du loyer annualisé rapporté au prix au m2 pour obtenir le rendement brut moyen de la ville : (18,5 € x 12 mois) / 5 160 € = 4,3 % de rendement brut à Nice. 
4. Je vérifie le niveau de la demande locative à partir d’un fournisseur de data fiable, en l’espèce : le tensiomètre locatif de Locservice, qui donne une note de 10/10 à la tension locative niçoise (où 1 = très facile pour un locataire de trouver une location, et 10 = très difficile pour un locataire de trouver une location)

On se rend compte que Nice - ville très agréable par ailleurs - a un rendement locatif… très moyen mais une demande locative plutôt très bonne. C’est donc une ville intéressante pour un investissement de type patrimonial.

À titre de comparaison, Lille, moins ensoleillée certes, a un rendement brut moyen de 5,1% et une note de tension locative maximale à 10/10. Ce qui est un peu mieux pour une grande ville. 

En utilisant la data disponible on peut se construire un Excel et quelques filtres pour trouver la ville qui a à la fois un fort rendement locatif et, en même temps, une tension locative importante. 

Les autres critères pour affiner votre choix

On pourra rajouter différents critères, disponibles sur le site de Meilleurs Agents ou de l’INSEE, comme le nombre d’habitants (et la tendance démographique), le taux de chômage, le revenu médian par habitant, et continuer à filtrer. 

Le revenu médian et le taux de chômage permettent de déterminer de manière empirique la solvabilité des locataires sur la zone envisagée. Un revenu médian bas, ainsi qu’un taux de chômage élevé peuvent être synonymes de difficultés à la location. Concrètement, vos locataires auront du mal à payer leurs loyers.

Avec le revenu médian par habitant ou encore le taux de chômage, vous pouvez déterminer le niveau de solvabilité et donc le risque locatif dans la ville

L’idée est toujours d’aller au-delà du seul rendement locatif brut comme indicateur de sélection. Aujourd’hui, ce rendement brut est bas dans les grandes villes et métropoles, autour de 5 - 6 % maximum, alors qu’il se rapproche des 8 - 10 % dans les villes moyennes.
Lens, Cholet, Blois, Angoulême, sont des destinations au rendement intéressant et qui bénéficient d’une très bonne dynamique (tension locative élevée, potentiel économique, revenus médians, cadre de vie…).

Dans tous les cas, le contexte actuel fait qu’il demeure très difficile d’atteindre les 10 % nécessaires à un parfait autofinancement de l’investissement locatif (revenus locatifs > mensualités + charges). 

La proximité de la ville en question par rapport à son lieu de résidence principale importe moins dans le cas où la gestion locative est entièrement déléguée à un gestionnaire local.‍ L’important est avant tout de trouver une ville qui présente le meilleur compromis, rendement, demande locative, prise de valeur potentielle.

Sélectionner le bon quartier 

Tous les quartiers d’une même ville ne se valent pas, loin de là. La demande locative, le rendement, les avantages peuvent changer du tout ou tout en l’espace d’un kilomètre.

Pour choisir le quartier dans lequel on va investir, on garde cette approche top-down, c’est-à-dire qu’on part d’une vue macro puis on zoome progressivement sur la data micro : ville => quartier => rue. Pour le quartier, c’est exactement le même principe que pour le choix de la ville. 

On tape le nom du quartier, par exemple « Lille Wazemmes Meilleursagents » sur Google, et on clique sur le premier lien pour avoir le prix au mètre carré, le loyer au  mètre carré, et donc le rendement brut moyen du quartier en divisant les deux. 

Par exemple, pour le quartier Wazemmes à Lille : 3 900 euros/m² pour un loyer mensuel de 15,7 €/m2 soit un rendement brut annuel de 4,8 %, versus 3,9 % pour le quartier Vieux-Lille en comparaison.

On peut rajouter un peu de données qualitatives à cette analyse en appelant un ami présent sur place, ou un agent immobilier du coin au hasard, pour demander ce qu’il pense du quartier en question en termes de potentiel.

On regarde également où sont les lieux importants au sein du quartier : facs, écoles, centres commerciaux, supermarchés, mairie, lieux de divertissement. Et surtout les transports en commun ! Des éléments qui assurent l’attractivité d’un quartier et font que la demande locative sera élevée.

Bien choisir son immeuble

J’oubliais presque, comment trouver l’immeuble et l’appartement lui-même ? Par deux moyens : le online, et le offline. Je mets de côté les canaux baroques comme les ventes domaniales ou l’achat d’immobilier sur la blockchain qui ne s’adressent qu’à quelques investisseurs avertis.

Le offline, ce sont nos réseaux : la cousine qui vit à Angers, mariée à un notaire, qui voit passer des choses. Tel agent immobilier local qui m’a mis sur sa liste de clients prioritaires en off-market. Mon comptable, mon courtier, mon artisan, mon coiffeur, mon dentiste, ma banquière : tous voient passer des deals et sont des canaux de sourcing à exploiter.

Contrairement à une croyance populaire, les meilleures opportunités ne sont pas forcément offline.

Le online, c’est Seloger et Leboncoin. Éventuellement PAP, et autres. Pas besoin de chercher un deal « direct vendeur » à tout prix, l’agent immobilier a le mérite de faire pression sur le vendeur pour qu’il baisse son prix, afin que l’intermédiaire puisse vendre plus rapidement et toucher ses honoraires.

À l’inverse, le vendeur désintermédié, souvent connaisseur ou semi-professionnel lui-même puisqu’il n’a pas besoin d’agent, n’aura pas été raisonné par un intermédiaire et aura tendance à vendre au prix fort, faisant oublier l’absence de frais d’agence.

On peut en outre s’aider d’outils de tracking qui analysent automatiquement chaque annonce, comme l’excellent plug-in de Castorus par exemple (il en existe d’autres).

Pour le online, pas de secret, il faut se faire l’œil, connaître et comprendre son marché locatif. Voir défiler une centaine d’annonces et se créer des repères, des référentiels de prix et de rentabilité. Programmer des alertes. Être réactif. En appeler beaucoup. En visiter un maximum.
Faire marcher notre machine learning d’être humain. Sympathiser avec les vendeurs et les agents immobiliers. Formuler une offre d'achat sous le prix, ou au prix. Aller sur place, analyser, se rétracter, continuer. Parler aux acteurs locaux pour sentir l’évolution du marché.

On peut aussi déléguer cet effort de sourcing à un professionnel quand on n’a pas le temps, surtout si les visites en question impliquent des allers-retours Paris-Marseille en semaine. Ce professionnel, cela peut être un chasseur immobilier qui munit d’un mandat et de la liste de vos envies va prospecter à votre place et utiliser tout son réseau pour dénicher la bonne affaire.

L’emplacement face au choix fiscal

Le choix de l’emplacement d’un investissement locatif est parfois contraint par les avantages fiscaux qu’on y retire. Vous cherchez à réduire vos impôts ? Les vendeurs du neuf en loi Pinel ou loi Censi Bouvard vous emmèneront chercher un avantage fiscal risqué dans des zones désertes ou en périphérie des villes.

Il existe des façons bien plus propres de tirer une réduction d’impôt en investissant dans le locatif sans sacrifier la qualité du bien.
Le régime fiscal de la location nue, souvent oublié, implique de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il permet, avec des travaux, et en optant pour le régime réel de générer un déficit foncier déductible de son revenu imposable global jusqu’à 10 700 euros par foyer et par an.
On peut donc obtenir une réduction d’impôt tout en investissant dans l’immobilier ancien, sans être contraints d’acheter dans les zones précaires imposées par des programmes de défiscalisation qui le sont tout autant. 

Autre contrainte fiscale sur le choix de l’emplacement : la stratégie de location adoptée. Certaines villes se prêtent plus à la location meublée, comme les grandes villes étudiantes. Dans d’autres villes à faible turnover et souvent plus rentables, la location meublée ne marche pas et seule une location nue trouve son marché locatif.

L’avantage de la location meublée est que d’une part les loyers sont plus élevés qu’en location nue. Et d’autre part, avec le statut LMNP couplé au régime réel (vous déclarez les charges réelles qui pèsent sur votre investissement), vous pouvez amener votre impôt sur le revenu à 0 pendant une longue période. Le régime fiscal choisi détermine le type de location que l’on peut pratiquer, et inversement.

Voici un tableau simplifié

L’emplacement face au choix bancaire

C’est plus anecdotique, mais on voit parfois des investisseurs immobiliers pourtant sensibles à la data et aux arbitrages locatifs qui se restreignent à une zone précise plutôt qu’une autre pour des raisons de… crédit immobilier.

La première raison est que nous avons presque tous une agence bancaire familiale dans notre ville natale qui abrite les comptes de toute la famille. Avec un conseiller bancaire prêt à dérouler le tapis rouge pour peu qu’on investisse dans son périmètre de délégation, quand la banque parisienne ne sera pas forcément aussi clémente. 

La seconde raison est que certaines banques ont une cartographie interne des zones qu’elles acceptent de financer ou non.

Certains investisseurs sont surpris d’essuyer un refus de prêt de leur agence Crédit Agricole de Paris parce que l’investissement locatif était au Havre, ville blacklistée en interne, alors que l’investissement en colocation au Havre marche très bien !

Pour mieux investir dans l’immobilier locatif, il suffit de remplacer l’expression “emplacement, emplacement, emplacement” par “data, data, data”.

Pour les investisseurs se constituant un patrimoine long terme, la familiarité avec un emplacement n’est pas une mauvaise chose, mais rien ne remplace une analyse statistique du marché locatif.

Cette démarche scientifique de l’investisseur doit tenir compte des contraintes bancaires ou fiscales.

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Qu'est-ce qu'un bon emplacement ?

Pour conclure, on peut dire qu’un bon emplacement, c’est l’emplacement qui vous permettra de remplir tous les objectifs de votre projet d’investissement. Vous voulez être sûrs que le logement sera occupé par un locataire, dans un appartement qui prend de la valeur, alors vous devrez orienter vos recherches vers le centre-ville de métropoles dynamiques ou les prix sont élevés.

Le meilleur emplacement, c'est celui qui remplit tous les objectifs : bon rendement, forte demande locative et bonne prise de valeur.

Vous êtes davantage intéressé par le rendement et visez l’autofinancement, ce qui implique une rentabilité élevée. Dans ce cas, le meilleur emplacement se situera dans une ville moyenne où les prix au mètre carré sont plus bas, mais la demande locative un peu plus faible. À vous de jauger le niveau de risque acceptable que vous êtes prêt à prendre.

Pour réussir un investissement immobilier locatif il ne suffit donc pas, comme le chante Pocahontas, “d’écouter son cœur”.

Comment un logement prend de la valeur ?

Au-delà de la qualité de l’emplacement, indispensable pour assurer la réussite de votre placement, ce qui transforme un bon investissement en un excellent investissement est la prise de valeur de votre logement. Vous voulez qu’à la revente, votre bien vous assure de réaliser une belle plus-value.

La valeur à son investissement immobilier est fonction de trois facteurs : l’emplacement, la qualité du bien intrinsèque, les travaux et la qualité des aménagements.

Votre logement va naturellement prendre de la valeur, d’une part s’il est bien situé… Un appartement en centre-ville, en bord de mer, voit sa valeur croître à long terme. D’autre part, s’il s’agit d’un bien de qualité. Un appartement en pierre de taille, avec des poutres apparentes, un logement dans un immeuble haussmannien, tout cela donne du cachet, ce qui de facto augmente la valeur du bien dans le temps.

Les travaux de rénovation sont également importants pour augmenter le prix du logement. Si votre bien immobilier est classé, E, F ou pire G au DPE vous avez tout intérêt à faire une rénovation thermique pour changer de catégorie. Un appartement mal classé au DPE, c’est un prix de vente dévalué. Les travaux sont aussi essentiels pour revoir l’aménagement du bien (l’adapter à la demande locative locale), et le remettre au goût du jour.